CA St Denis Reunion, 17 févr. 2025, RG 23/00961

ARRÊT N°25/

SP

R.G : N° RG 23/00961 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5LO

[YY] VEUVE [A]

C/

S.A. CBO TERRITORIA

RG 1èRE INSTANCE : 1122000642

COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2025

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT PAUL en date du 06 JUIN 2023 RG n°: 1122000642 suivant déclaration d'appel en date du 06 JUILLET 2023

APPELANTE :

Madame [G] [YY] veuve [A]

[Adresse 14]

[Localité 28]

Représentant : Me Laurent BENOITON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A. CBO TERRITORIA

[Adresse 33]

[Localité 29]

Représentant : Me Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 25/04/2024

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Novembre 2024 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Le président a indiqué que l'audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s'y sont pas opposées.

A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 17 Février 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Greffiere lors des débats : Madame Sarah HAFEJEE.

Greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 17 Février 2025.

* * *

LA COUR

Mme [G] [YY] veuve [A] (ci-après Mme [A]) a acquis par acte authentique du 30 novembre 2005, une maison située [Adresse 14] à [Adresse 37] située sur une parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 4], qui a ensuite été désignée le 22 octobre 2008 au cadastre sous l'appellation section AY n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2].

La SA CBO Territoria (ci-après la CBO) a acquis les parcelles voisines cadastrées section AY n° [Cadastre 17] et [Cadastre 25] et AX n° [Cadastre 19] et [Cadastre 21].

Une reconnaissance des limites a été établie selon procès-verbal du 19 décembre 2017 par M. [YC] [CI], géomètre, à la demande de la CBO, procès-verbal, faisant état, notamment d'un empiétement de 198 m 2 et aussi le fait que la maison de Mme [A] serait construite en partie sur le terrain de la CBO.

Contestant ledit procès-verbal et arguant d'un plan de partage entre les héritiers [ND] établi en 1985 par M. [E] géomètre ainsi qu'un plan de division établi en avril 2005 par M. [D] [BO], géomètre, par acte du 14 octobre 2022 Mme [A] a fait assigné la CBO devant le juge du tribunal judiciaire au tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de voir ordonner le bornage des parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 4] et [Cadastre 25] et des parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 2] et [Cadastre 25] et, avant dire droit, une expertise judiciaire.

La CBO a conclu au débouté des prétentions de Mme [A]. Subsidiairement, elle a demandé que lui soit donné acte de l'ensemble de ses protestations et réserves d'usage sur la mesure de bornage judiciaire sollicitée par Mme [A] et sollicité, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 3.000 euros.

C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 6 juin 2023, le juge du tribunal judiciaire au tribunal de proximité de Saint-Paul de la Réunion a statué en ces termes :

« Rejette comme irrecevable la demande de bornage des parcelles cadastrées AY [Cadastre 4] et AY [Cadastre 25] et AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 25] formée par [G] [YY] veuve [A] compte tenu du bornage préalable du lotissement agricole [Adresse 38] et [Adresse 34] par la SAFER réalisé par le géomètre [Z] [T] en septembre 1974 ;

Rejette par conséquent la demande avant-dire droit formée par [G] [YY] veuve [A] ;

Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens par elles engages. »

Par déclaration au greffe en date du 6 juillet 2023, Mme [A] a interjeté appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2024 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience collégiale du 8 novembre 2024.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 6 octobre 2023, Mme [A] demande à la cour, au visa de l'article 646 du code civil, de :

-Déclarer recevable et bien fondé l'appel de Mme [A] ;

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

.rejeté comme irrecevable la demande de bornage des parcelles cadastrées AY [Cadastre 4] et AY [Cadastre 25] et AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 25] formée par Mme [A] compte tenu du bornage préalable du lotissement agricole [Adresse 38] et [Adresse 34] par la SAFER réalisé par le géomètre [Z] [T] en septembre 1974 ;

.rejeté par conséquent la demande avant-dire droit formée par Mme [A] ;

-dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens par elles engagés ;

Et, statuant à nouveau :

-Déclarer recevable et bien fonde' l'action entreprise ;

-Ordonner le bornage des parcelles cadastrées AY [Cadastre 4] et AY [Cadastre 25] ;

-Ordonner le bornage des parcelles cadastrées AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 25] ;

Avant dire droit :

-Désigner tel expert géomètre qu'il plaira à la cour d'appel de nommer avec pour mission :

.Se rendre sur les lieux, les décrire dans leur état actuel et en dresser le plan en tenant compte, le cas échéant, des bornes existantes ;

.Consulter les titres des parties, en décrire le contenu, en précisant les limites et les contenances y figurant ;

.Rechercher toutes indices permettant d'établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoquées ;

.Rechercher toutes autres indices, notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre ;

.Proposer la délimitation des parcelles et l'emplacement des bornes à planter ou la définition des termes des limites :

1) En application des titres par référence aux limites y figurant ou à défaut aux contenances en répartissant éventuellement et après arpentage les excédents ou manquants proportionnellement aux contenances,

2) A défaut ou à l'encontre d'un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription,

.Dans la mesure du possible, concilier les parties ;

-Fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert-géomètre, ainsi que le délai dans lequel elle devra consignée au greffe ;

-Dire que l'Expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal de proximité dans un délai de trois mois à compter du versement de la consignation des frais d'expertise après avoir communiqué aux parties un pré-rapport aux fins de recueillir les observations sur ces constatations et conclusions.

-Condamner la CBO à verser la somme de 2.500 euros à Mme [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 2 janvier 2024, la CBO demande à la cour de :

A titre principal :

-Déclarer que le bornage de la SAFER, lotisseur du lotissement « [Adresse 39] », est valide et définitif ;

-Confirmer le jugement entrepris .

En conséquence,

-Déclarer irrecevable la demande de bornage judiciaire de la limite séparative des parcelles cadastrées section AY numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 25], ainsi que des parcelles section AY numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 25] de Mme [A] ;

-Débouter Mme [A] de l'ensemble de ses demandes ;

-Condamner Mme [A] à régler à la CBO une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si le bornage judiciaire était accordé :

-Donner acte à la CBO de l'ensemble de ses protestations et réserves d'usage sur la mesure de bornage judiciaire sollicitée par Mme [A] ;

-Condamner Mme [A] à régler à la CBO une somme 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire.

***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de bornage des parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 4] et [Cadastre 25] et AY n° [Cadastre 2] et [Cadastre 25]

Mme [A] soutient en substance qu'il n'existe pas de bornage antérieur.

Elle rappelle que c'est la CBO elle-même qui a demandé à M. [CI] de faire établir un bornage amiable assez récemment, ce qui prouve bien l'absence de bornage antérieur.

Elle fait valoir que le jugement du 1er février 2022 a tranché avec une autorité définitive de chose jugée au fond la question évoquant l'absence de bornage précédent.

Elle plaide que le plan produit n'est qu'un plan de lotissement pour obtenir un permis de lotir et non un procès-verbal de bornage sur le plan du droit (non signé). Elle considère que le premier juge a créé un document de bornage de toute pièce alors qu'il n'y avait aucun bornage.

La CBO fait valoir pour l'essentiel que la demande de bornage formée par Mme [A] est irrecevable : dès lors qu'une délimitation des fonds est déjà intervenue, soit dans le cadre d'un accord amiable entre les propriétaires, soit dans le cadre d'une procédure judiciaire, l'action en bornage ne peut plus être exercée en vertu de la règle « bornage sur bornage ne vaut ».

Elle expose qu'en l'espèce, par un plan établi par le Cabinet [T], géomètre, en septembre 1974, la SAFER a délimité, en tant que lotisseur, ses lots afin de les vendre : les lots numéros a, b, b', c, d, e, f, g, h, i, j, k et l, ont donc été délimités. Elle précise que la SAFER est intervenue seule pour faire établir ce plan en tant qu'unique propriétaire et que des bornes et piquet de fer ont été implantés afin de matérialiser les limites des lots susvisés. Elle ajoute que les parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] actuellement détenues par Mme [A] font partie de ce lotissement, comme ses propres parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 17] et [Cadastre 25]. Elle considère que l'unique propriétaire initial, la SAFER, a borné sa parcelle avant de la vendre et que ce bornage fait obstacle à toute demande de bornage judiciaire.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l'article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais commun.

Par principe, le bornage n'est pas obligatoire, sauf dans deux cas :

-lorsque la demande de bornage est faite par un voisin ;

-lorsque le terrain est destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) constituant un lot dans un lotissement soumis à déclaration préalable ou permis d'aménager ou un terrain issu d'une division dans une zone d'aménagement concerté (ZAC).

L'action en bornage nécessite :

-l'existence de deux propriétaires ou titre de droit réel (il n'y a pas de bornage possible entre indivisaires ou copropriétaires)

-la présence de deux fonds contigus

-l'existence de deux propriétés privées (il ne peut y avoir de bornage entre un terrain privé et le domaine public, sauf s'il s'agit du domaine privé d'une personne publique)

-l'absence de bornage antérieur définitif (non contesté).

Il peut être amiable ou judiciaire.

Amiable, l'accord des propriétaires sur la limite de leur terrain contigu fait l'objet d'un procès-verbal de bornage réalisé par un géomètre-expert. Ce document est signé et ratifié expressément par toutes les parties concernées et se fait à frais communs.

Si les deux propriétaires ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la limite séparative ou si l'un refuse de procéder à un bornage amiable, le juge nomme un géomètre-expert qui procède aux opérations de bornage et tranche les éventuels litiges.

Le bornage ou plan de bornage matérialise physiquement les limites d'une propriété sur un terrain donné. Il donne les informations sur la limite bornée, les coordonnées des sommets, la superficie réelle d'un terrain. Les bornes peuvent être des repères physiques et/ou numériques.

Associé au procès-verbal de bornage du géomètre-expert, il prévaut sur le cadastre qui n'est qu'un document administratif, informatif à caractère fiscal qui a vocation à définir l'assiette des impôts foncier. C'est la seule opération qui matérialise légalement un terrain.

Le procès-verbal de bornage ne se suffit pas à lui-même : il doit être matérialisée par l'implantation de bornes.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que suivant acte d'apport partiel d'actif dressé les 4, 7 et 25 février 2005 par Me [HT] Notaire, la CBO a acquis la propriété des parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 17] et [Cadastre 25] et section AX n° [Cadastre 19] et [Cadastre 21]. Cet acte d'apport partiel n'est pas versé aux débats.

Par acte notarié du 30 novembre 2005, Mme [I] [LP] a vendu à Mme [G] [KU] [SS] [YY], veuve [A], une maison de type F5-6 en dur sous tôles figurant au cadastre section AY n° [Cadastre 4], situé à [Adresse 14] d'une surface de 8 ares 17 centiares au prix de 255.000 euros.

L'acte précise que cette parcelle provient de la division d'un immeuble de plus grande importance située sur la même commune, originairement cadastré section AY n° [Cadastre 8] lieudit [Adresse 14] d'une superficie de 9 ares dont le surplus appartient à Mme [LP] ; cette division résulte d'un document d'arpentage dressé par M. [BO] [D] géomètre expert à [Localité 43] le 3 mai 2005 sous le numéro 8033N. Il est également rappelé l'origine de propriété du bien vendu, à savoir qu'il a été acquis par Mme [LP] auprès de M. [JG] [V] [ND] le 3 octobre 1990.

Il ressort des éléments du dossier que la parcelle AY [Cadastre 8] provient elle-même de la division de la parcelle AY [Cadastre 23], propriété de M. [JG] [ND], qui a été divisée en trois parcelles en septembre 1986, à savoir les parcelles AY [Cadastre 6], AY [Cadastre 7] et AY [Cadastre 8] entre respectivement MM. [K], [P] et [JG] [ND].

La CBO verse aux débats un « PLAN DE BORNAGE » concernant la « S.A.F.E.R. Lotissement Agricole « [Adresse 39] » ([Adresse 38] et [Adresse 34]) » daté de septembre 1974 par lequel la SAFER a manifestement alloti une partie de sa propriété (lots a, b, c, d, e, f, g, h, i, j, k et l), l'actuelle parcelle de Mme [A] se trouvant manifestement sur le lot e d'une surface de 1315 m². Aucune borne ne figure sur ce plan.

La CBO produit un document intitulé « PROCES-VERBAL DE BORNAGE ET DE RECONNAISSANCE DE LIMITES » établi le 19 décembre 2017 par la SARL Océan Indien Topographie (OIT), géomètre expert dans le but de « reconnaître, définir et fixer d'un commun accord et de manière définitive les limites séparatives communes et les points de limites communs » entre les parcelles suivantes :

-AY [Cadastre 17] et [Cadastre 25] [Adresse 32] appartenant à la CBO 

-AY [Cadastre 15] [Adresse 40] appartement à l'association syndicale du [Adresse 40]

-AY [Cadastre 12] [Adresse 35] appartenant à M. [L] [M] [J] époux [C], Mme [Y] [W] [C] épouse [J] (usufruitiers indivis) et M. [D] [L] [J] (nu propriétaire) 

-AY [Cadastre 13] [Adresse 35] appartenant à M. et Mme [R] 

-AY [Cadastre 9] [Adresse 42] appartenant à M [F] et Mme [H] 

-AY [Cadastre 10] [Adresse 42] appartenant à M. et Mme [B] 

-AY [Cadastre 24] (parcelle d'origine) [Adresse 11] appartenant à M. [DW] 

-AY [Cadastre 2] et [Cadastre 4] [Adresse 31] appartenant à Mme [A] 

-AY [Cadastre 3] et [Cadastre 7] [Adresse 31] appartenant à M. [AV] et Mme [FJ] (indivision)

-AY [Cadastre 6] [Adresse 31] appartenant à M. [U] et Mme [X] (indivision)

-AY [Cadastre 26] [Adresse 16] appartenant à Mme [O] 

-AY [Cadastre 27] [Adresse 30] appartenant à M. [O] 

-AY [Cadastre 1] [Adresse 41] appartenant à M. [VB] 

-AY [Cadastre 18], [Cadastre 20] et [Cadastre 22] [Adresse 36] appartenant à la commune de [Localité 43]

Selon le document, tous les propriétaires ont été convoqués par lettre simple datée du 27 novembre 2017 en vue d'un débat contradictoire le 19 décembre 2017 auquel Mme [A] était présente.

S'agissant de la définition des limites de propriétés (article 5) il est indiqué que la limite J ' K est définie par le plan et le rapport d'expertise établi par le géomètre expert M. [GF] et le jugement du 28 août 2012. 

Aux termes des « Mesures permettant le rétablissement des sommets des limites » :

« -Le jour de notre intervention nous n'avons pu caler le plan de bornage du lotissement Agricole « [Adresse 38] ». De ce fait Mme [YY] a signé le procès-verbal de bornage sur la clôture métallique existante. Après vérification, et calage du plan ci-avant nommé, il s'avère que les limites retenues par notre étude sont B ' C ' D ' E ' F ' G ' H ' I ' J. La signature de Mme [YY] n'a donc aucune valeur concernant ce bornage et ne valide pas la ré-application du plan de bornage du lotissement Agricole « [Adresse 38] ».

Le plan de bornage joint permet de repérer sans ambiguïté la position des limites et des sommets définis par le présente procès-verbal de bornage. »

Aux termes de l'Article 8 : Observations complémentaires

« Il n'a été fait aucune observations complémentaires de la part des parties signataires concernant la définition des limites.

-Suite à la ré-application des limites du plan de bornage du lotissement Agricole « [Adresse 38] » nous avons constaté un empiétement de la part des parcelles AY [Cadastre 6]-[Cadastre 7] et [Cadastre 4] sur la parcelle AY [Cadastre 25] de CBo Territoria. »

Ce document, qui n'est ni signé ni paraphé, est accompagné d'une « FICHE DE PRESENCE » éditée le 18 décembre 2017 sur laquelle les propriétaires des parcelles ont apposé leur signature (à l'exception de la CBO, de la commune de [Localité 43], de Mme [FJ], étant précisé que M. [U] et Mme [X] ne figurent pas sur ladite fiche), dont Mme [A], qui a apposé sa signature, en mentionnant la date du 23 mars 2019 (celle du 18/12/2017 étant barrée).

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) datée du 19 octobre 2020 (réceptionné le 2 novembre 2020) Mme [A], par l'intermédiaire de son conseil, a indiqué à la CBO que le plan de bornage du 19 décembre 2017 ne vaut pas bornage contradictoire pour elle et qu'il y a une erreur sur les limites proposées. Elle propose à cette dernière « afin de mettre fin à ce potentiel litige en empiétement (contesté) » de « faire un bornage à l'amiable, d'autant que le terrain acquis par CBO a été, à deux reprises, borné avec des limites extérieures à sa propriété ». Elle précise vouloir procéder au bornage dans les meilleurs délais afin de ne pas être paralysée dans ses projets d'aménagement de cour et de jardin et ne pas être bloquée par ce problème si un jour elle souhaite vendre son bien. Elle propose les limites suivants entre elle pour le bornage amiable sur la base des limites apparentes comme suit :

« -point K de votre plan qui se prolonge jusqu'à la parcelle AY [Cadastre 7] vers le point B de votre plan. »

Par acte du 5 mars 2021, Mme [A] a assigné la CBO en bornage de leurs propriété contiguës et sollicité une expertise.

La CBO a conclu au débouté des prétentions de Mme [A] (car selon elle le bornage de la SAFER lotisseur du lotissement « [Adresse 39] » est valide et définitif). A titre subsidiaire, la CBO a demandé au juge de proximité de juger irrecevable la demande de Mme [A] faute de tentative de conciliation de justice préalable et à titre infiniment subsidiaire, de lui donner acte de ses protestations et réserves d'usage sur la mesure de bornage judiciaire sollicitée par Mme [A].

Par jugement rendu le 1er février 2022, le juge du tribunal judiciaire au tribunal de proximité de Saint Paul a dit que la preuve d'un bornage antérieur n'est pas rapportée et prononcé l'irrecevabilité de la demande en bornage sur le fondement de l'article 750-2 du code de procédure civile (conciliation).

Un constat d'échec de la conciliation conventionnelle ou extrajudiciaire a été établi 15 avril 2022 entre les parties « au sujet d'un différend relatif à une demande de bornage de propriété contiguës cadastrée pour Mme [A] AY [Cadastre 4] et [Cadastre 2] et pour CBO AY [Cadastre 25] ».

Il résulte de ce qui précède qu'il n'existe aucun plan de bornage définitif concernant la parcelle appartenant à Mme [A] et antérieur à sa demande.

En effet,

D'une part, le « plan de bornage » de la SAFER de septembre 1974 est en réalité un simple plan d'arpentage réalisé par la SAFER elle-même, en vue de vendre différents lots d'une partie de la parcelle bien plus vaste lui appartenant.

D'autre part, le « procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites » du 19 décembre 2017 n'est pas contradictoire : le document lui-même ne comprend ni paraphe, ni signature, hormis quelques signatures figurant sur une feuille de présence, ce qui ne peut être assimilé à une ratification expresse d'un plan de bornage amiable par Mme [A].

La cour observe également que le document lui-même reconnaît que « La signature de Mme [YY] n'a donc aucune valeur concernant ce bornage et ne valide pas la ré-application du plan de bornage du lotissement Agricole « [Adresse 38] ».

Enfin, s'agissant du jugement du 1er février 2022, contrairement aux affirmations de Mme [A], celui-ci n'a aucune autorité définitive de chose jugée au fond sur la question évoquant l'absence de bornage précédent, le tribunal s'étant borné à dire « que la preuve d'un bornage antérieur n'est pas rapportée ».

Il s'ensuit que c'est à tort que le juge de proximité a relevé que le plan de bornage de la SAFER réalisé en septembre 1974 par le cabinet [Z] [T] existe, qu'il n'a jamais été remis en question et qu'il demeure la référence en l'espèce et en a déduit que la demande tendant à un nouveau bornage, judiciaire en l'occurrence, formée par Mme [A] était dès lors irrecevable.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions et il convient d'ordonner une expertise aux fins de procéder au bornage des parcelles cadastrées AY [Cadastre 4] et [Cadastre 2] et AY [Cadastre 25] et désigner avant dire droit un expert géomètre-expert.

Toutes les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS