TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/01772

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/01772 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y42S

Minute : 25/554

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL(anciennement OSICA)
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [W] [H]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement OSICA),
venant aux droits de la SA D’HLM EFIDIS
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [H],
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2015, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, a donné à bail à Madame [W] [H] des locaux à usage d’habitation, logement 302 sis [Adresse 3] à [Localité 7] et un emplacement de stationnement sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 605,61 euros et 120,96 euros de charges.

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 10 novembre 2023 un commandement de payer à Madame [W] [H] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2 885,39 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2023.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti.

La Caisse des Allocations Familiales de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 8 novembre 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 19 février 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [W] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que la partie défenderesse n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai imparti, comme il en a été fait obligation et constater par voie de conséquence que la clause résolutoire est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Madame [W] [H] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurierDire que la sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [W] [H] à payer à la bailleresse la somme de 3 414,76 euros correspondant aux loyers impayés, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Condamner Madame [W] [H] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [W] [H] aux entiers dépens, en ce compris notamment, le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 20 février 2024.

Appelée à l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée et, in fine, été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré des loyers et des charges, à la date du 5 mars 2025, à la somme de 5 421,30 euros, échéance du mois de février 2025 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Madame [W] [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 10 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse souligne que le dernier loyer précédant l’audience n’a pas été réglé dans son intégralité. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [W] [H], comparaît. Elle expose que la bailleresse ne répond pas à ses sollicitations, ce qui l’a conduit à tomber en dépression. Elle dit percevoir environ 1 400 euros mensuellement de prestations sociales diverses, ce qui intègre son allocation adulte handicapé, sa pension invalidité et la majoration vie autonome. Elle expose qu’un dossier de surendettement est en cours, de même qu’une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement ; En l’état, elle ne fait aucune proposition concrète en vue d’éteindre sa dette locative.

Il a été fait lecture à l’audience de l’enquête sociale diligentée sur la situation de Madame [W] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 février 2024, soit 6 semaines avant la première audience du 14 novembre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse des Allocations familiales de la Seine-Saint-Denis le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bail n’ayant point fait l’objet d’un renouvellement entre l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions légales relatives aux baux d’habitation et la délivrance du commandement de payer, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [W] [H] le 10 novembre 2023, pour la somme de 2 885,39 euros, arrêtée au 30 septembre 2023. Il ressort des derniers décomptes versés aux débats, que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, même si celui-ci vise le délai de six semaines prévues dans les nouvelles dispositions légales entrées en vigueur à compter du 29 juillet 2023.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 août 2015, à compter du 11 janvier 2024.

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater, à l’examen des relevés de compte, que Madame [W] [H], d’une part, n’a pas honoré son dernier loyer courant du mois précédant l’audience dans son intégralité, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés, et que, d’autre part, elle ne formule aucune proposition concrète pour apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 11 janvier 2024, Madame [W] [H] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [W] [H], sera condamnée à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 5 mars 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 421,30 euros, pièce 10, échéance du mois de février 2025 incluse, dont il convient de déduire un total de 406,04 euros de frais de contentieux figurant au décompte, pièce 9.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [H] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 015,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 sur la somme de 2 885,39 euros, à compter de l’assignation du 19 février 2024, sur la somme de 529,37 euros (3 414,76 euros, dette à l’assignation – 281,93 euros de frais de contentieux en date du 30/11/23 - 2 885,39 euros = 247,44 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, dont il conviendra d’ôter la somme de 124,11 euros de frais de contentieux en date du 20/3/2024.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [W] [H], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, les frais du commandement de payer du 10 novembre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [W] [H] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :