TJ 93008, 2 mai 2025, RG 24/07867

Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/07867 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2Y2

Minute : 25/532

Société [Adresse 9]
Représentant : Me SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [G] [N]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO auditrice, assistées de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société [Adresse 9]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par le cabinet SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [N],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2022, la SA d'HLM [Adresse 9] a donné à bail à Madame [G] [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 443,78 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la SA d'HLM [Adresse 9] a fait signifier à Madame [G] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4179,27 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier électronique du 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, la SA d'HLM [Adresse 9] a fait assigner Madame [G] [N] aux fins de :
condamner Madame [G] [N] au paiement de la somme de 5897,46 euros au titre de la dette locative au 29 aout 2024,la condamner au paiement des loyers et accessoires impayés échus entre la date de signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner à Madame [G] [N] de quitter et vider les lieux avec tous occupants de leur chef et tous meubles non affectés au paiement de la créance des requérants dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, à peine d'y être contraint par expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par remise des clefs ou expulsion,la condamner au paiement de 350 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la condamner au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 septembre 2024.

À l'audience du 6 mars 2025, la SA d'HLM [Adresse 9], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10093,67 euros arrêtée au 25 février 2025, loyer du mois de février inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement, et précise qu’un versement a été effectué le 1er mars 2025.

La SA d'HLM [Adresse 9] soutient que Madame [G] [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer du 4 juin 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Madame [G] [N] reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle vit dans le logement avec son conjoint et ses enfants et évoque des difficultés de santé ayant entrainé des arrêts de travail et une diminution de ses revenus avec une reprise à temps partiel, et une dette à la caisse d’allocations familiales, en cours de remboursement. Elle a bénéficié d’une aide de son employeur. Elle indique qu’un versement de 500 euros sera effectué courant mars.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 14 mars 2025, la SA d’HLM [Adresse 9] communique un décompte actualisé au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 6 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2024.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM [Adresse 9] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 4 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2025 que la SA d'HLM [Adresse 9] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Le paiement de 2500 euros y est imputé au 26 février 2025, conformément aux observations des parties à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [N] à payer à la SA d'HLM [Adresse 9] la somme de 7593,67 euros, au titre des sommes dues au 13 mars 2025.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 27 janvier 2022 et tacitement reconduit tous les trois mois, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24 , dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 16 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2022 à compter du 17 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [G] [N], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [G] [N] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d'accorder à Madame [G] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [G] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d'HLM [Adresse 9] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM [Adresse 9] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [G] [N] à payer à la SA d'HLM [Adresse 9] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,