TJ 93008, 15 mai 2025, RG 25/00177

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00177 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PMH

Minute : 25/160

S.D.C. IMMEUBLE[Adresse 4] ET [Adresse 2]
Représentant : Me Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1991

C/

Monsieur [R] [M]
Madame [C] [M]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société IMMOBILIER
[Adresse 3]

représentée par Me Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [M],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [M],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] sont copropriétaires des lots 26, 72 et 149 relevant de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10].

Les susnommés ne s’acquittent qu’irrégulièrement des charges afférentes à leurs lots.

Deux mises en demeure en date du 15 février 2024 et du 22 avril 2024 en vue de les voir régulariser leurs charges de copropriété, sont demeurées infructueuses.

Par exploit d’huissier en date du 18 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à NOISY LE GRAND (93160), représenté par son syndic la société N & H IMMOBILIER dont le siège est sis [Adresse 3] (75016), a fait assigner Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] devant Tribunal de proximité du RAINCY aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à :
4 776,21 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 4 ème trimestre inclus, augmentées des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 15 février 2024,792,21 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal, à compter de la même date,2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,2 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, réitère ses demandes au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 5 568,97 euros, incluant les frais de recouvrement. Il s’en rapporte pour le reste à ses écritures.

Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M], assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la solidarité :

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété portant en son article 3/-solidarité-, page 111, la solidarité entre les copropriétaires indivis.

En conséquence, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] seront considérés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

La matrice cadastrale,L’arrêté individuel de compte,Les appels individuels de charges,Les procès-verbaux des assemblées générales,Les certificats de non-recoursLes mises en demeure par avocat,Le contrat de syndic,Un extrait du règlement de copropriété.
Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [C] [M] et Madame [R] [M] sont redevables de la somme de 4 776,21 euros au titre des charges de copropriété, 4 ème trimestre 2024 inclus, somme nette de frais de recouvrement.

En conséquence, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 776,21 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la mise en demeure par avocat, sur la somme de 2 704,94 euros (2 954,94 euros, somme visée dans la mise en demeure – le total des frais de recouvrement antérieurs à ladite mise en demeure, soit 250 euros = 2 704,94 euros), et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 18 décembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 4 776,21 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame à Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] le paiement de 792,21 euros au titre de l’article susmentionné, se décomposant comme suit :

Frais de mises en demeure et relances en date du 11/12/20, du 19/2/21, du 14/9/21, du 8/2/22, du 10/3/22, du 3/11/22, du 6/2/23, du 26/5/23, du 25/9/23 et du 5/12/23, chacune d’un montant de 25 euros, soit un total de 250 euros. Ces frais sont indiqués dans le contrat de syndic, toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit à la cause, ni les pièces, ni la preuve de leur envoi en recommandé avec accusé de réception. En conséquence, ces frais ne sauraient être mis à la charge des copropriétaires, pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil.Frais de mise en demeure par avocat intitulés, « NICOLAI /Fact 16/02 Mise en demeure » en date du 16/2/24, d’un montant de 121,38 euros et « NICOLAI/ Fact 22/04 Mise en demeure, d’un montant de 121,38 euros. Ces frais d’avocat constituent des frais irrépétibles et doivent donc être examinés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Enfin, en date du 1/10/24 des frais de transmission dossier avocat pour un montant TTC de 300 euros, ces frais sont prévus dans le contrat de syndic pour ce même montant et une instance a été introduite pour non recouvrement des charges. Ils seront donc mis à la charge des époux [M].
En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 300 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété sans motif légitime, malgré deux mises en demeure dont il est justifié, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] ont commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Madame [C] [M] et Monsieur [R] [M] seront condamnés in solidum, au paiement de la somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :