TJ 93008, 2 mai 2025, RG 24/04439

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/04439 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJ65

Minute : 25/146

S.D.C. [Adresse 7] [Adresse 2]
Représentant : Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [P] [X]
Représentant : Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05
Madame [L] [T]
Représentant : Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 2],
représenté par son syndic le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT PARIS EST, SAS
[Adresse 3]

ayant pour avocat Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [X],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [L] [T],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T] sont propriétaires de divers lots (485, 494 et 675) au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], située [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T] une sommation de payer la somme de 2288,06 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
2917,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation,302,49 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 24 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 6 mars 2025, à la demande des parties.

À l'audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, abandonne la demande au titre des charges de copropriété et maintient ses autres demandes, au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles et dépens.

Il expose que Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, ne payaient plus régulièrement les charges de copropriété qui ont été payées dans le cadre de l’instance. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions écrites reprises à l'audience, Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T], représentés, demandent au tribunal de débouter le syndicat de copropriétaires de ses demandes et de le condamner aux dépens de l’instance.

Ils soutiennent d’abord que la mise en demeure a été envoyée le 16 février 2024 et que les frais antérieurs ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi, que les frais d’ouverture de contentieux en sont exclus et que les frais exposés sont excessifs au regard des sommes dues.
S’agissant de la demande de dommages et intérêts, ils soulignent que le montant de la demande n’était justifié que pour permettre d’excéder le taux de dernier ressort et précisent qu’ils se trouvaient dans une situation particulière, compte tenu de la perte d’emploi de Monsieur [X] et de la prise en charge d’un des enfants du couple atteint de handicap, par Madame [T] qui a cessé son activité professionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 302,49 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi de mises en demeure les 26 janvier 2023, 26 juillet 2023 et 26 janvier 2024 et de relances les 27 février et 28 août 2023, facturées conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande pour les trois mises en demeure, adressées avec plusieurs mois d’écart, soit deux fois 41,48 euros et 43,97 euros.

En revanche l’envoi de relances moins d’un mois après les mises en demeure dont les modalités de distribution ne sont pas connues n’apparait ni opportun ni nécessaire au recouvrement. La demande sera rejetée.

Il convient également de déduire les frais d’ouverture de contentieux, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [L] [T] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS