TJ 93008, 2 mai 2025, RG 24/08163

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08163 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4CR

Minute : 25/537

S.C.I. MILLY agissant par son mandatire CDC HABITAT S.E.M
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Monsieur [W] [K]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MILLY, agissant par son mandataire CDC HABITAT S.E.M,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [K],
demeurant [Adresse 8]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2022, la SCI MILLY a donné à bail à Monsieur [W] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 694,96 euros pour le logement et 60 euros pour l’emplacement de stationnement, et 119,82 euros de provisions sur charges, soit un loyer total mensuel de 874,78 euros.

Par un avenant en date du 19 décembre 2022, la SCI MILLY accorde à Monsieur [W] [K] une réduction temporaire de 15% du loyer pour le logement à compter du 28 décembre 2022 et jusqu’à la pose effective d’une cuisine.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SCI MILLY a fait signifier à Monsieur [W] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8853,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 17 mai 2024 reçue le 23 mai 2024 la SCI MILLY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la SCI MILLY a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [W] [K] au paiement de la somme 11729,34 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2024, sauf à parfaire le jour de l’audience et en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives majorés de 10%, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 septembre 2024.

À l'audience du 6 mars 2025, la SCI MILLY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18279,29 euros arrêtée au 3 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI MILLY soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [K] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI MILLY souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant avec un dernier versement en date du décembre 2023.

Monsieur [W] [K], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI MILLY aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 décembre 2022 à compter du 25 juillet 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice subi par le bailleur, sans majoration et de condamner Monsieur [W] [K] à son paiement à compter de 25 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2025 que la SCI MILLY rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 502,39 euros (150,32 euros, 170,20 euros et 181,87 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [K] à payer à la SCI MILLY la somme de 17776,90 euros, au titre des sommes dues au 3 mars 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [K] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [K] à payer à la SCI MILLY la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS