TJ 93008, 9 mai 2025, RG 25/00188

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/00188 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PNM

Minute :

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

Monsieur [F], [S] [C]

Madame [K], [Y], [E] [P] épouse [C]

Société SEYNA, SA

C/

Madame [M], [T], [V] [O]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 24 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [F], [S] [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

Madame [K], [Y], [E] [P] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA, SA
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [M], [T], [V] [O]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX
Madame [M], [T], [V] [O]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 5 avril 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] ont donné en location à Madame [M] [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 248,00 € outre provisions sur charges.
Le même jour, la SA SEYNA a signé un engagement de caution solidaire, par acte sous seing privé, du paiement des loyers, charges, indemnités d'occupation, frais procéduraux éventuels.
Le 8 août 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] ont fait délivrer à Madame [M] [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 696,00 € selon décompte arrêté au 9 juillet 2024.
Par notification électronique du 9 août 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [K]
[P] épouse [C] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 20151384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 26 décembre 2024, Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et la SA SEYNA ont attrait Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et la SA SEYNA ont demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [M] [O] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Madame [M] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C], aux frais et aux risques et périls de Madame [M] [O] ;De condamner Madame [M] [O] au paiement des sommes suivantes :5 282,00 € au titre de l'arriéré locatif, mois de décembre 2024 échu, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, dont 2698 € à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et 2584 € à la SA SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de cette somme ;une indemnité mensuelle d'occupation à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € à la SA SEYNA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 8 janvier 2025, Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 24 février 2025.
Lors de l'audience, Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 3 927,00 €, dont 1 343 € dus aux bailleurs et 2 584 € dus à la caution.
Madame [M] [O] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 8 août 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [M] [O] le 8 août 2024, pour un montant principal de 2 696,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Madame [M] [O], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 septembre 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [M] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R.
411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur
[F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de
Madame [M] [O].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d'une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.
En l'espèce, Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et la SA SEYNA versent aux débats un décompte arrêté au 1 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 927,00 €, dont 1 343 € dus aux bailleurs et 2 584 € dus à la caution.
La SA SEYNA produit en outre des quittances subrogatives établies par Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] attestant de son paiement au bailleur des loyers de juin et novembre 2024.
Au vu des justificatifs fournis, les créances de Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et de la SA SEYNA sont établies tant dans leur principe que dans leur montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [O] à verser la somme de 3 927,00 € actualisée au 1 février 2025 au titre de l'arriéré locatif, dont 1 343 € à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et 2 584 € à la SA SEYNA, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 696,00 € à compter du 8 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [M] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [O] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [M] [O] sera condamnée à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] ;
CONSTATE que le contrat signé le 5 avril 2024 entre Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et Madame [M] [O] concernant les locaux situés [Adresse 7] s'est trouvé de plein droit résilié le 20 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [M] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [M] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [M] [O] à payer la somme de 3 927,00 € actualisée au 1
février 2025, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2025 incluse, dont 1 343 € à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] et 2 584 € à la SA SEYNA, outre intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 2 696,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [M] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [M] [O] à verser à Monsieur [F] [C] et Madame [K] [P] épouse [C] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [M] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2024 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture;
CONDAMNE Madame [M] [O] à verser à la SA SEYNA la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA JUGE