TJ 93008, 2 mai 2025, RG 24/09624

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09624 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2CNU

Minute : 25/542

Madame [K] [L]
Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397
Monsieur [J] [L]
Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [N] [M] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [K] [L]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

Monsieur [J] [L]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau de Nanterre

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [M] [Z]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2023, Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] ont donné à bail à Madame [N] [M] [Z] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], [Localité 5] (lot n°26, bâtiment A, étage 03, porte à droite en sortant de l’ascenceur, appartement n°A37, emplacement de parking lot n°181, bâtiment S, sous-sol 02, emplacement n°2012/2013), pour un loyer mensuel de 669 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] ont fait signifier à Madame [N] [M] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1725,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] ont fait assigner Madame [N] [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [M] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique, s’il y a lieu, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus au code des procédures civiles d’exécution,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix des requérants et ce, aux frais, risques et périls de Madame [N] [M] [Z], sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [N] [M] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2495,13 euros au 30 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ définitif,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2024.

À l'audience du 6 mars 2025, Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 2927,02 euros arrêtée au 30 août 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [M] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] soulignent qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [N] [M] [Z], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir un enfant qui vit chez son frère, mais qu’elle récupère le week-end. Madame [N] [M] [Z] précise qu’elle doit débuter un nouvel emploi le lundi 10 mars 2025 avec un salaire de 1500 euros. Elle souligne avoir démissionné de son ancien emploi et ne pas avoir touché le chômage. Madame [N] [M] [Z] précise que le dernier paiement est intervenu en novembre 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 mars 2025, Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] ont fait parvenir un décompte actualisé de la dette, en date du 10 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, faisant état d’une dette de 3390,53 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 6 juillet 2023, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2023 à compter du 18 juin 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [M] [Z] à son paiement à compter de 18 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [M] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [N] [M] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, si bien que les conditions prévues par la loi pour bénéficier de délais de paiement ne sont pas réunies.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [M] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [N] [M] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 17 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025 que Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 188,60 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [M] [Z] à payer à Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] la somme de 3201,93 euros, au titre des sommes dues au 10 mars 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [M] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [N] [M] [Z] à payer à Madame [K] [L] et Monsieur [J] [L] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS