TJ 13055, 6 mars 2025, RG 25/00208

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 15 mai 2025
à Me MOULIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 15 mai 2025
à M. [V]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00208 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54VA

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [B]
né le 13 Septembre 1972 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

Madame [G] [W] épouse [B]
née le 03 Avril 1978 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [R] [V]
né le 28 Octobre 1993
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 1er juin 2018, M. [L] [B] et Mme [G] [W] épouse [B] ont consenti à M. [R] [V] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 837,48 euros, outre 100 euros de provision sur charges ;

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à M. [R] [V] le 15 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.492,24 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, dénoncé le 3 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, M. [L] [B] et Mme [G] [W] épouse [B] ont fait assigner en référé M. [R] [V] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir:
sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.123,08 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ou à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire;l'expulsion de M. [R] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux loués,sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A l'audience, M. [L] [B] et Mme [G] [W] épouse [B], représentés par leur conseil, demandent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [R] [V], comparaissant en personne, déclare avoir quitté les lieux et régularisé la dette locative. Il déclare percevoir 2.600 euros de salaire par mois.

Conformément à l'autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, les bailleurs ont adressé au tribunal le décompte actualisé justifiant le règlement de l’intégralité de la dette, soit 2.435,56 euros, par M. [R] [V]

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience initiale.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 janvier 2025 a été dénoncée le 3 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 6 mars 2025.

Par conséquent M. [L] [B] et Mme [G] [W] épouse [B] sont recevables en leur demandes.

II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juin 2018 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 3.492,24 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 février 2024.

M. [R] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1050,16 euros actuellement, et de condamner M. [R] [V] à son paiement.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
M. [L] [B] et Mme [G] [W] épouse [B] font la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte du 5 mars 2025 ainsi qu’un décompte actualisé au 25 mars 2025, justifiant du paiement de l’intégralité de la dette, soit la somme de 2.435,56 euros.

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 25 mars 2025 est soldée.

Il s'ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [V] dont le manquement à leurs obligations de locataires est à l'origine de la procédure, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.

L'équité commande de débouter M. [L] [B] et Mme [G] [W] épouse [B] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :