TJ 35238, 9 mai 2025, RG 25/00355

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 8]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 09 Mai 2025

N° RG 25/00355 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LMF3

Jugement du 09 Mai 2025
N° : 25/409

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[X] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A ESPACIL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mai 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Mme [E] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 2017, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] (appartement 01.02) à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 373,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3958,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [G] le 2 septembre 2024.

Par assignation du 20 décembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.192,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés au locataire, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendre ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [E] [U] dument munie d’un pouvoir.

Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 février 2025, s'élève désormais à 6.324,59 euros. La société ESPACIL HABITAT considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes, elle souligne que de nombreuses échéances locatives sont restées impayées et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré un commandement de payer, la dette ne cessant d’augmenter.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [G] n'a pas comparu ni personne pour lui.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.958,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef
de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2025, M. [X] [G] lui devait la somme de 6.324,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution du locataire, lequel n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la créance du bailleur sera arrêtée à celui-ci. En effet, ce montant tient compte des indemnités d’occupation allouées, lesquelles étaient demandées dans leur principe dans l’assignation.

En conséquence, M. [X] [G] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 6.324,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6.192,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 473,09 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [X] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de la société ESPACIL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,