TJ 91228, 16 mai 2025, RG 24/03854

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/03854 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEHG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Mai 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet AMJ IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital de 10.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 431.270.321, dont le siège social est situé [Adresse 3],

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 2]

Défaillante,

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [I] et M. [N] [I] sont propriétaires indivisaires des lots numéros 33, 179 et 182 au sein de la résidence en copropriété [4] sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 29 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence CAP DESIGN, représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMJ IMMOBILIER, a fait assigner Mme [X] [I] et M. [N] [I] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 21.010,48 € outre les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, date de la sommation de payer, jusqu’à parfait paiement,

Condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne procèdent pas régulièrement au paiement des charges de copropriété, qu’ils n’ont répondu ni aux mises en demeure qui leur ont été adressées ni aux sommations de payer qui leur ont été signifiées et que leur carence prolongée dans le règlement des charges complique la gestion de l’immeuble et le fonctionnement de sa trésorerie.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [X] [I] et M. [N] [I], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence CAP DESIGN produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [X] [I] et M. [N] [I] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros 33, 179 et 182 dans la copropriété ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 17 décembre 2020, 5 juillet 2021, 23 juin 2022 et 6 juillet 2023,
- les attestations de non recours concernant ces assemblées,
- un extrait du règlement de copropriété du 9 novembre 2011,
- les grands livres, appels de fonds et charges sur la période considérée,
- le contrat de syndic,

- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêtés au 1er avril 2024, sur la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2024, provisions charges courantes et cotisation fonds travaux 2ème trimestre 2024 et 2/2 Centrale dégazage pneumatique inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21 010,48 euros (frais de recouvrement inclus),
- et un décompte de la reprise de solde de 3 922,91 euros mentionnée sur le décompte ci-dessus à la date du 1er janvier 2020.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du montant de la créance réclamée :
- les frais suivants figurant sur le décompte arrêté au 1er avril 2024, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux : “frais de relance” du 9/11/2021 de 35,00 euros, “frais envoi dossier huissier” du 29/11/2021 de 159,00 euros, “frais huissier commandement de payer” du 14/03/2022 de 195,88 euros, “honoraires avocat” du 06/10/2022 de 300,00 euros et du 18/12/2023 de 780,00 euros, “honoraires avocat mise en demeure” du 10/10/2022 de 240,00 euros et “honoraires avocat commandement de payer” du 15/11/2022 de 240,00 euros, “frais huissier commandement de payer” du 22/08/2023 de 191,98 euros et “honoraires avocat suivi dossier” du 21/02/2024 de 190,01 euros, soit un total de 2 331,87 euros.

- et les sommes suivantes figurant sur le décompte de la reprise de solde de 3.922,91 euros :
- la reprise de solde débiteur de 129,24 euros pour lequel aucun justificatif n’a été versé aux débats,
- les “frais prélèvement impayé” de 18,00 euros indiqués les 21 septembre et 23 novembre 2017, 1er mars 2018, 19 juillet et 20 août 2018, 23 octobre et 22 novembre 2018, 28 mai et 21 juin 2019, 24 juillet, 26 août et 25 septembre 2019, soit un montant total de 216,00 euros (=12x18,00 €),
- la somme de 874,56 euros mentionnée ler octobre 2017 au titre du 4ème appel de fonds 2107, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote du budget 2017 ou de l’approbation des comptes pour 2017 n’ayant été versé aux débats,
- le montant de 404,26 euros représentant le total des sommes de 47,28 euros, 43,54 euros et 44,13 euros mentionnées au titre des fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2017et des exercices 2018 et 2019, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR pour ces exercices n’ayant été produit,
-et la somme de 66,68 euros mentionnée le 1er octobre 2017 au titre de “travaux porte d’entrée Bât.6", aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de ces travaux n’ayant été produit,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence CAP DESIGN peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêtés au 1er avril 2024, sur la période du 1er janvier 2020 au 1er avril 2024, provisions charges courantes et cotisation fonds travaux 2ème trimestre 2024 et 2/2 Centrale dégazage pneumatique inclus, s’élève à la somme de 16 987,97 euros (= 21 010,48 €-35,00 €-159,00 €-195,88 €-300,00 €-240,00 €-240,00 €- 191,88 €-780,00 €-190,01 €-129,24 €-216,00 €-47,28 €-47,28 €-47,28 €-43,54 €-43,54 €-43,54 €-43,54 €-44,13 €-44,13 €-874,56 €-66,68 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 2 décembre 2022.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 105 “INDIVISIBILITE - SOLIDARITE” de l’extrait du règlement de copropriété du 9 novembre 2011 versé contradictoirement aux débats (p 121) que “dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis” ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Mme [X] [I] et M. [N] [I] copropriétaires indivisaires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 16 987,97euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement:

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de Mme [X] [I] et M. [N] [I] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Quelques versements sont toutefois constatés ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [X] [I] et M. [N] [I]à payer au Syndicat des copropriétaires CAP DESIGN une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires CAP DESIGN réclame une somme de 2 570,55 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “frais prélèvement impayé” et “frais envoi dossier huissier” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.

Les honoraires d’avocat pourront être inclus dans les frais irrépétibles et seront donc rejetés au titre des frais de recouvrement.

Les frais de procédure ACM GESTION de 22,68 euros ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022 pour un montant global de 1 000,00 euros (résolution 17) et sont inclus dans le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées.

Seuls les frais du commandement de payer du 14 mars 2022 versé aux débats, justifiés par une facture, et de la mise en demeure du 10 octobre 2022 ainsi que la relance du 9 novembre 2021, versée aux débats, apparaissent bien fondés, mais il convient de ramener le montant de la mise en demeure à la somme de 35,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Mme [X] [I] et M. [N] [I] seront donc condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires CAP DESIGN la somme de 265,88 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] [I] et M. [N] [I], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires CAP DESIGN une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS