TJ 77284, 15 mai 2025, RG 23/02420

- N° RG 23/02420 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDB5
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 09 décembre 2024

Minute n°25/471

N° RG 23/02420 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDB5

Le

CCC : dossier

FE :
-Me LEBRETON
-Me CHEVALIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Y] [E]
[Adresse 1]
représenté par Maître Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [W] [M] divorcée [C]
[Adresse 2]
représentée par Maître Nathalie CHEVALIER de la SELARL GRAVELLE AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

Monsieur [Z] [C]
[Adresse 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : Mme VISBECQ, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 20 Mars 2025
GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte reçu le 15 janvier 2021 par Maître [F] [T], notaire associé à [Localité 5] (77), Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] épouse [C] ont vendu à Monsieur [J] [Y] [E] une maison d'habitation sise [Adresse 1] au prix de 320 000 euros.

Par courrier du 22 février 2021, Monsieur [U] [O], propriétaire de la maison sise [Adresse 3], a informé Monsieur [J] [Y] [E] d'une infiltration d'eau dans son garage et de l'existence d'une procédure en cours entre leurs deux assureurs.

Constatant par ailleurs des infiltrations par capillarité et des coupures d'électricité régulières, Monsieur [J] [Y] [E] a fait établir un procès-verbal de constat de ces désordres par commissaire de justice le 9 septembre 2021.

Faute de solution amiable, Monsieur [J] [Y] [E] a saisi le président du tribunal judiciaire de Meaux afin qu'une expertise judiciaire soit ordonnée.

Par ordonnance du 8 décembre 2021, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné Monsieur [L] en qualité d'expert.

Monsieur [B], désigné en remplacement de Monsieur [L], a déposé son rapport le 24 mars 2023.

Par actes délivrés par commissaire de justice le 24 mai 2023, Monsieur [J] [Y] [E] a assigné Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] devant le tribunal judiciaire de Meaux en réparation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024 à Madame [W] [M] et signifiées par commissaire de justice le 5 décembre 2024 à Monsieur [Z] [C], Monsieur [J] [Y] [E] demande au tribunal de :
«  Vu la vente d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] entre Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M], vendeurs et Monsieur [J] [Y] [E], acheteur, le 15 janvier 2021,
Vu les désordres et le coût de leur réparation parfaitement analysés dans l’expertise de M. [B], expert judiciaire, désigné par le tribunal suivant Ordonnance de Référé du 8 décembre 2021,
En conséquence,
Vu l’article 1792 du Code Civil relatif à la responsabilité décennale applicable en l’espèce aux vendeurs constructeurs dénommés comme tels dans le titre de propriété rédigé par Maître [T] le 15 janvier 2021,
Vu l’absence d’assurances dommages ouvrages et décennale à charge des vendeurs pour leurs constructions ou rénovations (pièce 15 : acte de vente),
JUGER que les désordres rendent les ouvrages impropres à leur destination,
JUGER que les vendeurs constructeurs seront tenus à responsabilité de ce chef,
Subsidiairement,
Vu l’article 1641 du Code Civil relatif aux vices cachés et vu la nature professionnelle des vendeurs,
JUGER que la responsabilité des vendeurs est engagée sur ce fondement,
Subsidiairement,
Vu l’article 1112-1 du Code Civil relatif aux manquements dans l’information précontractuelle et notamment sur l’existence, des infiltrations et un sinistre pré existant, et des reprises maladroites des ouvrages dans le seul but de masquer les désordres.
JUGER que la responsabilité des vendeurs est engagée,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] solidairement à régler à Monsieur [J] [Y] [E] la somme de 76 406.47 euros avec intérêts sur l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 24 mars 2023, la somme correspondant au montant des reprises nécessaires à la réfection du bien immobilier vendu.
En complément :
CONDAMNER M. [C] et Mme [M] à 20 000 euros de dommages et intérêts pour sanctionner leur mauvaise foi patente et caractérisée dans ce dossier, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement.
CONDAMNER Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] solidairement à 7 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] solidairement aux entiers dépens, au visa de l’article 699 du Code de Procédure Civile lesquels comprendront outre les frais de l’instance de référé et de la présente instance au fond, l’intégralité des sommes réglées pour les frais et honoraires de M. [B], expert judiciaire désigné par la juridiction des référés du tribunal de céans. »

A l'appui de sa demande de condamnation, Monsieur [J] [Y] [E] soutient, à titre principal, que la responsabilité de Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Il explique que l'acte de vente du 15 janvier 2021 mentionne l'existence de travaux de nature décennale qui se sont achevés le 31 mars 2013, de sorte que les désordres sont apparus pendant le délai de dix ans. Il ajoute que si la zone d'infiltration entre l'escalier et le mur a fait l'objet d'un dédommagement amiable au moment de la vente, d'autres infiltrations sont apparues par la suite. Il précise que le défaut d'étanchéité empêche un usage normal du garage, que le taux d'humidité dans le bureau du sous-sol est de 40% et que l'état de l'électricité est désastreux. Il fait observer que les travaux ont été exécutés sans permis de construire, sans déclaration et sans assurance tant décennale que dommages ouvrages. Il indique enfin que Monsieur [Z] [C] a exécuté les travaux et que Madame [W] [M] est une professionnelle de l'immobilier.

À titre subsidiaire, il fonde sa demande sur la responsabilité pour vice caché prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. Il énonce que la clause d'exonération prévue dans l'acte de vente peut être écartée si les vices étaient connus des vendeurs, ce qui est le cas en l'espèce puisque les travaux ont été effectués par les vendeurs et que le sinistre chez le voisin a été déclaré avant la vente. Il ajoute que Madame [W] [M] est une professionnelle de l'immobilier et qu'elle s'est occupée de la vente du bien. Il soutient que son action n'est pas prescrite puisque l'action en référé a été intentée en octobre 2021, que la décision ordonnant l'expertise a été rendue le 8 décembre 2021 et le rapport d'expertise déposé le 24 mars 2023. Il précise qu'il a assigné au fond le 24 mai 2023.

A titre subsidiaire, il reproche encore aux vendeurs d'avoir manqué à leur obligation d'information prévue par l'article 1112-1 du code civil. Il soutient qu'en leurs qualités respectives de constructeur et d'agent immobilier, Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] lui ont caché des informations essentielles afin de pouvoir conclure la vente. Il ajoute qu'ils ont été conciliants lorsque, pendant l'état des lieux, il a été découvert une fuite d'eau, qu'ils ne l'ont pas informé ni des travaux de réparation exécutés ni de l'existence d'un litige en cours.

À titre complémentaire, il indique, au visa de l'article 1147 du code civil devenu 1231-1 depuis le 1er octobre 2016, que les vendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles et ont fait preuve de mauvaise foi en cachant des éléments déterminants, en refusant tout dialogue et compromis, en évitant d'aller chercher les courriers qui leur étaient adressés et en ne se présentant pas aux opérations d'expertise pour fuir leur responsabilité. Il sollicite en conséquence la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Madame [W] [M] demande au tribunal de :
« Vu l’article L.271-4. I du code de la construction et de l’habitation,
Vu l’article 1641 du code civil,
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

• Constater, dire et juger, Madame [W] [M] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence de :
• Constater le caractère mal fondé de la demande formulée au titre de la responsabilité décennale des vendeurs constructeurs ;
• Constater le caractère prescrit, irrecevable et mal fondé de la demande formulée au titre de la garantie des vices cachés ;
• Constater l’absence de défaut d’information précontractuelle et l’absence de lien de causalité avec le préjudice présenté ;
• Constater l’absence de mauvaise foi et l’absence de préjudice ;
• Débouter Monsieur [J] [Y] [E] de l’intégralité de ses demandes ;
• Condamne Monsieur [J] [Y] [E] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner Monsieur [J] [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance ;
• Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir nonobstant appel et sans
constitution de garantie. »

Madame [W] [M] s'oppose à toute responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil au motif que les travaux ont été exécutés par les précédents propriétaires et que l'article 1792-1 du code civil ne lui est pas applicable. Elle ajoute que le permis de construire et la déclaration d'achèvement étaient annexés à l'acte de vente et que Monsieur [J] [Y] [E] a été informé de l'absence d'assurance dommages ouvrages. Elle fait observer que l'expert s'est prononcé sur les manquements aux règles de l'art mais pas sur les critères de la responsabilité décennale. Elle indique enfin qu'il n'est pas démontré que le dommage lui est imputable.

Concernant la responsabilité pour vice caché, elle expose que le vice affectant la toiture terrasse a été découvert lors de la visite du 25 septembre 2020, que les dégâts au plafond de la cuisine et les stalactites étaient visibles lors de cette visite et que l'infiltration liée à la toiture terrasse a été mentionnée dans l'acte de vente et a fait l'objet d'un dédommagement. L'assignation ayant été délivrée le 24 mai 2023 et les vices cachés ayant été évoqués pour la première fois dans les conclusions du 22 avril 2024, elle considère que l'action en responsabilité pour vice caché prescrite pour avoir été engagée plus de deux ans après la découverte du vice. Elle ajoute que l'action en vice caché permet d'obtenir la résolution ou une baisse de prix, ce que Monsieur [J] [Y] [E] ne sollicite pas et que l'octroi de dommages et intérêts n'est possible que dans le cadre d'une action autonome. Elle indique enfin que Monsieur [J] [Y] [E] ne rapporte pas la preuve du caractère caché du vice et de ce que l'ouvrage serait impropre à son usage ou que celui-ci serait tellement diminué qu'il ne l'aurait pas acheté ou à moindre prix.

S'agissant du manquement à l'obligation d'information, elle indique qu'une information est déterminante du consentement lorsqu'elle présente un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, ce qui n'est pas le cas. Elle ajoute que les démarches du voisin ont été effectuées postérieurement à la vente et qu'aucun dol ne peut lui être reproché. Elle indique enfin que la preuve du lien de causalité entre la faute et le préjudice fait défaut.

Elle conteste enfin toute mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Cité selon procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [C] n'a pas constitué avocat. En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé qu'en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions dont il est saisi et qui se trouvent au dispositif des conclusions des parties. Il n'a pas à statuer sur les demandes de donner acte, constater, dire, dire et juger et rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à une partie ou constituent des moyens n'appelant pas de décision spécifique.

En outre, par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité de Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] :

Sur la responsabilité décennale :

Aux termes de l'article 1792 du code civil :
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L'article 1792-1 du code civil ajoute :
Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

L'acte de vente du 15 janvier 2021 mentionne :
Dispositions relatives à la construction
Le promettant déclare que le bien a fait l'objet :
- d'un permis de construire en vue de l'aménagement de l'ancien corps de ferme délivré le 5 octobre 2010 sous le numéro PC 077 436 10 00010.
- d'un permis de construire modificatif délivré le 27 avril 2012 sous le numéro PC 77 436 10 00010-1
- d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux stipulant un chantier achevé en date du 31 mai 2013 établie à cette même date.
Assurance Dommage ouvrage
Le bien ayant fait l'objet de travaux de rénovation depuis moins de dix ans tels que ceux déclarés par le vendeur, le régime de la responsabilité et d'assurance auquel il se trouve soumis est celui institué par les articles L 241-1 et suivants du code des assurances. (...)
Le vendeur déclare qu'aucune police d'assurance dommages ouvrage ni d'assurance de responsabilité décennale « constructeurs non réalisateur » n'a été souscrite pour la réalisation des rénovations.

Le permis de construire versé aux débats permet d'établir qu'il a été demandé par M. et Mme [R] [D] pour aménager un corps de ferme avec 4 logements collectifs, un logement individuel et une extension d'habitation sur la façade arrière de 52,80 m2 sur un terrain situé [Adresse 1].

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été effectuée par Monsieur [D] [R] le 31 mai 2013.

L'expert judiciaire a indiqué dans son rapport que :
- la construction litigieuse est située dans un ancien corps de ferme qui a été divisé en cinq maisons d'habitation, recouvertes chacune d'une toiture à deux versants en tuile. Un agrandissement a été réalisé sur la partie arrière de la construction initiale (il en est de même pour les deux propriétés mitoyennes) sur un terrain en pente vers le jardin situé en contrebas de la construction. Cet agrandissement est recouvert de deux toitures terrasses, à deux niveaux différents, une terrasse supérieure accessible depuis une chambre au premier étage et recouvrant la cuisine et la salle à manger et une terrasse inférieure implantée au niveau du rez-de-chaussée, accessible depuis la salle à manger et recouvrant le garage,
- les désordres affectant la toiture terrasse supérieure et la toiture terrasse inférieure sont la conséquence d'une réalisation de ces ouvrages ne respectant aucunement les règles de l'art. Ces malfaçons sont imputables à l'entreprise qui a réalisé les travaux de construction de l'agrandissement de la maison et des terrasses, de mise en œuvre de leur étanchéité et du rajout de la chape et du carrelage sur la terrasse inférieure (a priori et selon les dates mentionnées sur l'acte de vente, entre 2010 et le 31 mai 2013),
- l'absence de finitions de l'installation électrique est imputable à l'entreprise qui a réalisé les travaux d'électricité à l'occasion de la construction de l'agrandissement de la maison (a priori et selon les dates mentionnées sur l'acte de vente, entre 2010 et le 31 mai 2013).

Il résulte de ces éléments, que si Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] ont vendu le bien immobilier, ils n'ont pas construit ou fait construire l'extension objet des malfaçons ayant engendré les désordres. Dès lors, ils ne peuvent être qualifiés de constructeurs au sens de l'article 1792 du code civil ni être réputés constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil.

En conséquence, aucune responsabilité ne peut être recherchée à leur encontre sur le fondement de ces articles.

Sur la responsabilité pour vice caché :

Sur la prescription :

En application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Le dernier alinéa de l'article 802 du code de procédure civile précise toutefois que les fins de non-recevoir sont recevables lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture.

En l'espèce, Madame [W] [M] soulève dans ses conclusions au fond notifiées le 5 décembre 2024, soit antérieurement à l'ordonnance de clôture, une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur les vices cachés.

Cette demande relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état qui n'en a pas été saisi et n'a pas renvoyé cette demande au fond.

Il en résulte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [W] [M] est irrecevable devant le juge du fond pour n’avoir pas fait l’objet d’une saisine préalable du juge de la mise en état selon écritures distinctes conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Sur les vices cachés :

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 du code civil prévoit en outre que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'expert a écarté de son rapport les désordres constatés dans le garage au niveau de la zone d'infiltration correspondant à l'escalier entre le jardin et la terrasse inférieure, ceux-ci ayant fait l'objet d'un dédommagement à l'amiable au moment de l'achat de la maison.

Il a également écarté les désordres relatifs au caractère humide du bureau du sous-sol au motif que cette pièce, qui ne comprend aucune ouverture ni ventilation, ne peut être considérée comme habitable et que le désordre rentre dans les tolérances d'une pièce aveugle non habitable située dans un sous-sol.

Il a en revanche constaté les désordres suivants :
• toiture terrasse supérieure :
- infiltrations sur trois angles de la verrière,
- infiltrations sur le mur de l'ancienne maison,
• toiture terrasse inférieure :
- une infiltration importante au niveau du plafond du garage engendrant la formation de stalactites de concrétions calcaires,
- des infiltrations de moindre importance au niveau du plafond et du mur,
- présence d'une banquette le long du garde-corps de la terrasse
• installation électrique :
- absence de boîtiers de raccordements
- dégradation des fils dans le tableau électrique.

Concernant les désordres affectant l'installation électrique, l'expert a indiqué qu'il s'agissait d'un manque de finition imputable à l'entreprise ayant exécuté les travaux d'agrandissement pour l'absence de raccordements et d'une dégradation causée par une souris pour les fils du tableau électrique. Ce désordre n'affecte pas l'usage de la maison et était apparent. Aucun vice caché ne saurait dès lors exister.

S'agissant des infiltrations constatées au niveau du garage, l'expert a considéré qu'elles étaient anormales et suffisamment importantes pour ne pas être acceptables, en empêchant un usage normal de ce local.

Relativement à la cuisine et à la salle à manger, l'expert a constaté en juillet 2022 la dégradation des désordres et a validé la mise en place de mesures conservatoires sur la terrasse supérieure pour stopper les infiltrations et éviter une dégradation plus importante des aménagements intérieurs, voire de la structure. Leur utilisation a dès lors été diminuée.

Ainsi, il résulte de ces constatations et conclusions que des désordres inhérents aux terrasses affectent la maison de Monsieur [J] [Y] [E] et rendent le garage impropre à sa destination et diminuent l'usage de la cuisine et de la salle à manger.

Si les photos communiquées par Madame [W] [M] montrent qu'une trace était visible au niveau du plafond de la salle à manger, il est de jurisprudence constante que le désordre apparent peut constituer un vice caché lorsque son ampleur et ses conséquences sont inconnues au moment de la vente, ce qui est le cas en l'espèce.

En outre, d'autres désordres sont apparus postérieurement à la vente qui sont en lien avec les travaux exécutés entre 2010 et 2013, de sorte qu'ils étaient nécessairement antérieurs à la vente.

L'existence de vices cachés est dès lors établie relativement aux terrasses.

L'acte de vente du 15 janvier 2021 prévoit :
Etat du bien
L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité,
- ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Il est ici précisé que lors de l'état des lieux, il a été constaté une infiltration d'eau dans le garage qui semble provenir de l'escalier extérieure mal étanchéifié.
Il a été convenu entre les parties que le vendeur verse ce jour à l'acquéreur, à titre forfaitaire et définitif, ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire soussigné, une indemnité de 2500 euros permettant à l'acquéreur de réaliser les travaux nécessaires pour régler cette infiltration.
Les parties n'ayant pas eu le temps matériel de faire réaliser un devis préalablement aux présentes, ils ont convenu entre eux de s'entendre sur une indemnité forfaitaire et faire leur affaire personnelle de la différence entre le coût réel des travaux et l'indemnité retenue, dégageant le notaire soussigné et le notaire participant de toutes responsabilités.

Il convient d'écarter cette clause en raison de la qualité de Madame [W] [M], celle-ci étant directrice d'agence immobilière et dès lors professionnelle de l'immobilier.

En outre, il résulte des pièces produites que Monsieur [Z] [C] avait connaissance des vices, l'expert ayant noté que la toiture supérieure présentait de nombreuses réparations et Madame [W] [M] ayant déclaré dans ses messages adressés le 10 février 2023 que des travaux relatifs aux infiltrations avaient été entrepris par « Monsieur » dans la cuisine 2 à 3 ans avant la vente et dans le bureau 6 à 7 ans avant la vente.

En conséquence, la responsabilité de Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] est engagée sur le fondement des vices cachés.

Sur la réparation du préjudice :

Sur la réduction du prix de vente :

Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire fondée sur cet article doit permettre de remettre l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si le bien vendu n’avait pas été affecté du vice caché. L'acheteur est dès lors fondé à demander, au titre de la réduction du prix de vente, le coût des travaux de remise en état.

L'expert a indiqué que la réfection complète de l'étanchéité des deux terrasses est la seule solution technique qui permettra de remédier aux désordres étant donné le trop grand nombre de malfaçons constatées sur ces ouvrages.

Il a étudié les deux devis présentés par Monsieur [J] [Y] [E], le devis de la société CHAPELEC d'un montant de 80 104,20 euros HT et le devis de la société SNA d'un montant de 70 737,71 euros HT. Il a précisé que les prestations proposées étaient équivalentes, que ces deux entreprises étaient spécialisées dans ce type de travaux et qu'il retenait la proposition de la société SNA, celle-ci étant la moins disante. Il a cependant estimé que le montant des installations de chantier, de l'évacuation des gravois et des portes-fenêtres était surestimé et que l'isolation thermique de la terrasse supérieure constituait une amélioration de l'existant et devait être écartée. Il a validé le devis pour la somme de 65 628,61 euros HT. Compte tenu de la TVA de 10%, la somme TTC est de 72 191,47 euros.

Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] seront condamnés solidairement à verser la somme de 72 191, 47 euros au titre des travaux de remise en état des terrasses.

Cette somme portera intérêt à compter du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil et sera indexée sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport d'expertise pour prendre en compte l'évolution des coûts depuis cette date.

Aucun vice caché n'affectant l'installation électrique, la demande relative aux frais de sa réfection sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts :

L'article 1645 du code civil ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les dispositions de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Il ne saurait être reproché à Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] de ne pas retirer leurs courriers, de ne pas se présenter aux opérations d'expertise et de ne pas chercher de solution amiable, aucune obligation contractuelle de ce type ne leur incombant dans le cadre de la vente.

Concernant le défaut d'information relative au litige avec le voisin, il résulte des pièces versées au débat que :
- le 3 octobre 2020, le locataire de Monsieur [O], propriétaire de la maison voisine, a constaté des dommages au ravalement de façade du mur de clôture ainsi qu'au doublage du sous-sol et de la descente de garage,
- le locataire avait donné congé préalablement au sinistre,
- Monsieur [O] a déclaré le sinistre à son assureur qui a diligenté une expertise,
- le compromis de vente a été signé le 13 octobre 2020,
- la vente a été réitérée devant notaire le 15 janvier 2021,
- l'expertise diligentée par l'assureur a eu lieu le 8 février 2021,
- Monsieur [O] a adressé un courrier relatif au sinistre à Monsieur [J] [Y] [E] le 22 février 2021 dans lequel il indique « nous cherchons à prendre contact avec vous depuis plusieurs semaines ».

Ces éléments ne permettent pas d'établir que Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] avaient connaissance des désordres affectant le bien voisin. En effet, le locataire a signalé les désordres au propriétaire, qui a déclaré un sinistre à l'assureur. Une expertise a été diligentée et s'est déroulée postérieurement à la vente. Aucuns dommages et intérêts ne sont dus pour mauvaise foi.

En revanche, il a été démontré que Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] avaient connaissance des désordres affectant leur habitation pour avoir exécuté des travaux de réparation pendant qu'ils étaient propriétaires et qui persistaient, une trace étant visible au plafond de la salle à manger lors des visites précédant la vente. Cette information, en ce qu'elle concerne l'état du bien objet de la vente, est déterminante du consentement et devait être délivrée à l'acquéreur afin qu'il puisse contracter en toute connaissance de cause.

Toutefois, faute pour Monsieur [J] [Y] [E] de caractériser le préjudice qu'il a subi en lien avec ce manquement contractuel et d'en justifier, il sera débouté de sa demande.

Sur les autres mesures :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M], qui succombent, aux dépens de la présente instance qui comprendront les frais d'expertise ainsi que de l'instance de référé.

Monsieur [Z] [C] et Madame [W] [M] seront en outre condamnés solidairement à payer à Monsieur [J] [Y] [E] la somme de 3000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [W] [M] sera par ailleurs déboutée de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il convient d'accorder à Maître Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS