TJ 92050, 15 mai 2025, RG 24/00180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 24/00180 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5SS

AFFAIRE

Société LE CREDIER FONCIER DE FRANCE, S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] [Adresse 1]

C/

[M] [H] [X] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT,Juge , statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] [Adresse 1]
REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET LOISELET PERE FILS ET F
[Adresse 7]
[Localité 6]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

CRÉANCIER INSCRIT :

LE CREDIER FONCIER DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DEFENDERESSE :

Madame [M] [H] [X] [F]
née le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 9] GABON (99)
[Adresse 2]
[Localité 11]
comparante et assistée par Me Julie ALLAIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1704

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 20 Mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

prononcé par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 12 septembre 2024 et publié le 24 octobre 2024 au Service de la Publicité Foncière de NANTERRE, Volume 2024 S, n° 130, le SYNDICAT DES CORPRORIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] SYNDICAT PRINCIPAL [Adresse 1] (ci-après “le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]”), a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Madame [M] [F], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 11] (HAUTS-DE-SEINE), en l’espèce les lots n° 20196, n° 10001 et n° 20242, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], créancier poursuivant, a fait assigner Madame [M] [F] à comparaître devant le juge de l'exécution de NANTERRE à l'audience d’orientation du 30 janvier 2025, aux fins notamment d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 20 000 euros et de fixer la date de vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 6 654, 94 euros selon décompte arrêté au12 septembre 2024, de désigner la SCP VENEZIA & ASSOCIES, commissaires de justice à Neuilly-sur-Seine aux fins de procéder aux visites, et de dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Par déclaration de créance déposée le 30 janvier 2025 au greffe du juge de l’exécution, le crédit foncier de France est intervenu en qualité decréancier inscrit pour une créance s’élevant à la somme de 125 407, 96 euros

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de Nanterre le 12 décembre 2024.

Après un renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du20 mars 2025.

Aux termes de ses écritures signifiées par le biais du RPVA le 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] demande de :
- débouter Madame [M] [F] de l’ensemble de ses demandes :
- mentionner le montant retenu pour la créance du créancier poursuivant telle que figurant au commandement valant saisie pour la somme de 6 654, 49 euros, sous réserve des intérêts moratoires à échoir ;
- ordonner la vente forcée des biens ci-dessus désignés sur la mise à prix de 20 000 euros pour l’audience de vente ;
à titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable serait autorisée :
- fixer le montant du prix en deça duquel l’immeuble ne pourra être vendu.

Sur le caractère abusif de la saisie immobilière, le créancier poursuivant indique qu’il n’a pas été en mesure de recouvrer sa créance autrement que par la présente procédure, soulignant avoir pratiqué trois saisies-attributions infructueuses sur trois comptes différents le 12 mars 2024 sur le fondement du jugement ayant condamné Madame [F] au paiement des charges de copropriété impayées depuis l’année 2020. Il souligne que malgré l’ancienneté des charges dues et des revenus de la débitrice, cette dernière ne règle toujours pas les charges courantes.
Sur la demande de délais de paiement, le créancier poursuivant indique que Madame [F] dispose de revenus suffisants pour éteindre la créance sur le seul temps du délibéré.

Aux termes de ses écritures notifiées via le RPVA 21 janvier 2025, Madame [M] [F] demande de :
-dire la procédure de saisie immobilière initiée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] comme étant abusive ;
En conséquence ;
- ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière initiée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et le retrait du commandement de payer valant saisie immobilière ;
De plus,
- Accorder un délai de paiement et un échelonnement de douze mois à Madame [F] afin de régler sa dette, à savoir 5.654,49 euros, auprès du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au paiement de la somme 1000 euros au titre de dommages et intérêts ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux entiers dépens et frais engendrés pour la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière.

Sur le caractère abusif de la procédure de saisie immobilière, Madame [F] indique que le montant de la dette est particulièrement faible, s’élevant à la somme de 6 654, 49, lequel montant a été réduit de 1 000 euros à la suite d’un règlement intervenu le 21 janvier 2025. Elle souligne que les frais de la procédure sont à ce titre excessifs puisque le seul procès-verbal de description du lot s’élève à la somme de 1 246, 75 euros. Elle affirme que le créancier poursuivant pouvait tout à fait exercer des mesures plus appropriées, comme une saisie sur salaire ou des saisies sur ses comptes bancaires.
Au soutien de sa demande de délais, Madame [F] indique notamment avoir réglé des frais médicaux pour sa mère dont l’état de santé s’est dégradé. Elle indique avoir sollicité un échéancier auprès du syndic, une demande restée sans réponse, et rappelle avoir récemment versé la somme de 1 000 euros pour apurer sa dette. Elle précis que ses revenus sont de 3 960 euros par mois et que ses charges mensuelles s’élèvent à 1 445 euros par mois, de sorte qu’elle est en mesure de régler la dette réclamée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

1°) Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], créancier poursuivant, dispose d'un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal de proximité de Puteaux du 12 décembre 2023 ayant notamment condamné Madame [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] les sommes suivantes :
- 4 320, 36 euros au titre des charges de copropriété dues entrele 1er octobre 2021 et le 1er juillet 2023 inclus et des régularisations de charges intervenues le 30 juin 2020 et le 30 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2022 sur la somme de 2 647, 42 euros et à compter de l’assignation du 2 août 2023 pour le surplus ;
- 161, 96 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 ;
- 500 euros de dommages et intérêts ;
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce jugement est définitif, pour avoir été signifié le 20 février 2024 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 3 mai 2024 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de Versailles.

S’agissant du montant de la créance, Madame [F] fait état d’un versement de 1 000 euros (pièce n°4) par le biais d’un chèque du 19 janvier 2025. Or, le chèque est adressé au “Syndicat Parking [Adresse 8]”, soit un syndicat qui n’est pas le créancier poursuivant, ce qui ne permet pas de prendre en compte ce versement.

Par ailleurs, Madame [F] se présente à l’audience en produisant une pièce non numérotée faisant état de deux virements de 1 000 euros en date des 13 et 14 mars 2025 sur un compte CARPA, le motif du virement indiquant “SDC [Adresse 10] [Localité 11] / [F]”. Or, en l’absence de toute certitude sur le destinataire de ces virements, ils ne pourront pas être comptabilisés comme venant en déduction de la créance figurant au commandement de payer.

Par conséquent, et sous réserve de la vérification des versements précités par le créancier poursuivant, il convient de mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] s’élève à la somme de 6 654, 49 euros au 12 septembre 2024, outre les intérêts postérieurs.

2°) Sur la demande de mainlevée de la saisie

Selon les dispositions de l'article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution , le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

L’abus de saisie est caractérisé par une disproportion entre le but poursuivi et les moyens utilisés par parvenir à cette fin. Ainsi, le créancier, agissant de bonne foi, doit opter pour une mesure d'exécution qui ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de sa créance.

Il appartient au débiteur saisi de caractériser le caractère inutile ou abusif de la saisie.

En l’espèce, il convient de relever que trois saisies-attribution ont été pratiquées le 12 mars 2024 sur les comptes de Madame [F], lesquelles ont été fructueuses à hauteur de 150, 65 euros.

Qu’ainsi, les tentatives préalables du syndicat des copropriétaires de recouvrer sa créance par le biais de saisies-attribution permet d’écarter tout abus de saisie, le montant de la dette du cas d’espèce ne pouvant le caractériser à lui seul.

Madame [F] sera donc déboutée de sa demande de mainlevée et de sa demande de dommages et intérêts afférente.

3°) sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution donnent compétence au juge de l'exécution pour accorder de tels délais dès lors qu'un commandement ou un acte de saisie a été signifié.

En l’espèce, Madame [F] justifie d’un revenu mensuel moyen de 5 368, 75 euros avant impôts, ce qui atteste de sa capacité financières à pouvoir apurer sa dette de 6 654, 49 euros.

Pour autant, les pièces versées aux débats, le montant de ses revenus ainsi que les charges dont elle justifie ne permettent pas d’expliquer entièrement les raisons de son absence de paiement jusqu’à ce jour, ni la nécessité de bénéficier d’un délai de douze mois pour apurer la somme réclamée par le créancier poursuivant.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’échelonnement du paiement de sa dette par Madame [F] envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], à hauteur de six mois à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Au regard de l’issue du litige, Madame [F] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les dépens seront mis à la charge de Madame [F], qui bénéficie d’une mesure de clémence au détriment des droits du créancier, en ce compris les frais de la présente procédure de saisie.

PAR CES MOTIFS