TJ 62160, 15 mai 2025, RG 24/01378

N° RG 24/01378 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756UQ
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 10]

N° RG 24/01378 -
N° Portalis DBZ3-W-B7I-756UQ

Minute : 25/00218

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [L] [X]
Mme [G] [T]
S.C.I. BISTI

Copie certifiée conforme délivrée
à :Mme [L] [X]
Mme [G] [T]
S.C.I. BISTI

le : 15 mai 2025

Formule exécutoire délivrée
à :Me Roger LEMONNIER

le :15 mai 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Audrey LESAGE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [X]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante

Mme [G] [T]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante représenté par Mme [L] [X] munie d'un pouvoir

S.C.I. BISTI
[Adresse 7]
[Localité 9]
non comparante non représenté

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 01 Avril 2025 :
Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 février 2023, la SCI BISTI a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [X] et Mme [G] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 505 euros et d'une provision pour charges de 15 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 juin 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de caution de la bailleresse, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1560 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [X] et Mme [G] [T] le 4 juin 2024.

Par assignations du 12 septembre 2024, la société Action Logement Service a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [X] et Mme [G] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,2600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2024 sur la somme de 1560 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 septembre 2024. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 décembre 2024, lors de laquelle la société Action Logement Service, représentée par son conseil, a sollicité un renvoi à une date ultérieure pour mettre en cause la bailleresse, la SCI BISTI, et ce dans la mesure où elle indique avoir appris par courriel du 15 novembre 2024, que Mme [L] [X] et Mme [G] [T] auraient quitté le logement suite à un congé réceptionné par la bailleresse le 15 mars 2024.

Ainsi, par assignation du 14 février 2025, la société Action Logement Service a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

A titre principal :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [X] et Mme [G] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,4160 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2024 sur la somme de 1560 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,
A titre subsidiaire :

- Condamner la SCI BISTI, sur le fondement des articles 1302 et suivants, à lui restituer tout ou partie de la somme de 4160 euros de façon qu'au total, elle soit entièrement remboursée,
- En tant que de besoin, condamner la SCI BISTI à la relever indemne de toute condamnation en principal, intérêts et frais,

En tout état de cause :

- Condamner solidairement Mme [L] [X] et Mme [G] [T] et/ou la SCI BISTI à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum Mme [L] [X] et Mme [G] [T] et/ou la SCI BISTI aux dépens de l'instance.

Cette affaire a été enrôlée sous le même numéro de répertoire général que celle opposant la société Action Logement Service et Mme [L] [X] et Mme [G] [T], soit le numéro 24/01378.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er avril 2025.

La société Action Logement Service, représentée par son conseil, réitère les termes de ses actes introductifs d'instance.

Mme [L] [X], munie d'un pouvoir pour représenter sa conjointe Mme [G] [T], expose avoir dument donné son congé par lettre recommandé reçue le 15 mars 2024 par le gérant de la SCI BISTI, M. [A] [J], lequel a répondu par courriel du 15 mars 2024 que le bail prendrait donc fin 1 mois plus tard, soit le 15 avril 2024. Mme [L] [X] ajoute enfin avoir échangé avec M. [H] [K] pour la restitution des clés. Ce dernier n'ayant pas répondu à son message téléphonique écrit du 15 avril 2024, elle indique avoir déposé les clés dans la boite aux lettres du logement et en avoir avisé M. [H] [K] par message téléphonique écrit du 16 avril 2024.

Mme [L] [X] précise que ces éléments ont été adressés au conseil de la société Action Logement Service dans son courriel susvisé du 15 novembre 2024.

Le tribunal a autorisé Mme [L] [X] à verser ces éléments à la procédure sous la forme d'une note en délibéré.

Ainsi, par courrier reçu au greffe le 28 avril 2025, Mme [L] [X] produit le courriel adressé le 15 novembre 2024 à Me [Y], conseil de la société Action Logement Service, auquel étaient joints, notamment, le courrier recommandé donnant congé à la SCI BISTI et la réponse du gérant, M. [A] [J], datée du 15 mars 2024.

Il est précisé que ces éléments constituent la pièce n°13 versée aux débats par la société Action Logement Service.

La SCI BISTI, par l'intermédiaire de son gérant, M. [A] [J], a pour sa part donné pouvoir de représentation à M. [V] [I], gestionnaire locatif au sein de la société ERA.

Toutefois, il a été indiqué par le tribunal à M. [V] [I] qu'en vertu de l'article 762 du code de procédure civile, il n'était pas habilité à représenter la SCI BISTI, laquelle doit donc être considérée comme non comparante, ni représentée.

Il est précisé néanmoins par le tribunal que la société Action Logement Service produit aux débats en pièce n°14 l'argumentaire et pièces de la SCI BISTI.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En vertu de l'article 474 alinéa premier du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Conformément à l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l'ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'ACTION LOGEMENT SERVICES, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un "dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant". Selon ce même article, "le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité".

L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que "la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur".

En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Service justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1560 euros n'a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société Action Logement Service est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 août 2024.

Néanmoins, il est constant que la SCI BISTI, bailleresse, a récupéré les clés et loué à nouveau son bien à compter du mois de novembre 2024, de sorte que les demandes d'expulsion de Mme [L] [X] et Mme [G] [T] et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation (hors dette locative étudiée ci-dessous) n'ont plus d'objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, aux termes de l'article 22 alinéa 3 de la même loi, [le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, la société Action Logement Service verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 octobre 2024 (échéance du mois d'octobre incluse), elle demeurait créancière d'une dette locative à hauteur de 4160 euros.

S'agissant de l'imputation de cette somme, s'il convient de constater que les locataires ont délivré congé par lettre recommandé dont a accusé réception la bailleresse le 15 mars 2025 et s'il apparaît crédible, au regard des éléments produits aux débats, que Mme [L] [X] et Mme [G] [T] aient remis les clés dans la boite aux lettres du logement le 15 ou 16 avril 2024, force est cependant de constater elles n'ont pas remis les clés au bailleur ou à son mandataire, ni en main propre, ni par lettre recommandée.

Ainsi, le simple dépôt des clés par les locataires dans la boite aux lettres, avec avis téléphonique à M. [H] [K] (dont il n'est au surplus pas rapporté la preuve de sa qualité de mandataire, même apparent, du bailleur), ne vaut pas restitution des clés au sens des dispositions légales susvisées, de sorte que les locataires sont restées tenues au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au mois d'octobre 2024, lors duquel la bailleresse, à défaut de preuve contraire, a récupéré les clés.

Par conséquent, Mme [L] [X] et Mme [G] [T] seront solidairement condamnées à payer la somme de 4160 euros à la société Action Logement Service, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [X] et Mme [G] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,