TJ 42218, 15 mai 2025, RG 24/00825

MINUTE
ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00825 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-ISBG
AFFAIRE : [O] [Z] C/ [Y] [D] épouse [D], [E] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Z]
né le 13 Octobre 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE, substitué par Maître Olivier BOST, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEURS

Madame [Y] [B] épouse [D], “ [P] Boutique” demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Franck PIBAROT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Franck PIBAROT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l'audience du : 17 Avril 2025
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 15 Mai 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2022, M. [O] [Z] a consenti à Mme [Y] [B] [D], agissant pour le compte de la société [P], alors en cours d'immatriculation, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 années entières à compter du 17 octobre 2022 et pour un loyer principal annuel hors charges de 10 704 euros payable trimestriellement.

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2022, M. [E] [C] s'est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d'occupation, et de tous dommages et intérêts pouvant être dus par Mme [Y] [B] [D], à concurrence d'une somme maximum de 32 112 euros correspondant à 36 mois de loyer hors taxes et hors charges, valable pendant toute la durée du bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, M. [O] [Z] a assigné Mme [Y] [B] [D] et M. [E] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L'affaire est retenue à l'audience du 17 avril 2025.

Sur le fondement des articles L143-2 et 145-41 du code de commerce, M. [O] [Z] sollicite de voir :
- CONSTATER l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé par Monsieur [O] [Z] et Madame [D] [Y] [M] [N] née [B] le 14 octobre 2022,
- CONSTATER la résiliation du bail commercial signé par Monsieur [O] [Z] et Madame [D] [Y] [M] [N] née [B] le 14 octobre 2022,
- PRONONCER au besoin la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2022 entre ces mêmes parties ;
- CONDAMNER solidairement Madame [D] [Y] [M] [N] née [B] et Monsieur [C] [E] au paiement de l'arriéré locatif, soit la somme de 19.533,99 € selon décompte en date du 16 avril 2025, sous réserve d'une actualisation au jour de l'audience, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer,
- DEBOUTER Madame [D] [Y] [M] [N] née [B] et Monsieur [C] [E] en toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER in solidum Madame [D] [Y] [M] [N] née [B] et Monsieur [C] [E] à payer et porter à Monsieur [O] [Z] un montant de 700 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile,
- CONDAMNER in solidum Madame [D] [Y] [M] [N] née [B] et Monsieur [C] [E] en tous les dépens de la présente instance et de son exécution.

M. [O] [Z] expose que le règlement des loyers étant devenu irrégulier, il a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers, dénoncé à la caution, mais que ce commandement de payer est demeuré infructueux. Il précise que la preneuse a notifié un congé daté du 30 octobre 2024, proposant un rendez-vous pour dresser l'état des lieux le 7 février 2025, et que les locaux ont été restitués ; que ce départ volontaire ne remet pas en cause les effets de la clause résolutoire ; que la mention de la durée d'engagement de la caution ne figure plus dans les exigences de forme sanctionnées par la nullité de l'acte de cautionnement depuis le 1er janvier 2022, et qu'en conséquence l'acte d'engagement de M. [E] [C] est valable ; qu'en outre les montants appelés au titre de l'impayé locatif sont parfaitement justifiés.

Mme [Y] [B] [D] et M. [E] [C] sollicitent de voir :
- Donner acte à Madame [D] qu'elle a donné son congé et a quitté les lieux
- Dire en conséquence n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de Madame [D] et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation,
- Constater la nullité de l'engagement de Monsieur [C] en qualité de caution,
- ejeter en conséquence toute demande de Monsieur [Z] dirigée contre Monsieur [C] en qualité de caution,
- Dire que le bailleur devra justifier des éléments pris en compte pour l'augmentation du montant des loyers lors de la révision survenue en octobre 2023 et qu'à défaut il doit être déduit les révisions de loyer pratiquées à compter du mois d'octobre 2023 de la créance dont se prévaut Monsieur [Z],
- Dire qu'il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur lors du départ de Madame [D] des lieux, 2676€ au titre du dépôt de garantie et des majorations pratiquées sur cette somme à compter d'octobre 2023, du montant de la somme qui pourrait être mise à sa charge au titre de l'arriéré locatif,
- Ordonner ainsi la compensation entre le montant du dépôt de garantie de 2676€ et les majorations pratiquées sur cette somme à compter d'octobre 2023 due par Monsieur [Z] à Madame [D] et le montant des sommes qu'elle lui doit au titre de l'arriéré locatif,
- Dire que les dispositions contractuelles prévoyant d'une part, la conservation du dépôt de garantie et d'autre part l'application d'une pénalité de 10% à défaut de paiement des loyers sont manifestement excessives au regard du préjudice subi par le bailleur,
- En conséquence vu l'article 1231-5 du code civil dire qu'il y a lieu de réduire la pénalité ainsi convenue,
- Faire droit à la demande de délai de paiement présentée Madame [D] et subsidiairement par Monsieur [C] si sa demande visant à voir constater la nullité de son engagement de caution est rejetée,
- Echelonner par application du texte précité dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues à Monsieur [Z],
- Autoriser Monsieur [C] et Madame [D] à rembourser la dette existante auprès de Monsieur [Z] par des versements mensuels de 400€ durant 23 échéances mensuelles et de régler le solde restant dû à la 24ème échéance,
- Dire que les versements ainsi effectués s'imputeront en priorité sur le capital de la créance,
- Rejeter toute autre demande présentée par Monsieur [Z],
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent que Mme [D] a régulièrement donné son congé, qu'elle a quitté les lieux, qu'il n'y a donc pas lieu à prononcer la résiliation du bail ; qu'en l'absence de précision sur la durée du bail commercial dans la mention manuscrite de l'acte de caution, l'acte de cautionnement doit être annulé ; que Mme [D] n'a été informée d'aucune augmentation durant les trois premières années du bail, et pas d'avantage sur les modalités de calcul de celle-ci ; que le dépôt de garantie doit venir en déduction de la dette locative ; que l'intégralité des majorations pratiquées au titre de la clause pénale doivent être déduites du montant total de la créance ; qu'enfin ils sont tous les deux bénéficiaires de l'ARE et sollicitent à ce titre des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.

L'article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d'effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " A défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer et / ou d'indemnité d'occupation ou accessoires à l'échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation ou de toutes sommes dont le Preneur pourrait être tenu débiteur envers le Bailleur (notamment, pénalité de retard contractuelle, intérêts, complément de dépôt de garantie, frais de commandement ou autres frais et honoraires de poursuite...), qu'elles trouvent leur source dans le présent contrat, ses avenants, une décision judiciaire ou la Loi, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent contrat, un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d'huissier, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai d'un mois de la signification d'huissier.
Il est convenu par les Parties que le paiement revenu impayé dans le délai du mois n'est pas suffisant pour faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, nonobstant la remise de toute quittance.
Il suffira d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l'expulsion des Locaux Loués ".

Un commandement de payer les loyers a été signifié à Mme [Y] [B] [D] le 08 juillet 2024 pour la somme principale de 13 386,03 euros, arrêtée au 02 juillet 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [E] [C], en sa qualité de caution, le 15 juillet 2024.

Le preneur, en ne réglant pas l'intégralité de la somme, ne s'est pas libéré du montant de la dette dans le délai d'un mois. Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 août 2024, antérieurement aux effets du congé donné par le preneur.

Il n'est pas sérieusement contestable que Mme [Y] [B] [D] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, celle-ci étant intervenue le 7 février 2025.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 16 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 7 février 2025 inclus, s'élèvent à 18 226,99 euros [21 762,03 - 3 142,04 (dépôt de garantie) - (13x30 euros de clause pénale)]. Le bailleur a apporté toutes les précisions nécessaires concernant l'augmentation du loyer suite à l'indexation de celui-ci, et le montant du dépôt de garantie a été soustrait du montant de l'arriéré locatif.

Aux termes de l'article 2297 du Code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

La mention de la durée d'engagement ne figure pas parmi les exigences de forme sanctionnées par la nullité de l'acte de cautionnement pour les actes postérieurs au 1er janvier 2022. La demande de nullité de l'acte de cautionnement de M. [E] [C] ne constitue pas une contestation sérieuse sur la condamnation solidaire de ce dernier avec le preneur.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [Y] [B] [D] et M. [E] [C] à payer à M. [O] [Z] la somme provisionnelle de 18 226,99 euros, arrêtée au 16 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 08 juillet 2024 sur la somme de 13 386,03 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

En vertu de l'article 1343-2 du Code civil, le juge peut ordonner la capitalisation des intérêts.

Il n'y a pas lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts en référé.

En vertu de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [Y] [B] [D] et M. [E] [C] justifient tous deux être bénéficiaires de l'ARE, d'un montant de 33,08 euros par jour pour Mme [D], soit 992,40 euros pour un mois de 30 jours, et de 52,11 euros par jour, soit 1 563,30 euros pour M. [C].

Compte tenu de la situation financière des débiteurs, il convient de leur accorder des délais de paiement, et de les autoriser à se libérer de leur dette en 24 versements mensuels de 800 euros, le dernier versement devant apurer la dette.

En application des articles 491 et 696 du Code de procédure civile, Mme [Y] [B] [D] et M. [E] [C] sont condamnés solidairement aux dépens.
L’équité commande de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS