TJ 14118, 16 mai 2025, RG 24/03822

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03822 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JAF4

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

[J] [B]

C/

[R] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :
Me Dominique LECOMTE - 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [R] [M]

Me Dominique LECOMTE - 24
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [B]
né le 30 Avril 1997 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Dominique LECOMTE, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 24, substitué par Maître Laurence DOREL, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [R] [M]
née le 07 Janvier 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [N] [F], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [Z] [V], auditrice de justice et [W] [S], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Mars 2025
Date des débats : 18 Mars 2025
Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2023, Monsieur [J] [B] a donné à bail à Madame [R] [M] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 550,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Monsieur [J] [B] a fait signifier à Madame [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4097,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Monsieur [J] [B] a fait assigner Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [R] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Madame [R] [M] 0 au paiement des sommes suivantes :
la somme de 5495.81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 24 septembre 2024.

À l'audience du 18 mars 2025, Monsieur [J] [B], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8258,62 euros arrêtée au 13 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [B] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mai 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [M], ne conteste pas le principe de la dette ni son montant. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2025 que Monsieur [J] [B] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, Madame [R] [M] ne conteste pas les sommes réclamées, ni dans leur principe ni dans leur montant.

Néanmoins, il convient de déduire du décompte présenté la somme de 680,15 euros imputée pour des frais de procédure, ces actes étant, pour certains, indemnisés au titre des dépens, et en tout état de cause non constitutifs d’une dette locative, ainsi que 31,52€ d’émolument.

Ainsi, Madame [R] [M] est débitrice d’une somme de 7 546,95 euros.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. En effet, les seuls paiements intervenus sont ceux des échéances de février et mars 2025, ainsi qu’un paiement de 1500 euros le 2 juillet 2024, insuffisant à solder la dette.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 novembre 2023 à compter du 30 juillet 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [R] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 150 euros. Elle déclare, sans en justifier, avoir un revenu de 1800 euros par mois, en qualité d’auto-entrepreneuse. Outre les charges de la vie courante et son loyer, elle rembourse également un crédit automobile avec des échéances de 256 euros et un crédit à la consommation avec des échéances de 160 euros.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [R] [M] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Néanmoins, bien que les deux dernières échéances de loyer aient été payées, Madame [R] [M] n’a pas majoré ses paiements afin d’initier une réduction de sa dette. Ces paiements ont seulement éviter un accroissement de celle-ci. Par ailleurs, bien qu’un paiement de 1500 euros soit intervenu, la dette demeure conséquente car fixée à 7 546,95 euros, outre les frais de procédure.

L’échéancier proposé par madame [M], soit 150 euros par mois pendant le maximum légal de 36 mois - bien que supérieur à la capacité de remboursement évalué dans le diagnostic social et financier, retenant une capacité de 100 euros par mois – ne permet pas de rembourser intégralement cette dette.

En outre, Monsieur [J] [B], personne physique, également soumis à des charges, est opposé à la demande.

Ainsi, la demande de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [M]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 juillet 2024, Madame [R] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [M] à son paiement à compter de 30 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts 
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de l’assignation ;

Il convient également de condamner Madame [R] [M] à payer à Monsieur [J] [B] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS