TJ 63113, 15 mai 2025, RG 24/00795

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00795 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZHG

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Madame [C] [M] épouse [J], rep/assistant : Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [E] [K], rep/assistant : SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [U] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Me Marie-françoise VILLATEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL AUVERJURIS
Me Marie-françoise VILLATEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [C] [M] épouse [J], demeurant Ruelle du Sycomore, 63270 PIGNOLS

comparante en personne assistée de Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [K], demeurant 12 rue Lamartine, 1er étage, 63400 CHAMALIÈRES

représentée par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [U] [Y], demeurant 39 rue Pierre Berthier, 69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 26 janvier 2024, Madame [C] [M] épouse [J] a donné à bail à Madame [E] [K] un logement situé 12 rue Lamartine, 1er étage porte droite, à CHAMALIERES (63400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, provision sur charges comprise.

Le 26 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 750 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 1er août 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [K] le 5 août 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Madame [C] [M] épouse [J] a fait assigner Madame [E] [K] ainsi que Madame [U] [Y] en qualité de caution devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner l'expulsion de Madame [E] [K] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [E] [K], solidairement avec Madame [U] [Y], à lui payer solidairement les sommes suivantes :
* 2409 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, celle de 2000 euros au titre de dommage et intérêts outre la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 octobre 2024.

Lors de l'audience, Madame [C] [M] épouse [J], représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 13 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4066 euros, le loyer du mois de mars ayant été réglé la veille de l'audience. Elle s'oppose fermement à l'octroi de délai de paiement ; elle explique que ces loyers sont pour elle un complément de revenus indispensable ; que les impayés ont commencé dès mai 2024 ; que si la locataire a effectivement proposé un plan d'apurement de 50€ par mois, cette dernière n'a pas repris le paiement du loyer courant ; que Me [K] a une situation professionnelle précaire qui ne lui permet pas de faire face seule au paiement d'un loyer de 650€ (alors qu'elle perçoit 589€), pour un F3 qu'elle habite seule.

Madame [E] [K], représentée, sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délai de paiement sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Elle conteste le quantum de l'arriéré qu'elle recalcule a la somme de 4023€ au jour de l'audience, sachant qu'elle pourrait prétendre à un rattrapage d'APL à hauteur de 3120€ ; elle allègue que son loyer, APL déduites, est de 349€ et qu'elle serait en capacité de reprendre le paiement des loyers et de régler son arriéré sur 36 mensualités de 86,66€ chacune ; que si elle perçoit l'allocation de retour à l'emploi d'un montant de 590€ par mois, elle est particulièrement active dans sa recherche d'emploi ; quelle est bénéficiaire d'une RQTH ; qu'elle est actuellement sur liste d'attente pour bénéficier d'une formation par France Travail, que dans l'attente elle recherche un emploi dit "alimentaire" afin de pouvoir au plus vite "assainir" sa situation ; que s'agissant de ses dépenses elle est éligible à l'épicerie solidaire ; qu'elle s'est séparé de son compagnon qui s'était initialement installé avec elle dans le logement. Elle fait valoir sa bonne foi : paiement du loyer de mars 2025 avant l'audience, contact avec l'huissier dès réception du commandement de payer pour faire des propositions, paiement de 50€ en février 2025 pour apurer son passif.

Madame [U] [Y], cité en l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Madame [C] [M] épouse [J] a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [E] [K].

Madame [E] [K] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [E] [K] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Madame [U] [Y] a été assignée en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, Madame [C] [M] épouse [J] justifie avoir régulièrement signifié le 26 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 750 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 septembre 2024.

Selon l'article 24-V de la loi du - juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que la situation financière de la locataire ne lui permet pas actuellement de faire face à un loyer aussi élevé au regard de ses ressources ; que malgré ses allégations, la dette n'a fait que croître depuis le commandement de payer ; qu'elle n'a effectué qu'un seul règlement du loyer courant.
Par conséquent, ses demandes de suspension de la clause résolutoire et octroi de délai de paiement seront rejetées.

Madame [E] [K] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [C] [M] épouse [J], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur les demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Madame [C] [M] épouse [J] produit un décompte arrêté au 13 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4066 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [C] [M] épouse [J] est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [E] [K] sera donc condamnée à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 26 juillet 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 750 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Madame [E] [K] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [C] [M] épouse [J], soit la somme mensuelle de 650 euros. Cette indemnité sera due solidairement par Madame [E] [K] en application des stipulations du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur l'engagement de la caution

L'engagement de caution de Madame [U] [Y] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 26 janvier 2024 qu'elle a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l'indemnité d'occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n'apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamnée solidairement avec la locataire au paiement de la dette principale.

Sur les autres demandes

La demanderesse ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Madame [E] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 600 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,