TJ 38185, 15 mai 2025, RG 25/00303

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00303 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MHA7

Copie exécutoire
délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme
délivrée le :15 Mai 2025

à :Monsieur [N] [D] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par Me ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [D] [I]
né le 15 Octobre 2003 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Mars 2025 tenue par Mme Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Greffier, en présence de Mme L. BOISSON, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 7 juin 2023 consenti par Madame [L] [B] et Monsieur [T] [Y], Monsieur [N] [D] [I] a pris en location un logement sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 390 €.

Suivant contrat de cautionnement "VISALE", la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 6 mai 2024 à Monsieur [N] [D] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 583 € correspondant aux loyers et charges impayés de décembre 2023, janvier 2024 et février 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 décembre 2024 signifié à Etude, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [N] [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l'audience du 17 mars 2025 aux fins de voir :

- dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- A TITRE SUBSIDIAIRE prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [N] [D] [I] ;
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [D] [I] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
En toute hypothèse,
- condamner Monsieur [N] [D] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 2291,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mai 2024 sur la somme de 583 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
- condamner Monsieur [N] [D] [I] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [N] [D] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit ;
- condamner Monsieur [N] [D] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique qu'elle intervient en qualité de caution et indique que sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation s'élève à la somme de 3 342,55 euros (loyers et charges de décembre 2023, janvier 2024, février 2024, juin 2024, juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025) au 10 mars 2025.

Monsieur [N] [D] [I] citée par acte de commissaire de Justice en date du 12 décembre 2024 signifié à Etude, n'est ni présent, ni représenté.
Monsieur [N] [D] [I] ne s'est pas présenté à l'enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Monsieur [N] [D] [I] citée par acte de commissaire de Justice en date du 12 décembre 2024 signifié à Etude, n'est ni présent, ni représenté.
Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).
Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.
Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l'assignation en date du 12 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l'État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 12 décembre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.
En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 6 mai 2024 pour la somme de 583 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté.
Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 6 juillet 2024.

Il y a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance de la SAS Action Logement Services :

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 10 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 3 342,55€. La SAS Action Logement Services justifie d'une quittance subrogative pour ce montant correspondant aux loyers et charges de décembre 2023, janvier 2024, février 2024, juin 2024, juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 au 10 mars 2025.

Monsieur [N] [D] [I] sera condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (6 mai 2024) sur la somme de 583 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
La SAS Action Logement Services est bien fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail, sur justification d'une quittance subrogative.
Monsieur [N] [D] [I] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 6 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [N] [D] [I] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés au titre de la présente procédure qu'elle a été contrainte d'engager.

Dans ces conditions, Monsieur [N] [D] [I] sera condamné au paiement d'une somme qui sera équitablement fixée à 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :