TJ 67482, 16 mai 2025, RG 24/09283

N° RG 24/09283 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NC35

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/09283
N° Portalis DB2E-W-B7I-NC35

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Renaud SCHMITT
- ALSACE HABITAT

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [K]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Renaud SCHMITT, substitué par Me Noémie CROMER, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 132

Madame [S] [N]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Renaud SCHMITT, substitué par Me Noémie CROMER, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 132

DEFENDERESSE :

S.A.E.M. ALSACE HABITAT
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 548 501 360
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Madame [D] [V] [M], employée régulièrement munie d’un pouvoir

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [T] [Y], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mai 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022 avec prise d'effet au 18 novembre 2022, la SA ALSACE HABITAT a loué à Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 476,11 euros outre 165,25 euros de provision pour charges, payable à terme échu le premier jour du mois suivant celui écoulé.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 535,27 euros au titre des loyers et charges échus au 29 juillet 2024, mois de juin 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 août 2024.

Par requête en date du 30 septembre 2024 reçue le 7 octobre 2024, Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :
de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement sur 36 mois moyennant des mensualités de 80 euros à verser avant le 20 du mois suivant la signification du jugement,suspension de toute poursuite et voie d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues pendant le cours des délais,dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 25 février 2025.

A cette audience, les locataires représentés par leur conseil se réfère à leurs écritures du 11 février 2025 aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes initiales. La dette locative exposée par la bailleresse n'est pas contestée mais les locataires précisent qu'ils peuvent faire face à la dette locative compte tenu de leurs revenus et de la reprise du loyer courant, que la dette a diminué. Ils précisent que le couple attend son premier enfant pour le mois de mars/avril 2025.

La SA ALSACE HABITAT, représentée par son conseil, se réfère à ses écritures du 18 décembre 2024 aux fins de :
débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions et à titre subsidiaire de leur accorder des délais de paiement avec clause cassatoire,à titre reconventionnelle, elle demande de :constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 9 octobre 2024,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 534,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 18 décembre 2024,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner in solidum les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire,dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
A cette audience, la SA ALSACE HABITAT actualise sa créance en produisant un nouveau décompte, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 672,95 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

II. Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Les locataires ne contestent pas la dette locative telle qu'exposée par la bailleresse.

Il ressort des pièces fournies qu'au 25 février 2025, la dette locative de Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] s’élève à la somme de 2 672,95 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 18 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, les locataires versent aux débats :
l'avis d'impôt sur les revenus perçus en 2023 qui fait état d'un revenu fiscal de référence à hauteur de 57 911 euros,des fiches de paie de Monsieur [P] [K], conducteur, qui perçoit un salaire compris entre 1 800 et 2 500 euros net, il ressort de ces fiches de paie que des acomptes ou avances sont versés avec des remboursements à ce titre par Monsieur [P] [K] ainsi que des saisies sur salaire,des fiches de paie de Madame [S] [N], employée, pour le mois de novembre 2024 (3 227 euros avec le 13ème mois), décembre 2024 (1 841 euros avant impôt), janvier 2025 (1 708 euros avant impôt) ,des justificatif d'un crédit à la consommation de 10 000 euros pour des échéances mensuelles de 799,92 euros jusqu'au 15 septembre 2029,des justificatifs d'échelonnement d'une dette de pôle emploi pour une dette de 14 141,91 euros, le plan de remboursement devant prendre fin au 5 juillet 2025,un échelonnement d'une dette à la trésorerie de 3 440 euros par versements de 50 euros à compter du 15 janvier 2025.
Les décomptes fournis tant par la bailleresse que par les locataires font état de ce que ces derniers versent régulièrement les loyers notamment depuis le mois de mai 2024, que depuis la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, la dette locative a diminué ; qu'au regard des pièces versées par les locataires, ces derniers sont en capacité de respecter un plan d'apurement comme c'est le cas pour d'autres dettes, qu'une dette auprès du pôle emploi devrait être clôturée dans la prochaines semaines.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 80 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [K] et Madame [S] [N] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA ALSACE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS