TJ 67482, 16 mai 2025, RG 24/11356

N° RG 24/11356 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NHTX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/11356
N° Portalis DB2E-W-B7I-NHTX

Minute n°25/

Copie exec. à :
- M. [J]
- M. [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [J]
né le 31 Mars 1986 à [Localité 6] (57)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [E]
né le 22 Janvier 1974 à [Localité 4] (GUINEE)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [Z] [L], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mai 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/11356 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NHTX

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, Monsieur [C] [J] a loué à Monsieur [G] [E] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 385 euros outre 109 euros de forfait de charges, payable d'avance le 15 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, Monsieur [C] [J] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 137 euros au titre des loyers et charges échus au mois 5 juillet 2024, mois de juillet 2024 inclus inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Monsieur [C] [J] a fait assigner Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 1 360 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle révisable d'un montant de 552 euros, charges comprises, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clefs,condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, les frais de notification du commandement à la CCAPEX et le coût de l'assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 11 décembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 25 février 2025.

A cette audience, Monsieur [C] [J], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 114,50 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. Le demandeur précise que les premiers impayés datent de 2023, que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant, que des aides au logement lui sont directement versées.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [G] [E] ne comparaît pas.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 23 janvier 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire ne s'est pas présenté aux rendez-vous du service, seul le bailleur ayant donné des précisions sur la situation.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 11 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 25 février 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [C] [J] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Monsieur [G] [E] qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu'au 5 mars 2025, la dette locative de Monsieur [G] [E] s’élève à la somme de 2 114,50 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [G] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [G] [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d'avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [E] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [J] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [G] [E] sera condamné à verser au demandeur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS