TJ 31555, 16 mai 2025, RG 22/01526

MINUTE N° : 25/432
JUGEMENT DU : 16 Mai 2025
DOSSIER : N° RG 22/01526 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QYS3
NAC : 50F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. LA CABRIDELLE, RCS Toulouse 840 941 405, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 8]
représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

DEFENDERESSES

S.C.I. SAINT ALBAN 96, dont le siège social est sis [Adresse 11] - [Localité 2]
représentée par Maître Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocats plaidant, vestiaire : 166

S.A.S. ALBAULT IE, RCS Toulouse 440 346 518, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7]
représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

S.C.P. CATALA BEHAR [U] MARTY, NOTAIRES ASSOCIES, RCS Toulouse 790 835 573, dont le siège social est sis [Adresse 10] - [Localité 9]
représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

PARTIE INTERVENANTE

Société T.L.D.M. RCS TOULOUSE 482 829 181, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 8]
représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats plaidant, vestiaire : 324

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Par acte reçu par Me [Z] [U] le 12 septembre 2018, la SCI SAINT ALBAN 96 a vendu à la SCI LA CABRIDELLE un bâtiment industriel situé [Adresse 1] à [Localité 8], figurant sous les références cadastrales section AL n°[Cadastre 4] et section AL n°[Cadastre 6], moyennant le prix de 690 000 euros.
Alertée par des mauvaises odeurs, la SCI LA CABRIDELLE a constaté que l’évacuation de leurs eaux usées n’était pas raccordée au réseau public d’assainissement.
Après avoir alerté le vendeur, l’agent immobilier et le notaire à plusieurs reprises du problème, elle a mis en conformité son système d’assainissement.
Par lettre recommandée en date du 8 septembre 2021, elle a mis en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, la SCI SAINT ALBAN 96 de prendre en charge les frais exposés par elle pour la mise en conformité du système d’assainissement.
Aucune solution amiable n’ayant abouti, par exploit d’huissier en date des 30 mars 2022 et 4 avril 2022, la SCI LA CABRIDELLE a fait assigner la SCI SAINT ALBAN 96, la SAS ALBAULT IMMOBILIER D’ENTREPRISE (ci-après la SAS ALBAULT IE) et la SCP CATALA – [U]-MARTY-NOTAIRES ASSOCIES devant la présente juridiction aux fins de voir ses préjudices indemnisés.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique, du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025.
Prétentions et moyens
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la SCI LA CABRIDELLE et la SARL TLDM demandent au tribunal, au visa des articles 1604 et suivants ainsi que 1240 du code civil, de :
Condamner in solidum la SCI SAINT ALBAN 96, Me [U] et la SAS ABAULT IE à verser à la SCI LA CABRIDELLE les sommes suivantes :384 euros au titre du coût de l’expertise hydrogéologique ; 12 971,23 euros au titre de l’installation d’un nouveau système d’assainissement individuel aux normes ; 4 740 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du coût de l’entretien à intervenir sur la fosse septique pendant 10 ans ;Condamner la SCI SAINT ALBAN 06 à verser à la SARL TLDM les sommes suivantes :300 euros au titre de la vidange et du nettoyage de la fosse ; 252 euros au titre d’une seconde vidange et nettoyage de la fosse avant son remplacement ; 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance ; Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ;Condamner in solidum la SCI SAINT ALBAN 96, Me [U] et la SAS ABAULT IE à verser la somme de 5 000 euros à la SCI LA CABRIDELLE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la SCI SAINT ALBAN 96, Me [U] et la SAS ABAULT IE aux entiers dépens de l’instance ; Maintenir l’exécution provisoire de droit. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, la SCI SAINT ALBAN 96 demande au tribunal de :
A titre principal :
Débouter la SCI LA CABRIDELLE de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire :
Débouter la SARL TLDM LOGISTIQUE de l’ensemble de ses demandes ; A titre infiniment :
Fixer la perte de chance à 1% du montant des sommes supportées par la SCI LA CABRIDELLE pour vidanger, nettoyer la fosse septique, installer un nouveau système d’assainissement ainsi que le coût de son entretien éventuel ;En tout état de cause :
Réduire à de plus justes proportions les préjudices allégués par les demanderesses ;Fixer à 20% maximum la responsabilité de la SCI SAINT ALBAN 96 ; Débouter la SCP CATALA-BEHAR-[U]-MARTY de son recours en garantie ;Ecarter l’exécution provisoire de droit Condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEVI EGEA LEVI. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, la SAS ABAULT IE demande au tribunal de :
A titre principal :
Débouter la SCI LA CABRIDELLE et la SCI SAINT 96 de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire :
Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires présentées par la SCI LA CABRIDELLE ; Débouter la SCI LA CABRIDELLE de sa demande de condamnation in solidum ;Condamner la SCI SAINT ALBAN 96 et la SCP CATALA – BEHAR – [U] – MARTY à la relever et garantir de toutes les condamnations qui interviendraient à son encontre ;En tout état de cause :
Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Vincent PARERA. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la SCP CATALA – BEHAR – [U] – MARTY demande au tribunal de :
A titre principal :
Débouter la SCI LA CABRIDELLE de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire :
Fixer la perte de chance à 5% du montant des sommes supportées par la SCI LA CABRIDELLE pour vidanger, nettoyer la fosse septique, installer un nouveau système d’assainissement ainsi que le coût de son entretien éventuel ;Condamner la SCI SAINT ALBAN 96 à la relever et garantir de toute condamnation qui interviendrait à son encontre ;En tout état de cause :
Débouter la SARL TLDM LOGISTIQUE et la SAS ABAULT IE de leurs demandes ;
Condamner la SCI LA CABRIDELLE sinon la SARL TLDM LOGISTIQUE et la SAS ABAULT IE au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Ecarter l’exécution provisoire de droit incompatible avec la nature du litige. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION
Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.
De plus, à titre liminaire et en l’absence de contestation sur ce point, il convient d’accueillir l’intervention volontaire de la SARL TLDM LOGISTIQUE.
1. Sur la responsabilité de la SCI SAINT ALBAN 96
A l’égard de la SCI LA CABRIDELLE L’article 1603 du code civil pose le principe que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
L’article 1604 du même code précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.
En l’espèce, il est constant que suivant acte authentique en date du 12 septembre 2018, la SCI SAINT ALBAN 96 a vendu à la SCI LA CABRIDELLE un bâtiment industriel situé [Adresse 1] à [Localité 8], figurant sous les références cadastrales section AL n°[Cadastre 4] et section AL n°[Cadastre 6], et avait déclaré dans l’acte que l’l'immeuble présentement vendu était raccordée au réseau public d'assainissement.
Or, au regard des pièces versées au dossier, la SCI SAINT ALBAN 96 n’a pas rempli son obligation de délivrance. En effet, le réseau des eaux usées n’est pas conforme, puisque non raccordé au réseau public d'assainissement, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse. Le fait qu’elle prétend ignorer que ce n’était pas le cas n’est pas de nature à la dispenser de son obligation de délivrance.
Le manquement à l'obligation de délivrance, reconnu par la SCI SAINT ALBAN 96, est donc établi et cette dernière sera condamnée à indemniser la SCI LA CABRIDELLE des préjudices subis en découlant.
A l’égard de la SARL TLDM LOGISTIQUEIl est de jurisprudence constante que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, article 1240 du code civil susvisé, le tiers à un contrat peut se prévaloir d’un manquement contractuel pour obtenir réparation du préjudice causé par ce manquement, sans avoir à prouver une faute distincte à son égard. (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, n°17-19963)
En l’espèce, la société TLDM LOGISTIQUE, locataire du bien immobilier objet du litige, est tiers au contrat de vente intervenu le 12 septembre 2018 entre sa bailleresse, la SCI LA CABRIDELLE et la SCI SAINT ALBAN 96, venderesse.
Pour autant, en raison du manquement à l’obligation de délivrance conforme de la SCI SAINT ALBAN 96, il ressort des pièces versées au débat que la société TLDM LOGISTIQUE a été contrainte de faire procéder à plusieurs vidanges de la fosse septique.
Ce préjudice financier subi par la société locataire est donc la conséquence directe du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et justifie que la responsabilité de la SCI SAINT ALBAN 96 soit également engagée à son encontre.
2. Sur la responsabilité de la SAS ABAULT IE
En vertu des dispositions de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
En vertu des dispositions de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Si l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, il est de jurisprudence établie que ne manque pas à son devoir de conseil l'agent immobilier qui n'informe pas l'acquéreur sur l'existence de désordres non apparents, s'il n'est pas rapporté la preuve qu'il en avait connaissance.
Dans le cas d'espèce, l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d'assainissement collectif ne relève pas d'un désordre apparent.
La charge de la preuve de l'information donnée à son mandataire sur l'existence de ce désordre incombe au mandant.
Or, il convient de constater que la SCI LA CABRIDELLE ne rapporte pas aux débats la preuve de cette information.
En effet, il est constant que le vendeur n’a pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement. Aucun élément ne lui permettait de remettre en cause les déclarations du vendeur. La SAS ABAULT IE n'avait pas dès lors à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées contrairement à ce que soutiennent les demanderesses. Le fait que le vendeur ne soit pas un professionnel de l'assainissement, ni de l'immobilier, ne suffit pas à mettre à la charge de l'agent immobilier l'obligation de vérifier techniquement la véracité de ses déclarations sur ce point.
Par ailleurs, il convient de préciser que l'obligation de diagnostic assainissement ne concerne que les installations d'assainissement individuelles.
N’ayant commis aucune faute, la SAS ABAULT IE ne peut voir sa responsabilité engagée ni à l’égard de la SCI LA CABRIDELLE ni à l’égard de la SARL TLDM LOGISTIQUE.
Par conséquent, les demandes de ces dernières à l’égard de la SAS ABAULT IE seront rejetées.
3. Sur la responsabilité du notaire
L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La responsabilité civile professionnelle des notaires, qui repose sur un fondement délictuel, suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice né, actuel et certain et d’un lien de causalité direct entre ladite faute et ledit préjudice, dont il appartient au demandeur de rapporter la preuve.
Le notaire, en sa qualité d’officier public, est tenu à un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte qu’il instrumente ; il a la même obligation lorsqu’il assiste l’une des parties à l’acte, vis-à-vis de cette dernière.
A ce titre, le notaire doit, non seulement informer et éclairer les parties (ou celle qu’il assiste) de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets de l’acte, mais également attirer leur (son) attention sur les risques dudit acte.
En l’espèce, la SCI LA CABRIDELLE ne rapporte la preuve d’aucune faute de Me [U], celui-ci n’étant pas tenu de contrôler la véracité des propos du vendeur quant au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif des eaux usées.
Par conséquent, la SCI LA CABRIDELLE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Me [U], exerçant dans la SCP CATALA-BEHAR-[U] MARTY NOTAIRES ASSOCIES.
4. Sur les préjudices subis par la SCI LA CABRIDELLE
Le tribunal rappelle que seule la SCI SAINT ALBAN 96 ayant vu sa responsabilité engagée, elle sera seule condamnée à indemniser la SCI LA CABRIDELLE .
Il lui appartient ainsi d’indemniser l’ensemble des frais exposés par l’acheteur relatif à la fosse septique.
Sur les frais de remplacement de la fosse septique et d’expertise hydrogéologiqueEn l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que la SCI LA CABRIDELLE a payé les sommes suivantes :
384 euros TTC au titre de la réalisation d’une expertise hydrogéologique (pièce n°7 DEM) ;

12 971,23 euros TTC au titre de l’installation d’un nouveau système d’assainissement individuel aux normes (pièce n°9 DEM).Contrairement à ce que soutient la SCI SAINT ALBAN 96, ces sommes sont justifiées, y compris l’installation d’un nouveau système au regard des désordres relevés par la demanderesse et des conclusions de l’expert hydrogéologique qui ont mises en avant les défaillances de l’actuelle installation.
Par conséquent, elle sera condamnée à payer à la SCI LA CABRIDELLE la somme de 13 355,23 euros à ce titre.
Sur les frais futurs d’entretien périodiques de la fosse septiqueIl est constant que le préjudice futur n’est indemnisable que s'il est certain.
Or ce n’est précisément pas le cas en l’espèce. En effet, non seulement, aucun élément ne permet de considérer que la SCI LA CABRIDELLE devra assurer l’entretien de la fosse septique pendant les dix prochaines années, mais surtout, cette obligation relève de la charge des locataires et non du propriétaire.
Par conséquent, la SCI LA CABRIDELLE ne peut qu’être déboutée de cette demande.
5. Sur les préjudices subis par la SARL TLDM LOGISTIQUE
Sur les frais de vidange et de nettoyage de la fosse engagée par la société TLDM LOGISTIQUEIl ressort des pièces versées au débat que la société TDLM LOGISTIQUE a payé la somme de 300 euros TTC le 27 octobre 2020 et celle de 252 euros TTC le 7 mai 2021 pour une vidange et nettoyage de la fosse septique. (Pièces n°6 et 8 DEM)
La SCI SAINT ALBAN 96 sera donc condamnée à lui payer la somme de 552 euros TTC au titre des frais de vidange et de nettoyage.
Sur le préjudice de jouissanceEn l’espèce, il a été retenu ci-dessus que l’installation d’assainissement était défectueuse et que cela a justifié son changement.
Au regard de la nature du préjudice subi (nuisances olfactives, remontées d’eaux usées) et de sa durée, il sera alloué la somme de 1 000 euros à la SARL TLDM LOGISTIQUE au titre de son préjudice de jouissance.
6. Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI SAINT ALBAN 96 aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Vincent PARERA qui en fait la demande.
Il serait inéquitable de laisser à la SCI LA CABRIDELLE ainsi que la SARL TLDM LOGISTIQUE la charge des frais exposées pour leur défense. Par conséquent, la SCI SAINT ALBAN 96 sera condamnée à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
De même, la SCI LA CABRIDELLE qui échoue à démontrer la responsabilité de la SAS ABAULT IE et de Me [U] sera condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la demande de la SCI SAINT ALBAN 96 à ce titre sera rejetée.
Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, et qu’il n’est nullement justifié de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision réputé contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en ressort, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
RECOIT la SARL TLDM LOGISTIQUE en son intervention volontaire ;
CONDAMNE la SCI SAINT ALBAN 96 à payer à la SCI LA CABRIDELLE la somme de 13 355,23 euros au titre des frais de remplacement de la fosse septique et d’expertise hydrogéologique ;
DEBOUTE la SCI LA CABRIDELLE de sa demande indemnitaire au titre des frais futurs d’entretien périodiques de la fosse septique ;
CONDAMNE la SCI SAINT ALBAN 96 à payer à la SARL T.L.D.M. LOGISTIQUE la somme de 552 euros TTC au titre des frais de vidange et de nettoyage ;
CONDAMNE la SCI SAINT ALBAN 96 à payer à la SARL T.L.D.M. LOGISTIQUE la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE la SCI LA CABRIDELLE ainsi que la SARL TLDM LOGISTIQUE de leurs demandes à l’encontre de la SAS ABAULT IE ;
DEBOUTE la SCI LA CABRIDELLE ainsi que la SARL TLDM LOGISTIQUE de leurs demandes à l’encontre de Me [U] ;
CONDAMNE la SCI SAINT ALBAN 96 à payer à la SCI LA CABRIDELLE la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LA CABRIDELLE à payer à la SCP Francis CATALA – Emilie BEHAR – Henri [U] – Cécile MARTY la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LA CABRIDELLE à payer à la SAS ABAULT IMMOBILIER D’ENTREPRISE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la SCI SAINT ALBAN 96 à ce titre ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE la SCI SAINT ALBAN 96 aux entiers dépens de l’instance ;
ADMET Me Vincent PARERA qui en a fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT