TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00166

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00166 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QNN

Minute : 25/00284

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [M] [U]
Madame [W] [N] [H] épouse [U]
Représentant : M. [M] [U] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [W] [N] [H] épouse [U]
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 7]

représentée par Monsieur [M] [U] (Conjoint), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 26 juillet 2022, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5], [Adresse 11], à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 468,04 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 468,04 euros.

Le 29 mars 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] un commandement de payer la somme en principal de 3653,17€ arrêtée à la date du 23 mars 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5231,37€ au titre de la dette locative échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'à compter d'octobre 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'exécution éventuels.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5940,94€ arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [M] [U], comparant, et Mme [W] [N] [H] épouse [U] représentée par son époux, ont indiqué que M. [M] [U] perçoit 2300 euros par mois et que le couple a un enfant à charge. Ils ont demandé l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer la dette par des versements mensuels à hauteur de 100 en sus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 31 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 26 juillet 2022 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 3653,17 euros arrêtée au 23 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] restent devoir la somme de 5940,94 € arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 45,72 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 5895,20 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

En vertu de la situation maritale des défendeurs, et au regard des dispositions de l'article 220 du code civil, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l'espèce, les défendeurs proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du couple décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et versent depuis plusieurs mois 100 euros en sus du loyer courant.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution.
Du fait de la situation maritale des locataires, l'éventuelle condamnation à une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l'article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [M] [U] et Mme [W] [N] [H] épouse [U] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,