TJ 93008, 5 mai 2025, RG 23/00507

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00507 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEX7

Minute : 25/00276

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [S] [U] [L]
Représentant : Me Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Maître Romain DELAVAY, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [U] [L]
[Adresse 6]
[Adresse 12]
[Localité 9]

représentée par Maître Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 juin 2017, Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Mme [S] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 6], [Adresse 12], à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 309,20 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie.

Le 12 décembre 2022, Bondy Habitat a fait délivrer à Mme [S] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2693,33€ arrêtée à la date du 6 décembre 2022 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 aout 2023, Est Ensemble Habitat a fait citer Mme [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut de production d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o de la condamner au paiement de la somme de 6373,06 € au titre de la dette locative arrêtée au 2 août 2023, avec intérêts à compter de l'assignation ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux,
o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'elle n'a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Plusieurs renvois se sont avérés nécessaires pour permettre aux parties d'être en état.

A l'audience du 21 mars 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 15022,23€ arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Est Ensemble Habitat soutient qu'il n'existe aucune contestation sérieuse dans la mesure où Mme [L] n'a pas réglé les causes du commandement de payer et n'a pas justifié d'une assurance dans les délais prévus par la loi. Mme [L] ne peut soulever l'exception d'inexécution car elle ne démontre pas l'inhabilité complète du logement loué. Le constat de commissaire de justice établi en décembre 2023 constate que l'appartement est souillé à cette date, mais il n'existe aucun constat réalisé juste après le dégât des eaux.

Il soulève par ailleurs des contestations sérieuses s'agissant des demandes reconventionnelles de Mme [L] en réparation de son trouble de jouissance à hauteur de 15 156,76 euros. Il estime que le logement n'a jamais été inhabitable et qu'un simple nettoyage était nécessaire. Il souligne en outre que Mme [L] ne justifie pas des préjudices matériels et moraux dont elle demande réparation.

Mme [S] [L], représentée, demande à ce que l'ensemble des demandes, fins et conclusions d'Est Ensemble Habitat soient rejetées en ce qu'il n'y a pas lieu à référé et qu'elle soit jugée recevable dans son action reconventionnelle en réparation des préjudices subis et en conséquence qu'Est Ensemble Habitat soit condamné à lui verser à titre provisionnel les sommes suivantes :
- 2069,76 euros en remboursement des loyers versés indument de février à juin 2022,
- 3087 euros en réparation de son préjudice matériel,
- 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- 3000 euros au titre l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle soulève l'exception d'inexécution et explique qu'elle a cessé de régler ses loyers à partir de juillet 2022, en raison de la carence de son bailleur à respecter son obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu, son appartement était totalement inhabitable suite à un grave dégât des eaux intervenu en février 2022 dans son appartement (désengorgement des WC).

S'agissant de la non justification de l'assurance, elle rappelle qu'elle était assurée au moment du dégât des eaux en février 2022 auprès de la société GMF, que cette société est intervenue au rapport d'expertise en février 2022 et qu'une experte de la société GMF l'a accompagné sur les lieux litigieux lors du constat de commissaire de justice en décembre 2023.

Ces éléments doivent être considérés comme des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la compétence du juge des référés

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 24 de la même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 2 mars 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 6 de la même loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d'entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Enfin, l'article 1719 du même code dispose que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l'espèce, Mme [S] [L] produit un constat de commissaire de justice établi à la demande du bailleur en décembre 2023 indiquant que l'appartement loué est souillé, que des tâches, des auréoles et des dépôts bruns sont notamment visibles dans la circulation d'entrée, dans la pièce de gauche et de face ainsi que la circulation de droit menant aux wc, que des traces noirâtres sont visibles dans l'ensemble de la cabine de WC séparés. Elle indique par ailleurs avoir été relogé quelques jours par son assurance après le dégât des eaux puis avoir résidé chez sa fille avec ses enfants en attendant la réfection de l'appartement.

Est Ensemble Habitat ne conteste pas l'existence d'un dégât des eaux en février 2022 consistant en un engorgement des colonnes d'évacuation commune ayant provoqué un refoulement par les installations sanitaires dans l'appartement loué, mais indique que la cause du sinistre a été réparée, que ce sinistre n'a pas rendu inhabitable le logement, qu'il convenait seulement de le nettoyer.

Mme [S] [L] produit par ailleurs un rapport d'expertise diligenté par son assureur dont le rapport a été rendu en mai 2022, un courrier de la société GMF qui lui est adressé le 20 janvier 2024, ainsi qu'un procès-verbal de constat en date du 15 décembre 2023, constat au cours duquel la défenderesse est accompagnée d'une experte d'assurance GMF.

Ainsi, sont versés aux débats suffisamment d'éléments sur l'existence d'un contrat d'assurance habitation et sur l'existence de désordres dans le logement litigieux pour considérer qu'il existe une contestation sérieuse à la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et pour défaut de justification d'une assurance, ainsi qu'à la demande de provision, et aux demandes reconventionnelles de la locataire, s'opposant à ce qu'il soit statué en référé.

En effet, les désordres reprochés ne sont pas de nature objective, mais subjective, de sorte qu'il appartient au juge d'apprécier l'existence d'un manquement contractuel de la part du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent et de déterminer si les causes de ces désordres lui sont imputables, ce qui implique également d'apprécier le manquement du locataire à son obligation d'exécuter le contrat de bail de bonne foi, en ne procédant pas au paiement intégral du loyer.

Le juge des référés ne saurait procéder à cette appréciation avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour apprécier la gravité des manquements reprochés de part et d'autre, cette appréciation ayant un impact sur les effets du commandement de payer mais également sur l'expulsion de la défenderesse.

En conséquence, les demandes formulées par Est Ensemble Habitat et Mme [S] [L] se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du même code, chaque partie succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,