TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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N° RG 25/00170 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QNU

Minute : 25/00287

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [U] [R] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 novembre 2018, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Monsieur [U] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer de 578,89 euros, outre le paiement de provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 avril 2019, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Monsieur [U] [X] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement n°3006 situé [Adresse 3], à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 52,88 euros.

Le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2024, à Monsieur [U] [X] un commandement de payer la somme en principal de 6170,36 € arrêtée au 12 juillet 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location du bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Monsieur [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [U] [X] au paiement de la somme de 9165,64 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer,
" le condamner par provision à compter du mois d'octobre 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
" le condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
" le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d'exécution éventuelles.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

A l'audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 13 795,80 € selon décompte arrêté au 11 mars 2025 et a maintenu les termes de son assignation. Il s'est toutefois désisté de sa demande relative à la production d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. Il a précisé que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [X], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Il a indiqué qu'il est actuellement indemnisé par France Travail à hauteur de 808,65 euros, que sa compagne ne travaille pas et est actuellement enceinte de leur deuxième enfant. Il a indiqué avoir deux crédits en cours et ne pas avoir constitué de dossier auprès de la commission de surendettement. Il a exposé avoir trouvé un emploi. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de verser 200 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 décembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 15 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 6170,36 €, arrêtée au 12 juillet 2024.

Force est de constater que le bail n'a pas été modifié depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 septembre 2024.

M. [U] [X] n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, la demande d'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, ne peut être que rejetée.

L'expulsion de Monsieur [U] [X] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [U] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 16 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Monsieur [U] [X] reste lui devoir la somme de 13 795,80 € arrêtée au 11 mars 2025, échéance du mois de février 2024 incluse.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Le décompte inclut également des frais de procédure pour 165,98 euros, qui selon leur nature, peuvent être considérés comme des dépens. Il conviendra de les déduire également des sommes réclamées.

Monsieur [U] [X] sera donc condamné à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 13 538,38 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 6124,64 euros, à compter du 4 décembre 2024, date de l'assignation sur la somme de 2836,92 euros, à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur le désistement de la demande tenant à l'attestation d'assurance

Il convient de donner acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande tenant à l'attestation d'assurance.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Monsieur [U] [X] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 novembre 2018, entre Seine-Saint-Denis Habitat, et Monsieur [U] [X] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 15 septembre 2024 ;