TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/07991

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07991 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3IL

Minute : 25/00514

Monsieur [K] [E]
Représentant : Me Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [L] [T]
Madame [G] [S] divorcée [T]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [E],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne et assisté de Me Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [S] divorcée [T],
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 930082024010348 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne et assistée de Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 décembre 2014, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] un pavillon d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1480 euros.

Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] ont versé à titre de dépôt de garantie une somme de 1480 euros.

L’union de Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] a été dissoute par jugement de divorce rendu parle juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny le 16 juin 2015 et la mention du divorce a été transcrite le 21 août 2015 en marge de l’extrait d’acte de naissance de Madame [G] [S].

Par jugement en date du 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a constaté la résiliation du bail à compter du 21 août 2019, condamné solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] au paiement de la somme de 59914,06 euros, leur a accordé des délais de paiement et ordonné à défaut de paiement, et en cas de maintien dans les lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 21 août 2021 jusqu’à la libération effective des lieux.

Le jugement a été signifié à Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, il a été fait commandement à Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] de quitter le lieux.

L’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] est intervenue le 12 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 24 mai 2023, en présence de Monsieur [K] [E] et Monsieur [L] [T]. Madame [G] [S] régulièrement convoquée par courrier recommandé et lettre simple en date du 11 mai ne s’est pas présentée ni faite représentée.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, Monsieur [K] [E] a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [G] [T] née [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:136906 euros au titre des travaux de rénovation intérieure,11959,65 euros au titre des travaux de plomberie,4070 euros au titre du changement de la cuisine aménagée,6180,59 euros au titre des matériaux achetés en 2023,7963,82 euros au titre des matériaux achetés en 2024,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépensdire n’y avoir d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2025.

À l'audience, Monsieur [K] [E], présent et assisté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que le bail a été signé par Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] épouse [T] et que le bien a été pris en fraude des droits du bailleur car les preneurs étaient séparés au moment de la signature du bail. Il précise, qu’en tout état de cause, le logement a servi à l’habitation des deux époux avec leurs enfants au moins pendant un certain temps et qu’il est donc recevable à agir à l’encontre de Madame [G] [S] qui n’a pas dénoncé le bail.
Il soutient que Madame [G] [S] qui a cosigné le bail en tant que copreneur, s’est engagée solidairement à payer les loyers, et demeure donc obligée des dettes locatives incluant les réparations locatives tant que le bail n’a pas été résilié. Il souligne que la demande en paiement n’est pas fondée sur la cotitularité légale mais sur la solidarité conventionnelle, résultant d’une clause que les locataires cosignataires du bail se sont engagés à respecter, et qui demeure malgré leur divorce, dont il n’a d’ailleurs pas été averti.
Il fait encore valoir que la destination du pavillon a été modifiée en cours de bail par les preneurs qui ont transformé les lieux d’habitation en chenil. Il ajoute que le bien a été dévasté, que la quasi-totalité des cloisons du logement et les salles de bains ont été démontées, qu’il n’y plus de cuisine ni de toilettes alors que le pavillon avait été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux des preneurs. Il explique qu’il a fait chiffrer les travaux de remise en état et qu’il verse aux débats des devis et factures. Il précise qu’il a réalisé certains travaux urgents (remplacement des fenêtres, pose d’une dalle de béton au rez-de-chaussée, travaux de plomberie, mise en sécurité des murs porteurs) et a acheté des matériaux.

Madame [G] [S] divorcée [T], présente et assistée de son conseil, sollicite le rejet des demandes sur le fondement de l’article 1751 du code civil. A titre subsidiaire, elle soutient que la créance n’est pas certaine.

Elle ne discute pas avoir occupé le bien donné à bail avec Monsieur [L] [T] mais soutient qu’elle a quitté le logement au bout d’un mois. Elle explique qu’elle est divorcée de Monsieur [L] [T] depuis le 16 juin 2015, que dans le cadre du divorce par consentement mutuel, Monsieur [L] s’est vu attribuer le droit au bail afférent au pavillon siuté à [Localité 10] [Adresse 5] et qu’elle s’est vue attribuer le droit au bail afférent au logement qu’elle occupe à [Localité 10] [Adresse 3]. Elle souligne que le jugement de divorce a été transcrit en marge des actes d’état civil le 21 août 2015, ce qui met fin à la cotitularité du bail ainsi qu’à la solidarité entre les cotitulaires du bail.
Elle ne conteste pas les dégradations mais estime la créance du bailleur incertaine car reposant pour partie sur des devis et non sur des factures.

Monsieur [L] [T], assigné à étude selon les dispositions de l’article 658 du code civil, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des réparations locative :

Sur la cotitularité du bail et la solidarité entre époux

Il est constant qu’en application de l’article 1751 alinéa 1 du code civil le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux époux quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux qui sont dès lors cotitulaires du bail et tenus chacun personnellement au paiement des loyers.

En application de ce texte, le conjoint cotitulaire du bail reste tenu solidairement du paiement des loyers jusqu'au jour de la transcription du jugement de divorce, peu important qu'il ait quitté les lieux loués avant cette date.

L’article 262 du code civil précise que la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers en ce qui concerne les biens des époux à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Enfin, la transcription du jugement prononçant le divorce et attribuant le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail et à la solidarité tant légale que conventionnelle entre les époux, l’époux auquel n’a pas été attribué le droit au bail n’étant plus titulaire du bail à compter de cette date même s’il n’a pas donné congé.

En l’espèce il n’est pas discuté qu’au moment de la signature du bail le 08 décembre 2014, Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] étaient mariés si bien que les époux en application de l’article 1751 du code civil étaient légalement cotitulaires du bail.

Il est en outre constant à la lecture du contrat de bail versé aux débats qu’à cette cotitularité et solidarité légale s’est ajoutée une solidarité conventionnelle contenue dans les clauses du bail, Madame [G] [S] ne contestant pas avoir personnellement signé le contrat de bail aux côtés de Monsieur [L] [T].

Il est justifié que les époux ont divorcé par consentement mutuel suivant jugement du 16 juin 2015, transcrit sur les actes d’état civil le 21 août 2015.

Il ressort par ailleurs des clauses de la convention de divorce homologuée par jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny le 16 juin 2015, que les époux se sont accordés pour attribuer à Madame [G] [S] le droit au bail afférent au domicile conjugal situé [Adresse 3] à [Localité 10]. Il n’a toutefois pas été prévu dans la convention de divorce que Monsieur [L] [T] se verrait attribuer le droit au bail afférent au logement situé [Adresse 5] à [Localité 10], la précision que ce dernier a fixé sa résidence à cette adresse ne valant pas attribution du droit au bail. Dans ces conditions, Madame [G] [S] ne justifie pas de la fin de la cotitularité du bail par la perte du droit au bail afférent au bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10], et ne rapporte donc pas la preuve qu’elle n’est plus tenue contractuellement avec son ex-époux des obligations solidaires nées du contrat de bail qu’elle a signé le 08 décembre 2014.

La solidarité entre Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] reste de droit pour toute la durée de la location du pavillon situé [Adresse 5] à [Localité 10]. Cette solidarité vaut non seulement pour le paiement des loyers mais également pour ses accessoires que sont les réparations locatives.

Sur les réparations locatives constatées en fin de bail :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d), qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.
Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu'ils ont été établis contradictoirement.

Il ressort de l’état des lieux établi contradictoirement par les parties le 08 décembre 2014 que lors de la prise de possession par les locataires, les locaux étaient pour l’essentiel en bon état d’usage ; que néanmoins, les murs et plafonds présentaient des fissures, de nombreux trous (dégagement et escalier, pièce à gauche, cuisine, séjour, chambre n°1), des traces de frottements, des crochets, des traces d’enduit de surbouchage, que la peinture était écaillées (séjour), que les papiers peints étaient anciens, que certains lès étaient décollés (escalier), que certains sols avaient de légères rayures (chambre n°1), que, s’agissant de la salle d’eau, les meubles présentaient des revêtements usés sur certains coins, la bonde était hors d’usage, le plafond avait des traces d’enduit de rebouchage, les boiseries présentaient des traces d’humidité et la baignoire présentait des traces de frottements au fond.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 24 mai 2023, corroboré par les photographies annexées à l’acte, a été établi en présence de Monsieur [L] [T], qui l’a signé et a accepté les constatations réalisées. Le fait que l’un des colocataires n’ait pas assisté à l’état des lieux de sortie ne prive pas l’état des lieux de sa valeur probante et ce d’autant que Madame [G] [S] ne remet pas en cause les constatations effectuées et acceptées par Monsieur [L] [T], mais uniquement le montant des réparations locatives.

Le constat des lieux établi le 24 mai 2023 révèle que lors de sa restitution, la maison était dans un état de grande saleté et présentait des désordres affectant notamment les murs, les planchers, des éléments de menuiseries, et que le jardin était encombré de nombreuses carcasses de meubles, de débris et de déchets dispersés au sol.

Les désordres relevés par le commissaire de justice ne procèdent pas de la seule vétusté mais caractérisent de véritables dégradations (murs cassés, nombreux trous sur la façade du pavillon, distribution des pièces à l’intérieur du bien entièrement dénaturée, cloisons déposées, murs détruits grossièrement, cuisine et salle de bain enlevées, poignées de fenêtres détériorées).

Il en découle que les locataires doivent répondre solidairement de l’intégralité de ces désordres.

Pour les autres désordres affectant les murs, plafonds, planchers, ils ne sont pas seulement imputables aux locataires mais aussi à la vétusté pour une occupation des lieux pendant 9 ans, étant précisé que pour certains, ils sont préexistants à la location. Il convient de rappeler que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise en état à neuf des murs et sols atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

En outre, il ne ressort pas du constat du commissaire de justice du 23 mai 2024, que les fenêtres sont dans un état tel qu’elles doivent être changées, le commissaire de justice notant simplement l’absence de poignée ou une poignée cassé sur deux fenêtres et l’absence de vitrage et d’encadrement sur une porte fenêtre. De même, aucune constatation concernant l’état du velux n’a été faite par le commissaire de justice. Dès lors, le remplacement du velux ne peut être réclamé par le bailleur au titre des réparations locatives. Il en est de même des travaux de la réfection complète de l’électricité au rez-de-chaussée et à l’étage dont il n’est pas établi qu’ils sont imputables aux locataires.

Sur le montant des réparations, il est rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives et qu’elle doit être fixée au regard des éléments d’appréciation dont dispose le juge.

Sur la base des devis et des factures produites (dont certaines reprennent les postes déjà mentionnés dans les devis), de l’état du bien donné en location à l’entrée dans les lieux et de la durée du bail (9 ans), le montant à la charge des locataires s’élève à 95982 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 1480 euros, soit la somme de 94502 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [K] [E] la sommede 94502 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [E] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS