TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/07417

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/07417 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZY63

Minute : 25/00509

S.C.I. [Adresse 7]
Représentant : Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1202

C/

Monsieur [I] [V] [Z]
Madame [T] [N] épouse [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 7],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [V] [Z],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [T] [N] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Les parts de la SCI [Adresse 7] sont détenues par Madame [C] [H] épouse [U] et Madame [B] [H] épouse [M].

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2008, à effet au 13 juin 2008, la SCI [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer actuel d’un montant de 1279,81 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4206,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4860,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024.

Par notification électronique du 1er juillet 2024, la SCI [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SCI [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise au 30 août 2023 sur le commandement de payer délivré le 30 août 2023,subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er septembre 2024 sur le commandement de payer délivré le 1er juillet 2024,à titre encore plus subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance, En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leurchef, au besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] à quitter les lieux loués sous astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’à complète libération des lieux, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, condamner Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] au paiement de la somme de 5044,53 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges au 04 juillet 2024, ou subsidiairement jusqu’au jour de la résiliation judiciaire du bail à intervenir, et à tout le moins 5044,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2024,condamner Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers et des charges et égale à minima au montant du loyer, charges, à compter du 30 octobre 2023, subsidiairement, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux par remise des clés,condamner Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 août 2023 et du 1er juillet 2024 ainsi que les frais de saisie conservatoire et de dénonciation,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 10 février 2025, la SCI [Adresse 7], représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 8617,40 euros, terme du mois de février 2025 inclus. Elle s’oppose à des délais de paiement.

Au soutien de sa demande, la requérante expose qu’une précédente procédure avait été initiée en raison d’impayés que les locataires ont réglés avant l’audience, entrainant un désistement d’instance. Elle précise qu’immédiatement après, les locataires ont à nouveau été en défaut de paiement, qu’elle a donc fait délivrer un commandement de payer le 30 août 2023, qu’elle n’a pas engagé une action en paiement car les locataires s’étaient engagés à régler la dette locative, qu’il n’en a rien été et qu’elle a donc fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er juillet 2024. Elle souligne que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance des commandements de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, au 30 octobre 2023, subsidiairement au 1er septembre 2024, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare être opposée à l’octroi de délais en raison de la persistance des impayés et du montant de la dette.

Monsieur [I] [V] [Z], comparant, indique avoir réglé la totalité de la dette. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire.

Il déclare avoir effectué un règlement de 4969,40 euros qui a soldé la dette. Il explique qu’il a été au chômage et n’a pas été en capacité de régler le loyer. Il ajoute qu’il a retrouvé un emploi et perçoit un salaire de 2300 euros par mois.

Madame [T] [N] épouse [Z], assignée à étude selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré en date du 10 février 2025, autorisée, Monsieur [I] [V] [Z] a transmis la preuve de paiement de la somme de 4969,40 euros à Maître [O] [G], commissaire de justice, le 06 février 2025.

Par notes en délibéré, autorisées, en date du 12 février 2025 et du 16 avril 2025, le conseil de la requérante a communiqué la dénonciation du commandement de payer et a produit un décompte actualisé, prenant en compte la somme de 4586,27 euros (après déduction des frais) que lui a transmise Maître [G] le 10 mars 2025 au titre d’un règlement effectué par les époux [Z], et laissant apparaître un solde débiteur de 4031,94 euros au 10 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [T] [N] épouse [Z] assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 16 juillet 2024, soit six semaines avant l’audience du 10 février 2025.

Conformément à l’article 24 I de la n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
En application de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989, Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la SCI [Adresse 7], constituée exclusivement entre parents, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2024.

Il n’est toutefois pas justifié de la dénonciation du commandement de payer du 30 août 2023 à la CCAPEX.

Dans ces conditions, la SCI [Adresse 7] ne peut se prévaloir que du commandement de payer délivré le 1er juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI [Adresse 7] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers sont recevables, s’agissant du commandement de payer du 1er juillet 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail en date du 22 mai 2008, prenant effet au 13 juin 2008, du commandement de payer délivré le 1er juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025 qui tient compte du règlement de 4586,27 euros effectué par les époux [Z] à l’huissier instrumentaire, que la SCI [Adresse 7] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés aux locataires pour un montant de 183,65 euros « frais d’huissier de commandement de payer du 01/07/2024 » et 528 euros « frais d’huissier commandement de payer du 01/07/24 », soit au total 711,65 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 3320,29 euros, au titre des sommes dues au 10 mars 2025, mois de février 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 mai 2008, à effet au 13 juin 2008, à compter du 02 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [V] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, estimant avoir soldé sa dette locative. Il ressort du dernier décompte produit par le bailleur, que la dette n’a pas été soldée et que les époux [Z] sont redevables de la somme de 3320,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025. Il ressort également du décompte produit que les défendeurs ont repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2024 et qu’un paiement de 4586,27 euros a été effectué pour solder une partie de la dette, ce paiement s’imputant sur la dette que les débiteurs ont le plus d’intérêt d’acquitter conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Les époux [Z] justifient donc de la reprise du paiement du loyer courant et de leur capacité de régler la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 02 septembre 2024, Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] deviendront occupants sans droit ni titre et faute pour ceux-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] seront redevables d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans qu’il y ait lieu de prononcer une majoration, et de condamner in solidum Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] qui succombent à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er juillet 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 7] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [I] [V] [Z] et Madame [T] [N] épouse [Z] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS