TJ 33063, 15 mai 2025, RG 23/01151

N° RG 23/01151 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOXF
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

71F

N° RG 23/01151 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOXF

Minute

AFFAIRE :

[I] [Z], [O] [Z]

C/

S.D.C. [Adresse 2]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE
l’AARPI [J] - DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Z]
né le 17 Juin 1949 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]

Madame [O] [C] épouse [Z]
née le 21 Novembre 1962 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/01151 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOXF

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sis [Adresse 2] à [Localité 7] pris en la personne de son syndic la SAS BONNOT IMMO domicilié en cette qualité [Adresse 1] à [Localité 8]

Représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [Z] sont copropriétaires des lots n°2 et 3 au sein de l’immeuble de la résidence [Localité 10]-Xavier, sise [Adresse 3] à [Localité 6] (33), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui comporte deux lots principaux.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence est représenté par son syndic en exercice, la SAS BONNOT IMMO.

Depuis plus de 10 ans, la copropriété rencontre des difficultés. Un administrateur provisoire a été désigné par le tribunal judiciaire à trois reprises.

Déplorant des irrégularités affectant les résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2022, M. et Mme [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, par acte du 30 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 juin 2024, M. et Mme [Z] demandent au tribunal de :

PRONONCER la nullité des résolutions n°6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2],

ORDONNER à la SAS BONNOT IMMO en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 2], sous astreinte de 200 euros, par jour de retard passé le délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir, de prendre en considération la comptabilité établie par Mme [V] [J], précédent syndic, désigné judiciairement et arrêtée au mois de novembre 2022, pour déterminer le budget du syndicat des copropriétaires et ses différentes obligations financières,

ORDONNER à la SAS BONNOT IMMO en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 2] représentant le syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir, toutes les procédures de recouvrement idoines pour obtenir le paiement des arriérés de charges des copropriétaires, en la dispensant de toute mise en demeure préalable et de l’obtention d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété,

PRONONCER la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2], ayant autorisé l’installation d’un portillon par M. et Mme [B] [N],

ORDONNER à la SAS BONNOT IMMO en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 2] représentant le syndicat des copropriétaires de faire procéder au retrait sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, du portillon mis en oeuvre par M. et Mme [B] [N],

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à M. et Mme [Z] une indemnité de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de la SCP LATOURNERIE MILON CZAMANSKI MAZILLE, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DISPENSER en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 M. et Mme [Z] de toute participation aux dépenses communes résultant des frais de procédure trouvant leur origine dans la présente instance ; ou, dans le cas où toute ou partie en aurait déjà été réglée en ordonner le remboursement intégral.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-François-Xavier sise [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS BONNOT IMMO demande au tribunal de :

REJETER la demande de condamnation sous astreinte au regard de l’obligation de soumettre la comptabilité à l’approbation de l’assemblée générale,SURSOIR sur la condamnation du syndicat des copropriétés à engager les recouvrements sous astreinte, tant qu’il n’y aura pas de validation des comptes par l’assemblée générale ou par une décision de justice,DEBOUTER les demandeurs de leurs demandes sous astreinte contre le syndicat des copropriétaires d’avoir à retirer le portillon en raison de la qualité privative dudit portillon et les inviter à agir directement contre les copropriétaires concernés,et subsidiairement, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire d’une demande relativement au portillon et dire que l’astreinte ne pourra porter que sur l’obligation de mettre en demeure et d’engager éventuellement toute procédure en vue du retrait du portillon,les CONDAMNER au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la nullité des résolutions n°6, 7, 8, et 9 de l’assemblée générale du 28 novembre 2022
moyens des parties

M. et Mme [Z] poursuivent la nullité des résolutions n°6 7 8 et 9 de l’assemblée générale du 23 novembre 2022, pour abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que ces quatre résolutions sont relatives aux comptes de la copropriété et qu’elle ne tendent pas à un effacement des dettes antérieures puisqu’il est prévu qu’à réception des éléments comptables antérieurs, les comptes seront refaits et les appels de fonds correspondant, appelés.

réponse du tribunal

L’abus de majorité dans les assemblées générales de copropriété consiste à utiliser la majorité obtenue lors d’une assemblée générale de copropriétaires dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, il peut s’agir d’un intérêt personnel, de l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, d’une rupture de l’équilibre entre les copropriétaires, ou enfin d’une décision prise dans l’intention de nuire.
Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l'abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci.

En l’espèce, les demandeurs n’expliquent pas en quoi le montant de l’avance de trésorerie ou de la cotisation annuelle obligatoire de provision pour travaux, objet des résolutions 8 et 9 critiquées serait constitutif d’un abus de majorité, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

S’agissant des résolutions n°6 et 7, elles portent sur l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et son rédigées comme suit :

“Résolution n°6 : budget prévisionnel pour l’exercice 2023 :
L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel pour l’année 2022 2023 à hauteur de 5.695 euros qui sera appelé par appels de fonds annuels conformément au décret du 27 mai 2004.
Article 9.1 du décret du 17 mars 1967 : la consultation des pièces justificatives de charges peut être faite sur rendez-vous via l’espace intranet mis à la disposition des copropriétaires.
Le syndic précise qu’en l’absence de transmission d’éléments comptables de la part du syndic précédent, la reprise de solde de chacun n’est pas possible.

Par conséquent, la comptabilité sera reprise sans aucun solde pour chacun afin de repartir sur une comptabilité à 0.
Si des éléments son transmis durant l’exercice, la reprise des soldes sera faite.
Ont voté non à la résolution Mme [Z]
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires”

“Résolution n°7 : budget prévisionnel pour l’exercice 2023 :
Décision : l’assemblée générale approuve le budget prévisionnel pour l’année 2024 2025 à hauteur de 5.695 euros qui sera appelé par appels de fonds annuel conformément au décret du 27 mai 2004.
Article 9.1 du décret du 17 mars 1967 : la consultation des pièces justificatives de charges peut être faite sur rendez-vous via l’espace intranet mis à la disposition des copropriétaires.
Ont voté non à la résolution : Mme [Z]
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires”

Il ressort des éléments du dossier et notamment du courrier adressé au juge chargé du contrôle par Mme [V] [J]-[U], désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété à trois reprises, que M. et Mme [N] sont débiteurs d’une somme de 30.799,39 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

L’état des comptes de la copropriété au 8 septembre 2024 présente un solde négatif à leur charge d’un montant total de 40.514,50 euros.

M. et Mme [N] détiennent avec leur fils la majorité des tantièmes de copropriété, tandis que M. et Mme [Z] en ont 470 sur 1000 millièmes.

Suivant les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, notamment celui de l’assemblée générale du 26 avril 2019 et celui du 28 novembre 2022, il apparaît que M. et Mme [N] s’opposent au règlement des sommes correspondant aux travaux de réhabilitation de l’immeuble, exécutés courant 2013, dont la maîtrise d’oeuvre a été confiée à M. [M].

Ni la réalité de ces prestations, ni leur montant n’est contesté par les consorts [N] qui les ont approuvé par des votes émis lors des assemblées générales des copropriétaires des 25 juin 2013 et 30 juillet 2014, pour un montant de 80.425,90 euros, auxquels se sont ajoutés 33.640,55 euros.

Une expertise judiciaire, intervenue à la demande des époux [N], est venue définir et confirmer la nécessité de certains travaux supplémentaires exécutés par la société OZER FRERES, suivant rapport remis le 4 octobre 2016.

Par arrêt du 30 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a été condamné par la cour d’appel de Bordeaux , confirmant le jugement du tribunal de commerce du 30 novembre 2015, à payer à M. [M] la somme de 6.878,06 euros en règlement de ses honoraires de maîtrise d’oeuvre.

Si les consorts [N] ont pu contester la nécessité de certains travaux supplémentaires, le rapport d’expertise judiciaire précité a établi ceux de ces travaux qui étaient justifiés et souligné la qualité de la maîtrise d’oeuvre, de sorte que les sommes correspondant à ces différentes prestations sont dues.

Pour autant, les consorts [N] n’ont pas réglé leurs charges et la condamnation du syndicat des copropriétaires prononcée par la cour d’appel de BORDEAUX à régler les honoraires de maîtrise d’oeuvre n’a pu être exécutée.

Il ressort du tout que le vote des deux résolutions critiquées, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, portant à 0 les comptes de de chacun des copropriétaires, si elle peut s’expliquer par l’absence de transmission des comptes antérieurs entre les syndics successifs, n’est pas motivé par des considérations relevant de l’intérêt collectif des copropriétaires, mais par la persistance des époux [N] à se soustraire à leurs obligations de paiement des charges de copropriété, de sorte que l’abus de majorité, caractérisé, doit être retenu.

Les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 28 novembre 2022 seront annulées.

Sur les demandes condamnation du syndicat sous astreinte à prendre en compte la comptabilité établie par l’administrateur provisoire pour les années 2019 à 2021 et à engager les procédures de recouvrement

moyens des parties

Les demandeurs sollicitent qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires d’intégrer les comptes de copropriété établis par Mme [V] [J] [U] afin de déterminer le budget de la copropriété et de procéder aux appels de fonds correspondants, ainsi que de mettre en oeuvre les procédures de recouvrement.
Le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose pas, indiquant que ces comptes - précisément la reprise comptable intégrale des années 2019 à 2021- doivent préalablement être soumis à l’approbation de la prochaine assemblée générale, à laquelle il ne saurait se substituer. Il précise qu’il ne peut pas davantage engager de procédure de recouvrement de charges de copropriété contre les époux [N], tant que l’assemblée générale n’a pas approuvé les comptes.

réponse du tribunal

Conformément à la demande, il sera enjoint au syndicat des copropriétaires de convoquer et de soumettre à l’approbation de la prochaine assemblée générale des copropriétaires les comptes de copropriété établis par Mme [V] [J] [U], sous astreinte, telle que prévue au dispositif du présent jugement.

Si la demande de mise en oeuvre de toutes les procédures de recouvrement idoines pour obtenir le paiement des arriérés de charges des copropriétaires ne saurait être accueillie à défaut pour le tribunal de pouvoir se substituer au vote de l’assemblée générales des copropriétaires, il est à noter qu’en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires d’une part, s’il justifie d’un trouble présentant un caractère collectif, et un copropriétaire d’autre part, peuvent agir en dommages et intérêts, contre un copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété ou à une disposition impérative du statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans même avoir à justifier d’un préjudice. En s’opposant de manière récurrente à l’approbation des comptes et aux appels de fonds subséquents, un copropriétaire fait échec à ce que la collectivité des copropriétaires règle ses charges de copropriété, obligation d’ordre public prévue à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la nullité de la résolution n° 17 et la demande de retrait du portillon sous astreinte
moyens des parties

Les demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution prévoyant l’installation d’un portillon privatif par les époux [N] qui les empêche de “manoeuvrer” leurs volets.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la nécessité de mettre dans la cause les époux [N] pour obtenir ce retrait.

réponse du tribunal

Il appartient aux époux [Z] de rapporter la preuve de l’abus de majorité dont ils se prévalent pour obtenir la nullité de la résolution n°17.
Les demandeurs se contentent d’affirmer que ledit portillon les empêche d’attacher leur volets sans verser aux débats d’élément de preuve utile, de sorte que ni l’atteinte à leur droit de jouissance ni l’abus de majorité ne sont objectivement établis, ce qui conduit à rejeter leur prétention et la demande d’astreinte de ces chefs.

Sur les demandes annexes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10]-Xavier sise [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS BONNOT IMMO, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10]-Xavier sise [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la SAS BONNOT IMMO, qui supporte les dépens, sera condamné à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1.500 euros.

En outre, M. et Mme [Z] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS