TJ 75056, 19 mai 2025, RG 24/02471

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/02471 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4CAO

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 19 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BMG BUREAUX
[Adresse 9]
[Localité 6]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0098

DÉFENDERESSE

S.A.S. LUXE IMMO
[Adresse 2]
[Localité 8]

défaillante

Décision du 19 Mai 2025
2ème chambre civile
N° RG 24/02471 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CAO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 23 février 2022, la société SCI DES ARDENTS, aux droits de laquelle vient la société BMG BUREAUX, a consenti une promesse unilatérale de vente à la société LUXE IMMO, un immeuble de bureaux et d’activités situé [Adresse 1] à [Localité 10], cadastré Section MY [Cadastre 3], MY [Cadastre 4], MY [Cadastre 5], MY [Cadastre 7], moyennant le prix de 610 000 euros, la promesse expirant le 15 novembre, à 16 heures.

La promesse était consentie sous diverses conditions suspensives de droit commun et la condition suspensive d’obtention d’un permis de conduire et de changement de destination partielle.

L’acte précisait l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il était également prévu une indemnité d’immobilisation de 61 000 euros devant être versée dans les dix jours de la signature de la promesse.

Par avenant des 14 et 15 novembre 2022, la SCI DES ARDENTS a consenti une prorogation du délai de la promesse au 15 décembre 2022, à 16h00.

Par un avenant en date des 16 et 19 décembre 2022, la SCI DES ARDENTS a consenti une nouvelle prorogation de la promesse jusqu’au 14 avril 2023. L’avenant prévoyait que l’indemnité d’immobilisation serait versée au promettant, par virements successifs entre les mains du notaire désigné comme séquestre, au plus tard le 30 décembre 2022 à 16 heures, la somme de 20 000 euros, et au plus tard le 31 janvier 2023 à 16 heures, la somme de 41 000 euros.

Par mise en demeure du 10 novembre 2023, la SCI DES ARDENTS, constatant l’absence de réitération de la promesse, a sollicité de la société LUXE IMMO qu’elle s’acquitte de la somme de 31 000 euros, correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation due.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 février 2024 à laquelle il est expressément référé, la société BMG BUREAUX qui vient aux droits de la SCI DES ARDENTS a fait assigner la société LUXE IMMO et demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de :

Condamner la société LUXE IMMO à payer à la société BMG BUREAUX la somme de 31 000 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023,

Condamner la société LUXE IMMO à payer à la société BMG BUREAUX la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société LUXE IMMO, en tous les dépens et allouer à la société CVS (Maître Cécile ROUQUETTE--TÉROUANN), SELARL d'Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes) le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, la société défenderesse n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2024 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 10 mars 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mai 2025.

A la demande du tribunal, la société demanderesse a produit par note en délibéré du 9 mai 2025 un extrait KBIS.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’indemnité d’immobilisation
Au visa de l’article 1103 du code civil, la société BMG BUREAUX, venant aux droits de la SCI LES ARDENTS, réclame la condamnation de la société LUXE IMMO à lui verser le solde de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, soit 31 000 euros, précisant qu’aux termes du second avenant en date des 16 et 19 décembre 2022, il était prévu que le bénéficiaire devait s’acquitter en deux versements de la somme de 61 000 euros, le dernier versement devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2023 et qu’en cas de défaillance du bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation serait transférée au promettant au premier appel sans contestation possible de la part du bénéficiaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 23 février 2022 est consentie, outre les conditions suspensives de droits commun, sous les conditions suspensives particulières d’obtention d’un permis de conduire et de changement de destination partielle.

Quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, ladite promesse unilatérale de vente prévoit que :

« Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;
L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas, cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants ;
- si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;
- si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;
- si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix.
(…)

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.
(…)

Par ailleurs, il était prévu à l’avenant n°2 en date des 16 et 19 décembre 2022 que « En cas de défaillance du Bénéficiaire à la signature, l’indemnité d’immobilisation sera transférée au Promettant au premier appel sans contestation possible de la part du Bénéficiaire.
Cet avenant n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte. »

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2023, la société BMG, venant aux droits de la SCI LES ARDENTS, a mis en demeure la société LUXE IMMO de procéder au virement de 31 000 euros correspondant au reliquat de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat et non encore versée par la société bénéficiaire.

La société LUXE IMMO ne se prévalant pas de l’absence de réalisation d’une des conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente ni même de l’un des motifs prévus à la promesse lui permettant de solliciter la restitution de la somme versée au titre d’indemnité d’immobilisation, conformément à ces stipulations contractuelles, le solde due de l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais.

La société LUXE IMMO sera donc condamnée à payer à la société BMG BUREAUX la somme de 31 000 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 10 novembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires
La société LUXE IMMO, succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner la société LUXE IMMO à payer à la société BMG BUREAUX la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS