TJ 75056, 16 mai 2025, RG 24/09627

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître POMMIER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître LARTIGUE
Moniseur et Madame
[C]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/09627 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C6E

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J114

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [C],
représenté par Maître LARTIGUE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0687
(aide juridictionnelle totale n°2024-026800 du 31/10/2024)
Monsieur [M] [S] [C],
Madame [T] [C],
demeurant tous [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 16 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/09627 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C6E

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 1996, EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [P] [C] un ensemble immobilier, composé d’un appartement et d’une cave, situé [Adresse 3], porte 169, pour un loyer mensuel initial de 1 798,50 francs.

Le 28 mars 2023, Madame [O] [W], l’épouse du locataire, est décédée.

Suspectant une inoccupation personnelle du locataire, EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a fait intervenir le 21 février 2024, le 19 mars 2024 puis le 5 avril 2024 un commissaire de justice qui s’est présenté sur les lieux qui n’a pu rentrer dans le logement mais a noté que le courrier était relevé quotidiennement.

Le bailleur a adressé le 5 avril 2024 une sommation interpellative de justifier de l’occupation des locaux.

Suite à une ordonnance sur requête du 21 mai 2024, un procès-verbal a été dressé par Maitre [B] [E], commissaire de justice, en date du 9 juillet 2024. Il constate que personne n’occupe le logement au moment de sa venue, mais que l’appartement est occupé. Il relève des courriers au nom de Monsieur [M] [S] [C], et de Madame [T] [C]. Il indique l’occupation des lieux par deux jeunes personnes après interrogation du voisinage.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, EPIC [Localité 8] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [P] [C], Monsieur [M] [S] [C], Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle du logement ; ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C], Monsieur [M] [S] [C], Madame [T] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner in solidum Monsieur [P] [C], Monsieur [M] [S] [C], Madame [T] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 298,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er août 2024 (mois de juillet 2024 inclus) ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, majorée de 30%, à compter du 1er août 2024 ; la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ; ordonner la capitalisation des intérêts ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
À l'audience du 6 mars 2025, EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, représenté par son conseil, actualise sa créance à baisse, cette dernière s’élevant à la somme de 689,09 euros arrêtée au 31 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Il maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Il expose que le logement est occupé par deux enfants du locataire mais que ce dernier ne réside plus dans les lieux.
Il expose que le locataire à des problèmes de santé et est suivi au Sénégal et où il effectue régulièrement des voyages.

Il s’en rapporte au tribunal quant à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [P] [C], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :
recevoir Monsieur [P] [C] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ; débouter [Localité 8] HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail de 30 décembre 1996 ; A titre subsidiaire
Accorder à Monsieur [P] [C] les plus larges délais pour quitter le logement sis [Adresse 3] ; En toute état de cause
Condamner [Localité 8] HABITAT à verser à la SESARL EMILIE LARTIGUE AVOCATE la somme de 1 000 euros ; Débouter [Localité 8] HABITAT de ses plus amples demandes ou contraires.
Il expose à l’audience qu’il a apuré la dette le 5 mars 2025. Il déclare avoir 85 ans et avoir subi plusieurs opérations en 2020 puis le 20 avril 2023, ayant entrainé une amputation. Il voyage régulièrement au Sénégal. Il précise être à la retraite depuis le 12 octobre 2024, être parti en novembre 2024 et revenu en France en 2025, sans précision et sans justificatif. Il soutient que sa résidence principale est constituée par le logement objet du présent litige.

Il est aidé par ses enfants. Il soutient que ses derniers, Madame [T] [C] et Monsieur [M] [S] [C], ne résident pas dans le logement objet du présent litige. Il précise que Monsieur [M] [S] [C] vit dans les Yvelines à [Localité 7] et vient uniquement relever régulièrement le courrier. Madame [T] [C] réside à [Localité 5] depuis 2015.

Il sollicite des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.

Monsieur [M] [S] [C], Madame [T] [C], bien que régulièrement assignés à étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés sans motif légitime de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, le bailleur a été autorisé à produire un décompte actualisé de la dette locative. Les défendeurs ont été autorisés à transmettre le contrat de bail de Monsieur [M] [S] [C].

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 décembre 1996, du et du décompte de la créance actualisé au 6 mars 2025 transmis par note en délibéré par le bailleur que EPIC [Localité 8] HABITAT OPH indique un arriéré de loyers et charges impayés de 1086,42 euros au 5 mars 2025.

Le locataire fait valoir à l’audience avoir réglé la somme de 689,09 euros le 5 mars 2025 et avoir apuré totalement la dette.

La production du décompte actualisé transmis par note en délibéré le 10 mars 2025 confirme le versement de ladite somme le 5 mars. Pour le surplus, il apparait que des frais de 800 euros ont été inclus le 4 juin 2024, 246 euros le 1er août 2024 et 40,42 euros le 24 octobre 2024, soit la somme totale de 1086,42 euros. Il convient de déduire du décompte présenté cette somme imputée pour des frais.

Il s’ensuit que les frais correspondent au reilquat de la dette sollicitée par EPIC [Localité 8] HABITAT OPH.

A ces conditions, il apparait que la dette a été intégralement apurée par le locataire avant l’audience et qu’en conséquence EPIC [Localité 8] HABITAT OPH sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Plus spécifiquement, s'agissant des habitations à loyer modéré mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L442-3-5 de ce même code prévoit que dans les logements mentionnés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il est constant que le preneur d'un logement d'une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale et qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n'occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, le contrat de bail signé le 30 décembre 1996 par Monsieur [P] [C] et versé à la procédure dispose dans ses conditions générales que « ce contrat de location est consenti au preneur à défaut de toutes autres personnes. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger, ou transférer son droit au présent contrat ».
(….)
« Le preneur reconnait n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale ».
La présente location n’est transmissible que dans les cas limitativement énumérés par la loi ».

Il n’est pas contesté que Monsieur [P] [C] effectue des séjours réguliers au Sénégal, son pays d’origine, et plus particulièrement pour des raisons médicales depuis 2013. Monsieur [P] [C] justifie d’une amputation en 2020 de la cuisse gauche au CHU Aristide DANTEC à [Localité 5] (Sénégal), puis d’une amputation de la cuisse droite le 7 avril 2023 au centre hospitaliser [4] à [Localité 5].
Monsieur [P] [C] soutient occuper personnellement le logement et y fixer sa résidence principale.

Toutefois, le commissaire de justice a pu constater que le 21 février 2024, le 19 mars 2024 puis le 5 avril 2024 Monsieur [P] [C] n’était pas présent dans le logement. Il a néanmoins noté que le courrier était relevé quotidiennement.
Le bailleur a adressé le 5 avril 2024 une sommation interpellative à Monsieur [P] [C] de justifier de l’occupation des locaux, sans réponse de sa part.

Enfin, suite à une ordonnance sur requête du 21 mai 2024, un procès-verbal a été dressé par Maitre [B] [E], commissaire de justice, en date du 9 juillet 2024. Il constate que personne n’est présent dans le logement au moment de sa venue, mais que l’appartement est occupé.

Il s’ensuit que Monsieur [P] [C] a été absent de son domicile à minima du 19 mars 2024 au 9 juillet 2024, soit 4 mois.

Il déclare à l’audience être à la retraite depuis le 12 octobre 2024, être parti au Sénégal en novembre 2024 et revenu en France en 2025, sans précision et sans justificatif de son retour.
Il apparait à la lecture des photocopies d’une partie de son passeport produit que Monsieur [P] [C] a fait à minima un voyage au Sénégal du 10 octobre 2024 au 3 novembre 2024. Son passeport ayant été délivré le 15 mai 2024, il ne peut faire apparaitre les voyages antérieurs à cette date et confirmer des voyages pendant les visites du commissaire de justice entre le 21 février et le 5 avril 2024. Il en résulte que sur l’année 2024, Monsieur [P] [C] aurait été absent à minima 5 mois.

Néanmoins l’attestation de Madame [F] [J] en date du 27 février 2025 confirme que les séjours de Monsieur [P] [C] au Sénégal étaient liés à sa maladie et qu’il est rentré en France en octobre 2024.
En conséquence, au regard des éléments versés au débats, le manquement de Monsieur [P] [C] à ses obligations contractuelles n’est pas caractérisé, Monsieur [P] [C] ayant un motif légitime, en l’espèce sa maladie et son suivi, pour s’absenter de son domicile et de France.  

Il apparait par ailleurs que deux personnes, ses enfants, Monsieur [M] [S] [C], et Madame [T] [C], ont des liens avec le logement. Ainsi, le commissaire de justice relève dans son procès-verbal du 9 juillet 2024 que des courriers au nom de Monsieur [M] [S] [C], et de Madame [T] [C] sont trouvés dans l’appartement.
Il joint à son procès-verbal un relevé de compte de la BANQUE POSTALE en date du 23 janvier 2023 au nom de Madame [T] [C] mentionnant l’adresse objet du présent litige, un courrier au nom de Monsieur [M] [S] [C] en date du 7 juin 2024, un courrier de la POSTE à destination de Monsieur [M] [S] [C].

Le bailleur joint enfin un courrier de Madame [T] [C] en date du 29 décembre 2023 informant du décès de sa mère, courrier mentionnant son adresse, correspondant à celle du présent litige.
Au surplus, les photographies du logement annexées au procès-verbal laissent apparaitre une trottinette électrique qui ne peut appartenir au locataire.
Le commissaire de justice indique enfin l’occupation des lieux par deux jeunes personnes après interrogation du voisinage.

Le locataire conteste les éléments contenus dans le procès-verbal et soutient que son fils, Monsieur [M] [S] [C], réside dans les Yvelines à [Localité 7]. Il produit un courrier en date du 16 décembre 2022 mentionnant l’attribution d’un logement [Adresse 1] à [Localité 7] dans les Yvelines, adresse apparaissent également sur sa carte nationale d’identité délivrée le 14 novembre 2023. Il produit également une facture d’électricité en date du 20 février 2025 à la même adresse et faisant figurer son identité ainsi que quatre attestations concordantes confirmant sa résidence principale à [Localité 7].

En dépit de l’autorisation de note en délibéré, le défendeur n’a pas produit le contrat de bail y afférent.
Toutefois, il peut être déduit de l’ensemble de ces éléments que la résidence actuelle de Monsieur [M] [S] [C] se situe dans les Yvelines à [Localité 7] et non chez son père à [Localité 8].

Concernant Madame [T] [C], le locataire déclare qu’elle vit au Sénégal depuis 2015. Il produit des attestations concordantes confirmant son installation au Sénégal, notamment un certificat d’inscription au registre des français établis hors de France et de résidence en date du 1er mars 2022 et fait à [Localité 5]. Il joint également un certificat de domicile en date du 13 février 2025 établi par Monsieur [Z] [A] attestant que Madame [T] [C] réside depuis 2016 à la commune de [Localité 6] au Sénégal. Il produit par ailleurs une attestation de témoin de Monsieur [X] [U] du 4 mars 2025, conjoint de Madame [T] [C], confirmant la résidence de cette dernière au Sénégal. Enfin, l’attestation de travail de l’Institut d’étude de sécurité en date du 23 octobre 2024 confirme qu’elle travaille comme chercheur pour l’institution et est basée à [Localité 5].

Il peut être déduit de l’ensemble de ces pièces que Madame [T] [C] réside habituellement au Sénégal et non dans le logement de son père [Adresse 3].

Il s’ensuit que les enfants de Monsieur [P] [C] ne résident plus chez leur père et ne sont pas occupants du logement objet du présent litige.
En conséquence, au regard de l’ensemble des éléments versés à la procédure, il apparait que Monsieur [P] [C] ne peut se voir opposer une inoccupation personnelle du logement, ses absences étant justifiées par sa maladie, et la résidence de ses enfants étant établie en dehors du logement objet du présent litige. Les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies et aucun manquement contractuel n’est en l’espèce caractérisé, justifiant la sanction qu'est la résiliation du contrat

En ces conditions, il convient de rejeter la demande D’EPIC [Localité 8] HABITAT OPH en résiliation judiciaire du bail à l’encontre de Monsieur [P] [C], ainsi que la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation, ni d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner EPIC [Localité 8] HABITAT OPH, partie perdante, aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner EPIC [Localité 8] HABITAT OPH à payer à Monsieur [P] [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter EPIC [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS