TJ 78646, 16 mai 2025, RG 25/00120

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]
[Localité 6]

[Courriel 10]
☎ : [XXXXXXXX02]

N° RG 25/00120 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZVG

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM EMMAUS HABITAT, venant aux droits de l’association Val de Seine

DEFENDEUR(S) :

[S] [R], [D] [E]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :
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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM EMMAUS HABITAT, venant aux droits de l’association VAL DE SEINE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,
inscrite au RCS de [Localité 14] sous le N°B 542 101 571 dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [S] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]

non comparant

Mme [D] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de [R] WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 5 décembre 2020, la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat, venant aux droits de l’association Val-de-Seine, a donné à bail à M. [R] [S] et Mme [E] [D] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 436,89 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le S.A. d'HLM Emmaüs Habitat a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 un commandement de payer la somme de 2 217,53 euros, en principal, arrêtée au terme du mois de mai 2025 inclus, à valoir sur l'arriéré locatif échu à cette date.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé réception en date du 1er juillet 2024, la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat en a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat a fait assigner M. [R] [S] et Mme [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;ordonner l'expulsion de M. [R] [S] et Mme [E] [D] et de tous occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 11] Publique ;condamner solidairement M. [R] [S] et Mme [E] [D] à payer à la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat les sommes suivantes : la somme de 1 704,07 euros au titre des loyers échus au 31 décembre 2024,une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieuxla somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 28 janvier 2025.

À l'audience du 21 mars 2025, la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat, représentée, maintient ses demandes, actualise à la baisse sa créance à la somme de 1 142,27 euros arrêtée au 13 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus et indique qu’un plan de remboursement de la dette locative à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers a été conclu avec les défendeurs et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Bien qu'ayant été régulièrement assignés à domicile et à personne, M. [R] [S] et Mme [E] [D] n'ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu'il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 21 mars 2025.

Par ailleurs, la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat justifie avoir signalé la délivrance d’un commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 octobre 2024.

En conséquence, la demande de la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 5 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2025, que la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [R] [S] et Mme [E] [D] à payer à la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat la somme de 1 142,27 euros, au titre des sommes dues au 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 décembre 2020 à compter du 6 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que M. [R] [S] et Mme [E] [D] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges conformément au plan de remboursement mis en place entre les parties suivant les déclarations du bailleur à l’audience.

En outre, la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à M. [R] [S] et Mme [E] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de M. [R] [S] et Mme [E] [D] et de tout occupant de leur chef seront autorisés. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [S] et Mme [E] [D]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2024, M. [R] [S] et Mme [E] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement M. [R] [S] et Mme [E] [D] à son paiement à compter de 6 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [R] [S] et Mme [E] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum M. [R] [S] et Mme [E] [D] à payer à la S.A. d'HLM Emmaüs Habitat la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS