TJ 78646, 16 mai 2025, RG 25/00001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 5]
[Localité 6]

[Courriel 9]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00001 - N° Portalis DB22-W-B7I-SV7X

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

[H], [F] [P]

C/

[C] [W]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE
DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [H], [F] [P]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [C] [W]
[Adresse 2]
[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2016, Monsieur [H] [P] a donné à bail à Monsieur [C] [W] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550 euros, et 10 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, Monsieur [H] [P] a fait signifier à Monsieur [C] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 316,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 26 août 2024 Monsieur [H] [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, Monsieur [H] [P] a fait assigner Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, et à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyers et charges,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,rejeter tout délais de paiement et pour quitter les lieux,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du CPCE,condamner Monsieur [C] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 999,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 1 316,66 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 19 décembre 2024.

À l'audience du 21 mars 2025, Monsieur [H] [P], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 923,41 euros arrêtée au 10 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [W], présent et non assisté, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice d’un délai de paiement pour solder sa dette avant le 25 avril 2025 et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 avril 2025, Monsieur [H] [P] a transmis un nouveau décompte sur lequel n’apparaît aucun versement de Monsieur [C] [W].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [H] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 février 2016, du commandement de payer délivré le 23 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025 que Monsieur [H] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 148,40 euros imputée pour des frais.

Monsieur [C] [W], dûment autorisé à solder sa dette avant le 25 avril 2025, n’a effectué aucun versement en ce sens, tel que cela résulte du décompte actualisé au 25 avril 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [W] à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 5 775,01 euros, au titre des sommes dues au 10 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 août 2024 sur la somme de 1 316,66 euros, de l’assignation du 18 décembre 2024 sur la somme de 3 999,74 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 2 février 2016 a été signifié par commissaire de justice en date du 23 août 2024.

Monsieur [C] [W] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 septembre 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le2 février 2016, à compter du 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [W] a proposé de solder sa dette avant le 25 avril 2025. Il a indiqué à l’audience avoir eu un accident du travail en mai 2023 et n’avoir perçu ses indemnités journalières que récemment, lui permettant de régler sa dette. Pour autant, aucun versement n’a été effectué dans le temps du délibéré et il ressort des éléments communiqués qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Monsieur [H] [P] est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiement.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

Monsieur [H] [P] sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l'article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] [W]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2024, Monsieur [C] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [W] à son paiement à compter du 24 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [W] à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS