TJ 78646, 16 mai 2025, RG 25/00114

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 7]
[Localité 10]

[Courriel 13]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00114 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZUS

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM LES RESIDENCES, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

DEFENDEURS :

[E] [V], [I] [S]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM LES RESIDENCES, venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Candice ROVERA

ET :

DEFENDEURS :

M. [E] [V]
[Adresse 9]
[Localité 8]

comparant

Mme [I] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 11]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière (faisant fonction) lors des débats : Habiba MANET

Greffière signataire :Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 juillet 1978, la société d'HLM Les Résidences a donné à bail à Mme [O] veuve [L] [Y], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] - à [Localité 15].

A la suite du décès de Mme [O] veuve [L] [Y], le 12 octobre 2023, M. [V] [E], petit-fils de la locataire, s'est vu refuser le bénéfice du transfert du contrat de location selon courrier du 15 mars 2024 de la société d'[Adresse 14].

Se prévalant d’un maintien dans les lieux de M. [V] [E] et Mme [S] [I] malgré le refus de transfert de bail, la société d'HLM Les Résidences, leur a fait délivrer une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice en date du 2 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la société d'[Adresse 14] a fait assigner M. [V] [E] et Mme [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, aux fins de voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail au 12 octobre 2023, jour du décès de Mme [O] veuve [L] [Y],Ordonner l'expulsion de M. [V] [E] et Mme [S] [I] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,Supprimer le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code de procédure civile,Condamner in solidum M. [V] [E] et Mme [S] [I] au paiement, à compter du 1er décembre 2024, de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel majoré de 25% et augmenté de la provision mensuelle pour charges,Condamner in solidum M. [V] [E] et Mme [S] [I] au paiement de la somme de 6 254,05 euros à titre d'arriéré arrêté au 30 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse),Condamner in solidum M. [V] [E] et Mme [S] [I] à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l'audience du 21 mars 2025, la société d'HLM Les Résidences, représentée par son conseil, précise que les défendeurs auraient quitté le logement au mois d’avril 2024 sans restituer les clés, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande de condamnation à la somme de 7 694,70 euros arrêtée au 10 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [V] [E], comparant et non assisté, reconnaît avoir occupé le logement, explique l’avoir quitté au mois d’avril 2024 et être toujours en possession des clés. Il précise résider actuellement dans un autre département.

Mme [S] [I] régulièrement assignée à l'étude ne comparaît pas et ne s’est pas faite représentée.

La présente décision susceptible d'appel est réputée contradictoire par application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « (…) lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

L’article 40.I de la même loi précise que les dispositions précitées sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] [E] est un descendant de Mme [O] veuve [L] [Y].

Ce dernier a sollicité un transfert de bail à son bénéfice ainsi qu’à celui de sa compagne, Mme [I] [S], par courrier du 16 octobre 2023.

Il a fourni, au soutien de sa demande de transfert du bail, un avis d’imposition établi en 2022 sur les revenus de 2021 mentionnant une adresse autre que celle du logement occupé par la défunte, ainsi que deux attestations de Pôle Emploi. Ces documents mentionnent bien l’adresse du logement de la défunte mais sont datés respectivement des 11 et 13 décembre 2023, soit après le décès de Mme [O] veuve [L] [Y].

N'ayant pu prouver avoir cohabité pendant au moins un an avec Mme [O] veuve [L] [Y] avant son décès, M. [V] [E] s'est vu refuser le bénéfice du transfert du contrat de location selon courrier du 15 mars 2024 de la société d'HLM Les Résidences.

Le contrat de location conclu le 4 juillet 1978 portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] - à [Localité 15], se trouve donc résilié au jour du décès de Mme [O] veuve [L] [Y], soit au 12 octobre 2023.

Pour autant, M. [V] [E], a reconnu à l’audience avoir occupé ce logement après le 12 octobre 2023, puis l’avoir quitté au mois d’avril 2024 sans restituer les clés. Il doit dès lors être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Concernant les demandes formées à l'encontre de Mme [S] [I], en application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartenait à la société d’HLM Les Résidences de prouver que celle-ci a effectivement occupé le logement postérieurement au 12 octobre 2023 pour être considérée comme occupante sans droit ni titre.

Or, la simple lettre datée du 16 octobre 2023, produite aux débats, par laquelle M. [V] [E] sollicite le transfert du contrat de location et évoque une situation de concubinage avec Mme [S] [I], est insuffisante à établir cette occupation effective.

En conséquence, et faute pour la demanderesse de rapporter la preuve des faits qu'elle allègue à l'encontre de Mme [S] [I], l'ensemble des demandes dirigées contre cette dernière sont rejetées.

Au vu des éléments versés aux débats, il est constant que le logement n'est plus occupé par M. [V] [E], qui conserve la possession des clés, ce qui justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit supprimé. Il pourra donc être procédé à cette expulsion dès la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail tout comme la non restitution des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, constituent une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort ainsi des éléments soumis aux débats, que M. [V] [E] est débiteur depuis le 12 octobre 2023 d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à la somme de 483,92 euros par mois correspondant au montant du loyer et des charges revalorisés. La demande de majoration de 25% du loyer non justifiée par le demandeur sera rejetée.

Compte tenu du décompte arrêté à la date du 10 mars 2025, M. [V] [E] sera condamné à payer à la société d’HLM Les Résidences la somme de 7 619,38 euros arrêtée au 10 mars 2025, déduction faite des frais apparaissant dans le décompte ne constituant ni des loyers ni des charges récupérables avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de l’assignation ainsi que l’indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, postérieurement au 10 mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner M. [V] [E] à payer à la S.A. d'HLM Les Résidences la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS