TJ 95500, 13 mai 2025, RG 24/03862

PREMIERE CHAMBRE

13 Mai 2025

N° RG 24/03862 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3O2

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 18 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,
Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 2], défaillante

--==o0§0o==--

Madame [Z] [E] est propriétaire des lots n°43, 603 et 619 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet BETTI a fait assigner Madame [Z] [E] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 9267,27 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023 sur la somme de 7924,23 euros et de l'assignation pour le surplus,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024, fixant la date de plaidoirie au 18 mars 2025. Le dossier a été mis en délibéré le 13 mai 2025.

Madame [Z] [E] régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- l'extrait cadastral dont il résulte que Madame [Z] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°43, 603, 619,
- le décompte de la dette, le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, une précédente condamnation du tribunal de proximité de Sannois du 17 avril 2023 condamnant la défenderesse à payer la somme de 3265,80 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2022,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes pour l'exercice 2022 et voté les budgets prévisionnels pour l'exercice 2023 et 2024, le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 avril 2024,
- une mise en demeure recommandée de payer la somme de 7924,23 euros en date du 23 mai 2023,

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte et relevé individuel de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4160,06 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature.

En l'espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de la somme 5107,31 euros. Il sera fait droit à la somme de 337,50 euros, correspondant aux frais d'inscription d'hypothèque et de mise en demeure. Les autres frais seront rejetés comme étant excessifs et n'entrant pas dans les prescriptions de l'article précité, étant précisé que le commandement du 18 mars 2024 n'est pas produit aux débats. Les frais intitulés " HONORAIRES" ou " HONORAIRES SUIVI IMPAYE " sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : " uniquement en cas de diligences exceptionnelles " qui ne sont pas démontrées en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [E] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, la somme de 4 497,56 euros, correspondant aux charges de copropriété, travaux et frais suivant arrêté de compte au 1er avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de sommation de payer du 23 mai 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation de somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le demandeur établit l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements ainsi que l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifie l'allocation de dommages-intérêts distincts et ce, d'autant plus que la défenderesse a déjà été condamnée pour les mêmes raisons par le tribunal de proximité de Sannois. Il sera donc alloué la somme de 500 euros à ce titre.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Z] [E], partie qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS