TJ 83137, 19 mai 2025, RG 21/05973

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/05973 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LJHY

En date du : 19 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix neuf mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mai 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [H] [E] [A], né le 10 Août 1936 à [Localité 5] (77), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 3]
Et
Madame [L] [K] [J] épouse [A], née le 23 Juin 1935 à [Localité 9] (06), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 8] sis [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, SARL AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO, exerçant sous le nom commercial CAPIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Grégory PILLIARD - 1016

EXPOSE DU LITIGE

Il existe à [Localité 7] un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8], cadastré section G n°[Cadastre 2], composé de 10 villas réparties en 4 îlots avec parkings, jardins et espaces verts soumis au régime de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 9 novembre 1978.

M. [R] [A] et Mme. [L] [A] ont acquis en 1979 le lot n°7 consistant en :
- une villa élevée d’un rez-de-chaussée sur sous-sol en façade Nord et d’un simple rez-de-chaussée en façade sud, avec balcon de 11 m² et solarium de 16 m²,
-le droit à la jouissance exclusive et particulière d’un terrain à usage de jardin attenant d’une surface de 213m² en ce compris l’implantation au sol du bâtiment,
-les 874 dix-millièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

Leur villa est jumelée avec celle de Mme [F] qui dispose également d’un balcon d’une superficie de 11 m².

Une assemblée générale ordinaire de la copropriété [Adresse 8] s’est tenue le 8 octobre 2021 à l’occasion de laquelle a été adoptée une résolution n°12 autorisant Mme [F] à réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux portant création, pour la villa n°6, d’une avancée sur son balcon selon courrier et plan communiqués.

En leur qualité d’opposants, les époux [A] ont, par acte signifié le 24 novembre 2021, fait citer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de ce siège aux fins de voir annuler cette résolution.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 26 octobre 2023, les époux [A] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d’application et du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 8], de :
-annuler la résolution n°12 de l’Assemblée Générale de la Copropriété [Adresse 8] du 8 octobre 2021 portant sur « l’autorisation de travaux affectant les parties communes de l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires et à leurs frais, autorisation à donner à Madame [F] villa 6 pour la création d’une avancée sur leur balcon en s’alignant sur celui du bas selon courrier plan et courrier joint article 25.1. »
-juger que cette autorisation est contraire aux dispositions impératives de règlement de copropriété,
-juger que cette délibération porte atteinte aux parties communes du règlement de copropriété,
-juger que cette délibération porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des requérants,
-juger que la délibération constitue un abus de majorité,
-juger que la délibération ne pouvait être votée qu’à l’unanimité des copropriétaires,
-condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,
-juger qu’ils seront dispensés de participer aux frais et dépens de la procédure en application de l’article 10-1,
-juger fondée l’exécution provisoire aux intérêts des époux [A] et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.

Par conclusions du 18 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Grégory PILLIARD.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 19 mars 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 17 janvier 2025 et renvoyé celle-ci à l’audience du tribunal se tenant le 17 février pour plaidoiries.

Le déibéré a été fixé au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution n°12

La résolution n°12 votée par l’assemblée générale du 8 octobre 2021 est ainsi libellée :

“Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble par les copropriétaires et à leurs frais -
Autorisation à donner à Mme [F] (villa 6º pour la création d'une avancée sur leur balcon en s'alignant sur celui du bas selon courrier plan et courrier joint art. 25-1
L'assemblée générale, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :
-constate que le projet est conforme à la destination de l'immeuble
-autorise Mme [F] (villa 6) à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants : création d'une avancée sur leur balcon en s'alignant sur celui du rez- de -chaussée tels que définis au document précisant l'implantation et la consistance des travaux (cf. art. 10 du décret du 17 mars 1967) joint à la présente convocation sous réserve de :
-se conformer à la règlementation en vigueur, d'obtenir l'accord préalable des services de l'urbanisme de la commune et de transmettre l'ensemble du dossier déposé et d'en justifier l'obtention au syndic
-faire effectuer les travaux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble à ses frais et en justifier
-souscrire une assurance dommages-ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants
Mme [F] restera seule responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de vente du lot concerné, le copropriétaire bénéficiaire de l'autorisation s'engage à en informer l'acquéreur.
Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Afin de préserver l'intimité de MM [A], Mme [M] s'engage à proposer d'installer un système d'occultation entre la villa 7 et villa 6 en toute concertation avec MM [A]
VOTENT POUR 5706
VOTENT CONTRE 4294 M. & Mme [S] [Z] (1475), Monsieur [S] [C] (1113), Madame [V] [P] (832), M. & Mme [A] [R] (874)
ABSTENTION NEANT
Mise aux voix, cette résolution est adoptée.”

Les époux [A] font valoir qu’en autorisant des travaux ayant pour effet de supprimer la balustrade du balcon de la villa n°6, d’agrandir celui-ci par une avancée, et de rajouter trois poteaux destinés à soutenir le balcon, la résolution n°12 de l’assemblée générale de la copropriété LES BARGUES du 8 octobre 2021 est contraire au règlement de copropriété qui prohibe de modifier l’aspect général de sa villa, et notamment des balustrades et de la forme des balcons ; que le règlement de copropriété vise à de nombreuses reprises la nécessité de maintenir l’harmonie de l’immeuble ; qu’il y a abus de majorité ; que par l’extension du balcon au-dessus du jardin et l’ancrage permanent des poteaux de soutien dans le sol, il y a appropriation des parties communes à jouissance privatives ; qu’il y a au surplus atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives en ce que les travaux vont diminuer la vue remarquable dont ils bénéficient depuis leur salon sur le paysage et préjudicier à leur intimité en augmentant la vue de la villa mitoyenne sur leur balcon et séjour, et ce de l’aveu même de Mme [F] qui a proposé d’installer un système d’occultation pour y remédier ; que la délibération nécessitait l’unanimité des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires estime que la légère avancée autorisée à l’effet de s’aligner et d’utiliser les poteaux sous-jacents existants ne porte pas atteinte à l’aspect général de l’ensemble immobilier composé des 10 villas, et qu’il n’y a avait pas lieu de modifier le règlement de copropriété avant l’adoption de la résolution critiquée ; qu’il n’y pas appropriation de parties communes alors que le projet ne surplombe pas le jardin ; que l’avancée limitée ne porte pas atteinte à la vue des époux [A] et ne crée de pas de trouble de jouissance, alors que les balcons de l’ensemble des villas sont déjà en vis-à-vis ; qu’au surplus un système d’occultation a été proposé dans un souci de bon voisinage sans que cela ne vaille reconnaissance du trouble allégué ; que la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était applicable s’agissant d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.”

Selon le règlement de copropriété établi le 9 novembre 1978, qui s’impose à tous les propriétaires, “les jardins attenant aux maisons individuelles, bien que réservés à l’usage privatif des propriétaires desdites constructions resteront parties communes” (page 10). Les parties communes “comprennent notamment la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions”. Les parties privatives comprennent “la totalité des aménagements composant la maison individuelle prévue sur ce lot, ainsi que le droit d’usage exclusif du sol servant d’assiette à ladite construction et du jardin y attenant”(page 11).

S’agissant de l’usage des parties privatives, le règlement stipule que “chacun des copropriétaires [...] ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires et [...] pour la bonne harmonie de l’ensemble immobilier il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect général de ce dernier. En particulier les[...] balustrades, rampes d’appui des fenêtres et balcons devront conserver leur forme et couleurs primitives” (page 12).

Enfin, il est prévu au titre des dispositions diverses que “le syndicat ne pourra pas, à quelques majorité que ce soit imposer à un copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du présent règlement de copropriété” (page 27).

Sur l’appropriation de parties communes

Il résulte du courrier et des plans des travaux d’extension du balcon de la villa n°6 ayant été soumis à la délibération de l’assemblée générale du 8 octobre 2021 que l’avancée du balcon envisagée doit s’aligner sur celui du bas et reposer sur les piliers en béton du garde corps de la terrasse sous-jacente sans dépasser de la construction en cause, de sorte que la délibération critiquée n’a pas autorisé une augmentation de l’emprise au sol des parties privatives du lot n°6, et qu’il n’est pas rapporté la preuve de travaux générant une appropriation de parties communes par ancrage ou surplomb du jardin attenant à la villa.

L’annulation de la résolution n°12 pour un tel motif ne pourra donc prospérer.

Sur l’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives

Si les photographies produites par les époux [A] permettent de constater qu’ils subissent déjà une vue oblique des occupants du balcon de la villa n°6 sur leur propre balcon et séjour, l’agencement actuel des façades permet de préserver une certaine intimité entre les deux villas composant l’îlot C qui disposent chacune d’un balcon au niveau supérieur. Toutefois, il est manifeste qu’en cas d’extension du balcon de la villa n°6 sur une profondeur de 109 cm, pour se retrouver à l’aplomb du garde corps de la terrasse sous-jacente, les vues depuis la villa n°6 sur les parties privatives des époux [A] seraient aggravées, ce qui porte atteinte à l’évidence aux conditions de jouissance de celle-ci.

L’installation d’un système d’occultation, tel qu’envisagé par la délibération litigieuse, permettrait d’y remédier, mais entraînerait une autre atteinte à leurs conditions de jouissance en réduisant l’ampleur de la vue sur le paysage dont disposent les époux [A] depuis leur balcon et leur séjour (angle gauche).

Or le règlement de copropriété interdit au syndicat, à quelques majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaires une modification des modalités de jouissance des parties privatives.

En imposant au copropriétaire du lot n°7, à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, une restriction de l’intimité ou des vues dont il dispose en parties privatives, la résolution n°12 viole le règlement de copropriété en modifiant les conditions de jouissance des parties privatives. Une telle atteinte exigeait un vote à l’unanimité des copropriétaires.

Il est en outre caractérisé un abus de majorité.

La résolution n°12 de l’assemblée générale ordinaire du 8 octobre 2021 sera par conséquent annulée.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, assumera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [A] la somme de 3000 euros au titre des frais de procédure.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [A] seront dispensés de participer aux frais et dépens de procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS