TJ 83137, 19 mai 2025, RG 21/03234

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/03234 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LC2U

En date du : 19 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix neuf mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mai 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [U], [Y] [A] épouse [M], née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 11], de nationalité Française, Architecte, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [E], né le [Date naissance 5] 1944 à [Localité 9], de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Thibault STEPHAN, avocat postulant au barreau de TOULON, Me Ophélie BERTRAND-DELAPORTE, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C.I. [D], dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Karine CATHERINEAU-ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :
à :
Me Karine CATHERINEAU-ROUX
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Thibault STEPHAN - 101006

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 7 janvier 2020, la SCI [D] a vendu à Mme. [U] [A] épouse [M] une propriété bâtie et non bâtie, située à [Adresse 4], cadastrée [Cadastre 7] pour une contenance de 175 m², comprenant une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée composée de :
-au rez-de-chaussée : une entrée avec placard, un séjour, un wc, une cuisine et une cuisine d’été,
-à l’étage : un grand palier, une salle de bains, deux chambres, un wc, un petit salon, un dressing,
et un jardin attenant, pour un prix de 240.000 euros.

Préalablement à la vente, un procès verbal de délimitation et de bornage a été établi par M. [P] [B], géomètre expert, le 7 octobre 2019 ; cet acte, annexé à l’acte de vente du 7 janvier 2020, a été signé le 10 janvier 2020 par le propriétaire de l’ensemble immobilier cadastré [Cadastre 6] situé au confront Sud, à savoir M. [J] [E] pour l’avoir acquis aux termes d’un acte notarié de vente à titre de licitation du 7 mars 1994 ayant fait cesser l’indivision existant depuis le décès de [V] [G] divorcée [E].

Par courrier daté du 26 octobre 2020, M. [E] a indiqué à Mme. [A] avoir formé un recours gracieux à l’encontre du permis de construire n°083 027 20 O 0027 obtenu par celle-ci le 4 août 2020 au motif que la création d’un vide sanitaire côté jardin et la mise à niveau du plancher envisagée par Mme. [A] entraîneraient la démolition d’une cave située en-dessous de la maison de cette dernière dont il revendique la propriété en vertu de l’acte authentique de vente en date du 29 décembre 1962 intervenu entre M. [N] [D] (vendeur) et Mme. [V] [G] divorcée [E] (acquéreur).

Par courrier de son conseil en date du 14 mai 2021, Mme. [A] a alerté la SCI [D] de la revendication formulée par son voisin ainsi que sur les prétentions qu’elles entendait formuler à son encontre, le cas échéant, en annulation ou résolution de la vente et réparation du préjudice consécutif.

Les correspondances échangées par les parties n’ayant pas permis de trouver une issue amiable au litige, Mme [A] a, par acte signifié le 14 et 16 juin 2021, fait citer M. [E] et la SCI [D] devant le tribunal de ce siège.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juillet 2023, Mme [A] demande au tribunal de :
A titre principal,
ORDONNER l’expulsion de M. [E] de ses biens et de tout occupant de son chef du sous-sol de la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 7], propriété de Mme. [A] et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
CONDAMNER M. [E], sous astreinte de 1.000 € par jour à remettre le sous-sol de la propriété de la requérante dans l’état ou il se trouvait avant l’occupation de la cave,
CONDAMNER M. [E] sous la même astreinte à édifier, sur sa propriété, un mur mettant fin à la possibilité pour lui d’accéder au sous-sol de la propriété des requérants,
CONDAMNER M. [E] à payer à Mme. [A] la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à la concluante pour le retard pour l’édification de son projet immobilier,
A titre subsidiaire,
PRONONCER la nullité de la vente intervenue entre les parties par acte authentique de Maître COUDURIER en date du 7 janvier 2020 et portant sur à [Adresse 4] une propriété bâtie et non bâtie comprenant une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée figurant au cadastre section [Cadastre 7] [Adresse 4] d’une surface de 1 are 75 centiares,
Très Subsidiairement,
PRONONCER la résolution de cette vente aux torts et griefs de la venderesse,
En toute hypothèse,
CONDAMNER la SCI [D] à payer à Mme. [A] , la somme de 258.600 € au titre de la restitution du prix et des frais de la vente, ainsi qu’à la somme de 8.400 € au titre des frais engagés par Mme. [A] , soit à la somme totale de 267.000 €,
CONDAMNER M. [E] et subsidiairement la Société [D] à payer à Mme. [A] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 16 octobre 2023, M. [E] demande au tribunal, au visa des articles 552, 2261 et 2272 du code civil, de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :
Juger que M. [E] est propriétaire de la cave attachée à sa maison de La Cadière d’Azur et construite sous le fonds acheté par Mme. [A] à la SCI [D] le 7 janvier 2020, aussi bien en vertu d’un titre notarié en date du 29 décembre 1962 que d’une prescription acquisitive trentenaire;
Débouter en conséquence Mme. [A] et la SCI [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [E] ;
Juger que Mme. [A] et la SCI [D] ont engagé une action judiciaire abusive contre M. [E] ;
Condamner Mme. [A] et la SCI [D] conjointement et solidairement à payer à M. [E] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Condamner Mme. [A] et la SCI [D] conjointement et solidairement, à payer à M. [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à laquelle devront s’ajouter les frais de postulation de 1.080 €, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions du 26 mars 2024, la société [D] demande au tribunal, au visa des articles 2261 et 1137 du code civil, de :
- DIRE ET JUGER que M. [E] a reconnu en signant le plan de bornage ne pas être propriétaire de la partie de sous-sol situé sous la maison vendue à Mme. [A] ;
- DIRE ET JUGER que le bien vendu à Mme. [A] est conforme aux actes et au plan de bornage signé par M. [E] ;
- DIRE ET JUGER que l’occupation du sous-sol situé sous la maison vendue à Mme. [A] n’est ni publique, ni non équivoque que telle sorte que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies ;
- DIRE ET JUGER que M. [E] occupe sans aucun titre le sous-sol de la maison vendue par la SCI PRÉBOIST à Mme. [A] ;
- ORDONNER sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision son expulsion ainsi que tout occupant de son chef ;
- CONSTATER que l’attitude de M. [E] est à l’origine de la présente procédure ;
- CONDAMNER M. [E] à régler à la SCI PRÉBOIST une indemnité d’occupation d’un montant de 2.880 € pour la période allant de Janvier 2017 à Janvier 2020 au titre de l’occupation illicite de la cave (anciennement fond de garage), qu’il reconnaît avoir faite;
- CONDAMNER M. [E] à régler à la SCI PRÉBOIST une somme de 30.000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui lui est causé par l’occupation illégale du sous-sol de la maison vendue à Mme. [A] .
- DÉBOUTER M. [E] de l’intégralité de ses demandes ;
- DÉBOUTER Mme. [A] de l’intégralités de ses demandes à l’encontre la SCI PRÉBOIST ;
- DÉBOUTER Mme. [A] des demandes formulées à titre subsidiaire au titre de la résolution de la vente ;
- DÉBOUTER Mme. [A] des demandes formulées à titre subsidiaire au titre de l’annulation de la vente ;
- LA DÉBOUTER de sa demande subsidiaire d’article 700 dirigée à l’encontre de la SCI PRÉBOIST ;
En tout état de cause et à titre subsidiaire :
- CONDAMNER M. [E] à relever et garantir la SCI PRÉBOIST de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, et notamment au titre des :
- Frais d’acte à hauteur de 18.600 € dont, au titre des droits 13.936 € et au titre de la contribution de sécurité immobilière 240 €, outre les frais de Notaire
- Frais de permis de construire et permis modificatif et que le coût de ces démarches à hauteur de 5.000 €
- Frais de géomètre expert à hauteur de 2.500 €
- Frais d’huissier à hauteur de 900
- CONDAMNER M. [E] à régler à la SCI PRÉBOIST une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en raison des conséquences excessives de l’exécution provisoire en cas d’appel;
- CONDAMNER M. [E] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine CATHERINEAU-ROUX sur son affirmation de droit.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 17 janvier 2025, et a renvoyé à l'audience du 17 février suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 19 mai 2025.

Lors de l’audience, les parties ont soutenu leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Il a été justifié de l’ordonnance rendue le 4 juillet 2024 par le président du tribunal pour le renouvellement de la publication de l’assignation introductive d’instance au SPF de Toulon 2 intervenue le 8 septembre 2021 et le 23 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la propriété de la cave située en-dessous du bâti édifié sur la parcelle [Cadastre 7]

Mme [A] soutient être propriétaire de la cave s’étendant sous le bien immobilier acquis auprès de la société [D] par acte notarié du 7 janvier 2020 en vertu de l’article 552 du code civil dès lors que l’acte de vente ne mentionne aucune exclusion, et en particulier que serait exclu de la vente le sous-sol ou qu’il existerait une cave de la propriété voisine sous le bien vendu. Elle ajoute que les titres de propriété de M. [E] ne mentionnent pas davantage qu’une dépendance de grande dimension (22m²) serait comprise dans l’immeuble acquis par celui-ci.

Elle souligne que M. [E] n’a pas mentionné l’existence de cette grande cave, qui représente près de la moitié de l’emprise de la maison, comme étant sa propriété lorsqu’il a écrit au géomètre en charge d’établir un procès verbal de délimitation et de bornage ainsi qu’un acte de division foncière avant la vente, alors même que les documents mentionnent un point
A qui est le point de départ et de développement de la cave en sous-sol qu’il revendique ; qu’aucun indice intérieur ou extérieur ne pouvait laisse imaginer l’existence d’une telle grande cave en sous-sol alors que le passager pour y accéder depuis la parcelle [Cadastre 7] a été muré et transformé en placard ; que les surfaces qui ressortent de l’acte de vente [D]/[G] du 29 décembre 1962 sont conformes à celles relevées par le géomètre expert lors de l’état des lieux du 24 novembre 2020 et traduisent une emprise au sol qui n’inclut pas la cave litigieuse ; que cette description quantitative du bien acquis par Mme [G] puis M. [E] a été constamment confirmée par les actes successifs sans ajout de surface supplémentaire dans l’emprise du bâti ; que les mentions manuscrites de l’acte authentique du 29 décembre 1962, à savoir “et le fonds du garage” rayée, “et une petite cave voûtée” ajoutée, permettent de retenir, au vu de la configuration des lieux, que le vendeur a renoncé à la vente de la cave litigieuse dénommée “fonds du garage” et que la “petite cave voûtée” ne peut correspondre qu’à l’espace de transition de 3-4 m² existant entre le garage, qui deviendra une chambre dans l’immeuble [E], et la grande cave litigieuse, et non à la surface revendiquée de 20 m², quand bien même le sas intermédiaire n’est pas voûté, l’aspect des murs et du plafond démontrant l’existence de travaux d’aménagements ; qu’aucune copropriété verticale partielle n’a été intégrée.

Elle estime par ailleurs que M. [E] ne démontre pas de possession trentenaire paisible publique et non équivoque alors qu’il existe une communication entre la cave occupée clandestinement et le logement [A], comme signalé par M. [E] lors de la visite du 23 août 2020 (alcôve creusée), et que la possession a été dissimulée y compris lors du bornage ; qu’avant d’être murée, l’alcôve et un escalier en bois permettaient l’accès à la cave ; qu’au contraire, la porte qui fermait la grande cave voûtée à l’aplomb du mur mitoyen aux deux propriétés a été supprimée ; que les témoignages de membres de la famille de M. [E] ne sont pas probants ; que celui de M. [S], présent dans les lieux pendant plus de 20 ans, traduit une forme d’échange d’usage confidentiel entre la cave côté [Cadastre 7] et les wc du rdc et 1er étage côté [Cadastre 6].

La société [D] confirme que son associé n’a pas cédé en 1962 le sous-sol de la maison acquise par Mme [A], qui apparaît sur l’acte de vente de 1962 sous la mention rayée de “fonds de garage”, mais uniquement une maison dont le rez de chaussée était constitué par un garage (devenu une chambre) et une petite cave (le sas). Elle fait valoir que l’ensemble bâti ayant une surface de 61,58 m², la cave litigieuse n’aurait pas été appelée “petite cave voûtée” ; que les plans de bornage signés par M. [E] démontrent que le sous-sol de la maison vendue à Mme [A] n’est pas la propriété de M. [E] et que la “petite cave” est l’enclave de 8m² matérialisée par le géomètre par un léger décroché empiétant sur la propriété [A] ; que des travaux ont été réalisés dans cette petite cave que M. [E] qualifie de “sas” ; que l’accès au sous-sol litigieux (fonds de garage) a été fermé pour la mise en location du bien, mais peut être remis en état ; que l’annexion de la cave ne figurait pas dans l’acte de 1994 et ne peut être considérée comme une possession publique non équivoque, ce d’autant moins que la contenance de la propriété alléguée par M. [E] n’a pas été portée à la connaissance des services de l’urbanisme qui ont pu délivrer à Mme [A], par deux fois, un permis de construire.

M. [E] leur oppose qu’il justifie de deux titres de propriété sur la cave litigieuse, respectivement du 29 décembre 1962 et du 7 mars 1994, faisant expressément référence à une “petite cave voûtée”, lui permettant de renverser la présomption posée par l’article 552 du code civil ; qu’à l’inverse, l’acte d’achat de Mme [A] ne fait nullement mention d’une cave ou d’un sous-sol ; que le sas de 3m² ne peut se confondre avec la cave litigieuse contrairement à ce qui est soutenu par les autres parties à la lecture des mentions figurant aux deux actes établis par le notaire lors de la vente du 29 décembre 1962 ; que les surfaces indiquées ne tiennent pas compte de la superficie des caves, sous-sols et garages en application du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 figurant désormais à l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation ; que le fond de garage, expression inconnue des textes, a été raturée mais correspondait à l’extension Nord de la surface habitable représentée par le géomètre sous forme d’emprise du lot 301 sur le lot 302 ; que l’espace de transition n’existait pas lors de la vente de 1962 puisqu’il s’agissait d’un garage qui a été transformé en chambre bien plus tard, avec une partie intermédiaire aux fins d’isolation ; qu’il ne peut donc correspondre à la cave mentionnée.

Il ajoute qu’il rapporte la preuve d’une prescription acquisitive de trente ans par les témoignages versés en procédure qui attestent de la connaissance de l’existence d’une cave rattachée à la propriété [E] située à l’arrière de la pièce donnant sur la rue qui était à l’origine un garage, et à laquelle on accède par un espace dont ni les murs ni le plafond ne sont pas voûtés et dont le sol est uniforme ; que le témoignage adverse mentionnant une surface de 10 m² est peu crédible pour émanant d’une personne âgée de 90 ans faisant état de souvenirs de jeunesse ; que les limites extérieures relevées par le géomètre sont sans incidence ; que l’état des lieux du 24 novembre 2020 n’est pas contradictoire ; que le géomètre n’a pu constater la situation du sous-sol dont l’accès n’est permis que depuis la parcelle [Cadastre 6]; qu’il n’était pas présent lors du bornage réalisé le 7 octobre 2019 et la signature du document est intervenue dans le contexte du deuil de son épouse qui ne lui a pas permis d’évoquer l’existence de la cave auprès du géomètre ; que le bornage avait pour objet l’escalier figurant à tort sur la parcelle [Cadastre 6] ; que la surélévation visible dans le constat établi par huissier le 22 octobre 2020, et correspondant à la cave voûtée querellée, aurait dû conduire l’acquéreur à se renseigner davantage ; que le fonds adverse n’a nullement accès à la cave par l’alcôve mentionnée qui se situe à plus d’un mètre du sol ; que la référence à une “petite cave” est subjective.

Selon l’article 552 du code civil, “La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire [...] peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.”

La présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive.

Sur la preuve d’un titre

Il est constant que la cave dont M. [E] revendique la propriété est située en sous-sol de la parcelle bâtie et non bâtie acquise par Mme [A] le 7 janvier 2020, figurant au cadastre de la commune de [Localité 10] en section [Cadastre 7].

La parcelle contiguë dont M. [E] est propriétaire, cadastrée [Cadastre 6], est décrite dans l’acte de vente du 7 mars 1994 comme :
“une propriété baie [...] consistant en :
une maison [..] avec jardin y attenant,
La maison qui comprend un étage sur rez de chaussée, et une petite cave voûtée, a une superficie de 61,58 m²,
Et le jardin une superficie de 37,70 m²” ;

et dans l’acte de vente du 29 décembre 1962, comme :
“une maison [...]avec jardin y attenant.
La maison qui comprend un étage sur rez de chaussée *a une superficie de soixante et un mètres carrés cinquante huit ;
Et le jardin une superficie de trente sept mètres carrés soixante dix.”

En marge de ce dernier acte figure la mention rayée “et le fonds du garage”, suivie de la mention “et une petite cave voûtée” ; seule cette dernière mention figure à l’acte intégralement dactylographié publié au SPF.

Afin de déterminer si la “petite cave voûtée” à laquelle ces deux titres font référence correspond à l’espace querellé situé en-dessous de la maison acquise par Mme. [A] ou au “sas” existant entre la chambre du rez de chaussée de la maison de M. [E] et la cave revendiquée par ce dernier, il convient d’analyser la configuration des deux propriétés mitoyennes.

Tout d’abord, il est constaté que cette configuration n’a pas évolué depuis de nombreuses années s’agissant de l’emprise du bâti sur le sol puisque l’acte de vente du 29 décembre 1962 fait état d’une contenance de 61 ca en nature de sol pour la parcelle anciennement cadastrée A296p et d’une contenance de 37 ca en nature de labour pour la parcelle anciennement cadastrée A298p, ce qui correspond à peu de choses près aux dimensions retenues en 2020 par le Cabinet [B] qui fait état d’une surface bâtie de 62 m² et de 39 m² de jardin pour la parcelle désormais cadastrée sous la référence unique [Cadastre 6].

Par ailleurs, de façon récente, M. [E] a reconnu comme point de limite à sa propriété le point A figurant sur le procès verbal de délimitation et de bornage du Cabinet [B] daté du 7 octobre 2019, en apposant sa signature le 10 janvier 2020, ce qui n’inclut pas l’espace en litige, lequel s’étend au Nord sur une longueur de 6 mètres au-delà du point A, soit à l’intérieur des limites de la parcelle [Cadastre 7].

Au contraire, l’espace qualifié de “sas” destiné à isoler la chambre de la cave litigieuse selon les déclarations de M. [E], est bien situé à l’intérieur de la limite de la parcelle [Cadastre 6], soit en deçà du point A pour correspondre au décroché d’une profondeur de 1,50 m (côté droit) observable par rapport au “mur privatif à AB-301" mentionné sur le plan de bornage signé par M. [E].

Le procès verbal de constat produit par ce dernier, dressé par huissier le 22 octobre 2020, permet d’établir que la chambre en rez-de-chaussée de la maison de M. [E], dont il indique qu’elle était précédemment un garage, est bien séparée de la cave revendiquée par une porte ouvrant sur une pièce étroite avec placard.

Alors qu’aucun élément produit ne permet à M. [E] de démontrer que cette pièce n’était pas déjà un espace distinct du garage lors de la vente intervenue en 1962, qu’il n’a signalé au géomètre expert aucune particularité en sous-sol pour l’établissement des limites entre les deux fonds, et que la localisation de la cave “sas” aurait tout à fait permis de la désigner en tant que “fonds du garage” tel que retenu initialement, la superficie de ladite pièce et son apparence permettent de retenir qu’il s’agit de “la petite cave voûtée” mentionnée aux deux titres de propriété dont se prévaut M. [E], ce qui exclut par conséquent l’espace querellé d’une surface plus importante de la consistance du bien vendu le 29 décembre 1962 par M. [D] à Mme [G], aux droits de laquelle vient M. [E].

Si celui-ci objecte l’absence de voûte dans ce petit espace, l’angle des prises de vue produites aux débats ne permet pas d’écarter l’existence de parois voûtées dans cette pièce qui se situe dans la continuité de la cave voûtée revendiquée, ni d’un matériau en masquant actuellement les courbes à la suite d’éventuels travaux. La description à cet égard qui a pu en être faite 25 ans auparavant n’apparaît pas constituer un obstacle dirimant. De même s’agissant de la continuité du sol, l’aménagement du garage en chambre a pu donner lieu à des travaux dans la cave située dans le prolongement pour une mise à niveau de l’ensemble.

En outre, au moins l’une des parties à la vente de 1962 connaissait l’existence de la cave voûtée litigieuse de sorte que si elle avait été concernée par la transaction, sa localisation particulière, au-delà de l’emprise au sol du bâti observable en surface entre les deux fonds, aurait manifestement donné lieu à mention spécifique par le notaire.

L’absence de mention particulière concernant la “petite cave voûtée” vendue par M. [D] à Mme. [G], ou de référence à un détachement du sous-sol, est donc également un indice en faveur d’un titre ne faisant nullement référence à la cave litigieuse et du fait que le vendeur en conservait la propriété.

M. [E] échoue donc à renverser la présomption de propriété du dessous profitant à Mme. [A], en tant que propriétaire du sol, par les titres précités qui ne mentionnent pas la pièce querellée.

Sur la preuve d’une prescription acquisitive

En vertu de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En vertu de l’ancien article 2229, devenu 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

C’est à la partie qui se prévaut de l’usucapion qu’il incombe de prouver qu’elle a une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il résulte du constat d’huissier dressé le 22 octobre 2020 que l’accès à la cave voûtée querellée est actuellement uniquement permis depuis le fonds [E] par “la petite cave voûtée”. Toutefois, le renfoncement observé sur une paroi latérale au sein de la grande cave voûtée revendiquée met en évidence l’existence d’un passage creusé dans la roche vers la maison [A] ayant été obstrué. La cave ne disposait donc pas d’un accès unique depuis l’origine, ce qui ne pouvait pas être ignoré par M. [E].

La condamnation de cet accès depuis la maison acquise par Mme. [A] est manifestement ancienne comme en témoigne M. [C] [S], locataire des lieux de 1962 à 1983, qui décrit une “cave voûtée de M. [E] située derrière le mur maître de ma salle de séjour”.

Si par les témoignages de messieurs [R] et [S], M. [E] démontre un accès très ancien à la cave litigieuse au travers de l’immeuble cadastré [Cadastre 6], la possession en tant que propriétaire apparaît équivoque pour la période visée par M. [S] en ce que celui-ci décrit une situation pouvant s’apparenter à un échange de bon procédé selon lequel le voisin accédait à ladite cave, tandis qu’il avait pour sa part accès aux équipements sanitaires du fonds voisin. Il n’apparaît pas en outre que le propriétaire (M. [D]) ait eu connaissance de cette utilisation de la cave dont il avait entendu empêcher l’accès à son locataire en fermant l’accès depuis le placard du séjour.

Le témoignage de Mme [Z] [E], sur des actes matériels de possession depuis 1986, n’apparaît pas suffisamment probant au regard du lien familial l’unissant à M. [E].

Par ailleurs, M. [E] ne démontre pas la preuve d’une possession publique continue alors que son intention de posséder à titre de propriétaire est remise en cause par sa reconnaissance en date du 10 janvier 2020 des limites du fonds voisin à partir du point A figuré sur le plan de bornage du Cabinet [B] établi le 7 octobre 2019. En passant sous silence, lors des opérations de bornage, son utilisation d’une pièce en sous-sol du bâtiment implanté sur la parcelle [Cadastre 7], M. [E] a manifesté qu’il n’estimait pas être propriétaire d’un quelconque espace s’étendant au-delà du point A et par suite des limites correspondant à l’emprise au sol du bâti acquis en 1994 pour une superficie de 61,58 m².

La preuve d’une prescription acquisitive renversant la présomption édictée par l’article 552 du code civil n’est donc pas rapportée.

Mme [A], en sa qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier cadastré [Cadastre 7], est par conséquent propriétaire de la cave voûtée en sous-sol située à l’intérieur des limites de son fonds telles que matérialisées par le plan de bornage établi par M. [P] [B], géomètre expert, le 7 octobre 2019 et reconnues par le propriétaire du fonds voisin cadastré [Cadastre 6], M. [E], le 10 janvier 2020.

M. [E] est débouté de sa demande tendant à la reconnaissance d’un droit de propriété sur la cave litigieuse.

Sur la demande d’expulsion et de travaux

Mme [A] réclame la libération de la cave litigieuse située en sous-sol de la maison acquise, la remise en état des lieux et la construction par M. [E] d’un mur afin qu’il ne puisse plus accéder à la cave existante depuis son fonds.

Le constat d’huissier dressé le 22 octobre 2020 démontre une occupation de la cavité en sous-sol de la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 7] appartenant à Mme [A] par M. [E], propriétaire de la parcelle contiguë [Cadastre 6].

M. [E] ne conteste pas cette occupation dont il vient d’être démontré qu’elle est sans droit ni titre.

Il y a lieu d’ordonner par conséquent l’expulsion de M. [E], et de tous occupants de son chef, de la cave en sous-sol du fonds [A]. Les circonstances de la cause ne justifient pas d’assortir cette injonction d’une astreinte.

En revanche, l’occupation illicite ayant été permise au moyen d’un accès se faisant depuis le rez-de-chaussée de la maison de M. [E], par une petite cave située dans la continuité d’un ancien garage aménagé en chambre, il y a lieu d’ordonner à M. [E] d’édifier sur sa propriété un mur séparatif mettant fin à la possibilité d’accéder depuis son fonds au sous-sol de la propriété contiguë de Mme. [A]. Cette injonction sera assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence d’élément justifiant de la configuration des lieux antérieure à leur occupation par M. [E], la demande de remise en état formulée par Mme. [A] à l’encontre de celui-ci ne pourra être accueillie.

Sur la demande d’indemnisation de Mme [A]

Mme. [A] sollicite la somme de 25000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard pour l’édification de son projet immobilier. Elle fait état d’une maison acquise à l’effet de se rapprocher de ses parents handicapés et de travaux prévus selon devis du 11 septembre 2020 n’ayant pu être mis en oeuvre du fait de la revendication de la cave par M. [E]. Elle ajoute que sa mère a dû quitter sa résidence principale et loue un appartement de substitution en attendant la réalisation des travaux prévus.

Si des travaux étaient manifestement envisagés par Mme [A], comme en témoigne le permis de construire sollicité et obtenu auquel s’est opposé son voisin, pour autant, Mme [A] ne peut se prévaloir d’un préjudice consécutif à l’occupation de la cave par M. [E] tenant à la location d’un appartement par sa mère dans l’attente des travaux en cause, alors que ceux-ci s’inscrivaient dans le projet dont elle allègue d’un domicile à proximité de celui de ses parents handicapés, que son père est décédé dans le mois suivant son acquisition, et qu’aucun élément ne vient démontrer que sa mère a alors souhaité emménager avec elle mais qu’elle n’a pu le faire du fait de la configuration actuelle des lieux.

Le retard subi dans la réalisation des travaux sur le vide sanitaire de la maison du fait de l’occupation illicite de la cave litigieuse par M. [E] justifie l’allocation d’une somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts. M. [E] est condamné à payer ladite somme à Mme [A] en réparation du préjudice qu’elle a subi tenant à des travaux retardés ne lui ayant pas permis d’aménager sa propriété comme elle le souhaitait.

Sur la demande d’indemnisation de la société [D]

La société [D] réclame la condamnation de M. [E] à lui verser la somme de 2880 euros représentant une indemnité d’occupation mensuelle de 80 euros sur la période de janvier 2017 à janvier 2020 pendant laquelle ce dernier a occupé de manière illicite le sous-sol de la maison lui appartenant.

Force est de constater que la somme de 80 € à laquelle il est fait référence n’est nullement étayée. En outre, l’occupation de la cave, ignorée par la société [D], n’a pu porter atteinte à l’exercice plein et entier de ses prérogatives de propriétaire alors qu’elle n’a été révélée que postérieurement à la vente de l’ensemble immobilier et n’a entraîné aucune conséquence sur celle-ci.

La société [D] ne rapportant pas la preuve du préjudice allégué, ni en son principe, ni en son quantum, sera déboutée de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation de M. [E] pour procédure abusive

Au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, M. [E] excipe de la mauvaise foi de Mme. [A] ainsi que de la SCI [D] dont ils réclame la condamnation solidaire au paiement d’une somme de 20.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive. Il soutient notamment que les deux parties connaissaient la configuration des lieux et reproche au vendeur de ne pas avoir mentionné l’existence de sa cave lors de la vente du lot [Cadastre 7].
Toutefois, M. [E] n’étant pas propriétaire de la cave litigieuse, c’est vainement qu’il invoque la mauvaise foi des parties adverses à cet égard, et aucun abus de procédure n’est caractérisé alors que la partie demanderesse a été reconnue légitime en sa principale prétention relative au droit de propriété attaché à la cave revendiquée à tort par M. [E].

Celui-ci sera ainsi débouté de sa demande de dommages-intérêts de ce chef à leur encontre.

Sur les frais du procès

M. [E], qui succombe dans la présente instance, assumera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il pourra être procédé à leur recouvrement direct par Maître Karine CATHERINEAU-ROUX dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande d'allouer à Mme. [A] ainsi qu’à la SCI [D] l’intégralité de l'indemnité de procédure qu'elles sollicitent en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En considération des conséquences irrémédiables des travaux envisagés sur la cave litigieuse, la nature de l’affaire justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS