TJ 68224, 16 mai 2025, RG 21/00636

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°
N° RG 21/00636
N° Portalis DB2G-W-B7F-HPCM

KG/ZEL
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT
DU
16 mai 2025
Dans la procédure introduite par :

S.A.R.L. HORIZONS
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alban PIERRE de la SCP SCP KETTERLIN-KELLER ET PIERRE, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24, Me Stéphane RAIMBAULT, avocat au barreau de TOURS,

- partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [M] [E]
demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [X] épouse [E]
demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentés par Maître Daniel MARTIN de la SELAFA JUDICIA CONSEILS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 65

Monsieur [S] [Y] [C]
demeurant [Adresse 1]

non représenté
- partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Le Tribunal composé de :

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président
Assesseur : Jean-Louis DRAGON, Juge
Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire
Greffier : Thomas SINT lors des débats et Nathalie BOURGER, Greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon mandat exclusif de recherche d’un acquéreur et de négociation n°1004 du 3 mai 2019, M. [M] [E] et Mme [K] [X] épouse [E] ont, connaissance prise des conditions générales stipulées au verso, confié à la Sàrl Horizons la vente d’une exploitation agricole, viticole et fruitière avec activité de vente directe, d’une surface de 120 hectares, composée de deux structures agricoles, l’Earl [M] [E] et la Sàrl Verger et vignes [E], comportant :
- une maison d’habitation, domicile du mandant,
- 46 ares de terres en propriété,
- des bâtiments d’exploitation (1.700 m² couvert),
- 4,85 ares de vergers en propriété,
- 6,26 hectares de vignes en propriété,
- l’ensemble des équipements présents sur l’exploitation selon liste remise au mandant,
- l’ensemble des parts sociales de l’Earl [M] [E] et de la Sàrl Verger et vignes [E],
au prix total de 3.500.000 euros.
Le mandat a été donné pour une durée irrévocable de 6 mois à compter du 1er juin 2019, tacitement prorogeable par période de 6 mois et automatiquement résilié le 31 décembre 2020.

En cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par la Sàrl Horizons ou dirigé vers lui, la rémunération du mandataire a été fixée ainsi :
- dans le cas d’un acquéreur apporté par l’agence : 3% ht + tva à la charge du vendeur et 6% ht + tva à la charge de l’acquéreur ;
- dans le cas d’un acquéreur apporté par le mandant : 3% ht + tva respectivement à la charge du vendeur et de l’acquéreur.

Le 7 février 2020, Messieurs [Y] et [H] [C] ont signé un acte intitulé “Présentation de biens-engagement de confidentialité” par lequel ils ont reconnu avoir demandé à M. [N] [P], gérant de la Sàrl Horizons, la présentation du bien objet du mandat n°1004, s’obligeant à ne négocier et à ne conclure qu’avec le concours de la Sàrl Horizons.

Par un écrit du 23 février 2020, Messieurs [Y] et [H] [C] ont confirmé à la Sàrl Horizons leur accord pour la reprise de l’exploitation [E] au prix de 3,5 millions d’euros, hors avances en culture, stock et éventuelles dettes, déclarant prendre en charge les frais d’agence et d’acquisition.

Par courrier à la Sàrl Horizons du 24 février 2020, les époux [E] ont exprimé leur accord avec cette offre d’achat.

Par courriel du 27 mai 2020, M. [E] a indiqué à M. [P], gérant de la Sàrl Horizons, prendre à sa charge une partie de la rémunération due par la famille [C] en cas de signature de la vente, soit 55.000 euros ht, outre sa part estimée à 3% du prix de vente de 3.250.000 euros, soit 97.500 euros ht, proposition agréée par la Sàrl Horizons par courriel en réponse du même jour.

Par acte du 5 octobre 2020, les époux [E] ont régularisé une promesse unilatérale de vente à la SAFER-Grand-Est au prix de 3.250.000 euros.

Après avoir publié la vente le 7 octobre 2020, la SAFER a renoncé à préempter le 7 janvier 2021.

Par courrier du 18 mars 2021, le conseil des époux [E] a reproché à la Sàrl Horizons des manquements aux obligations du mandat confié de nature à engager sa responsabilité, offrant à titre transactionnel une rémunération de 30.000 euros ht.

Par actes notariés des 10 juin, 22 juillet et 4 août 2021, les époux [E], M. [E] seul, les époux [E] et le GFA [E] ont cédé à M.[Y] [C] les parts sociales de l’Earl [E], un ensemble immobilier, un corps de ferme, la nue-propriété et l’usufruit temporaire des terres et vignes “Domaine [E]”.

Par une déclaration liminaire à l’acte de vente du 4 août 2021 portant sur le corps de ferme, M. [E] a contesté la prestation de la Sàrl Horizons.

Par actes d’huissier des 15 et 18 octobre 2021, la Sàrl Horizons a assigné respectivement les époux [E] et M. [Y] [C] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse afin, dans le dernier état de ses écritures signifiées le 12 juillet 2024 au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1 du code civil, d’obtenir :
- le constat que le mandat de vente à elle confié porte :
* sur les parts sociales dans la Sàrl Verger et vignes [E] cédées au prix global de 250.000 euros avec affectation des dividendes au cédant,
* sur la cession partielle de parts sociales, objet de l’acte du 10 juin 2021,
* sur la pleine propriété d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], cédé moyennant le prix de 1.220.000 euros, selon acte du 22 juillet 2021,
* sur l’usufruit temporaire des parcelles agricoles appartenant aux époux [E] cédées via l’Earl [E] à M. [C], au prix de 1.090.200 euros par acte du 22 juillet 2021,
* sur la maison d’habitation, le corps de ferme, le bâtiment à usage de stockage, objets de l’acte de vente du 4 août 2021, cédés au prix de1.200.000 euros,
* sur les terres et les vignes, objets de l’acte de cession en nue-propriété du 4 août 2021 au prix global de 489.800 euros ;
- le constat que les époux [E] ont vendu en leur nom ou via leurs sociétés les biens immobiliers et mobiliers objets du mandat pour un prix global de 3.096.673 euros ;

en conséquence,
- la condamnation solidaire des époux [E] à lui payer la somme de 183.000 euros ttc, à défaut in solidum avec M. [C], avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure ou à défaut de la délivrance de l’assignation ;
- la condamnation solidaire des époux [E] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice fondé sur la responsabilité contractuelle eu égard aux agissements dolosifs les ayant conduit à régulariser la vente hors son concours ;
- la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice fondé sur la responsabilité contractuelle eu égard aux agissements dolosifs l’ayant conduit à régulariser la vente hors son concours ;
- la condamnation solidaire des époux [E] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur résistance abusive par application de l’article 1231-6 du code civil et à défaut de l’article 1240 du code civil ;
- que soit ordonnée la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- la condamnation solidaire et à défaut in solidum des époux [E], d’une part, de M. [C], d’autre part, à lui payer la somme de 12.000 euros ttc par application de l’article 700 du code de procédure civile, ansi qu’aux entiers dépens.

La Sàrl Horizons expose avoir été sollicitée fin 2018 par les époux [E] afin de constituer le dossier de vente et de dispenser ses conseils, qu’elle a établi un cahier des charges comportant le contrôle des parcelles en propriété, les vérifications cadastrales, la vérification des origines de propriété, l’analyse des droits familiaux concurrents et de leurs contraintes ; au vu de ce travail, les époux [E] lui ont confié un mandat de vente totale de leurs biens le 3 mai 2019.

Elle indique qu’un premier candidat acquéreur signalé par M. [E] n’a pas donné suite aux pourparlers.

Elle explique s’être ensuite rapprochée des frères [Y] et [H] [C], également connus de M. [E], qui se sont engagés le 7 février 2020 à négocier avec son concours après avoir pris connaissance du cahier des charges et lui ont adressé le 23 février suivant une lettre d’intention d’acheter au prix de base -avant finalisation- de 3.500.000 euros, proposition acceptée dès le 24 février par les époux [E] qui ont décidé de leur accorder une priorité de négociation et de transmission de leur exploitation.

Le 25 mars 2020, la Sàrl Horizons a adressé un projet de compromis au notaire commun des parties, Me [T], et à Mme [V], expert-comptable des frères [C].

Deux réunions se sont tenues les 30 mars et 15 avril 2020, -dont la Sàrl Horizons a établi un compte rendu- sur le risque d’opposition de la SAFER ; Me [B], avocat des époux [E], a alors été chargé de la gestion du dossier SAFER.

La Sàrl Horizons souligne que par courriel du 27 mai 2020, M. [E] a marqué son accord sur le prix total de 3.250.000 euros, proposant de s’acquitter de l’entière rémunération du mandataire soit la somme de 183.000 euros ttc pour en décharger l’acquéreur, ce qu’elle a accepté.

Ont suivi diverses réunions téléphoniques sous l’égide de la Sàrl Horizons de juin 2020 à janvier 2021, à l’issue desquelles la question de la SAFER a été réglée et une réunion de signature du compromis a été fixée le 5 février 2021 chez le notaire à laquelle la mandataire a été conviée, avant que le notaire annonce le 25 janvier son annulation et que M. [E] propose une indemnité de 30.000 euros.

La Sàrl Horizons déclare n’avoir pu accepter le projet de transaction sur cette base financière qui la prive de toute rémunération en cas de réalisation de la vente [E]/[C] ; elle déplore que lui soient reprochés de prétendus manquements tels que le défaut de présentation d’un acquéreur, la négociation à un prix inférieur à celui du mandat, la carence dans la gestion du dossier SAFER, l’insuffisance des clauses du mandat, la vente définitive entre les parties ayant finalement été régularisée au courant de l’été 2021 à l’insu de la Sàrl Horizons.

Elle soutient que tant le retard dans l’exécution du mandat que la faute dolosive des parties à l’acte de vente doivent se voir indemnisés par l’octroi de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions signifiées le 19 septembre 2024, les époux [E] poursuivent :

à titre principal,
- l’irrecevabilité et le mal fondé des demandes de la Sàrl Horizons ;
- le rejet des demandes ;

à titre reconventionnel,
principalement,
- le constat de la nullité du mandat n°1004 du 3 mai 2019 ;
- la condamnation de la Sàrl Horizons au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les fautes commises dans l’exécution du mandat ;

subsidiairement,
- le prononcé de la suppression de la rémunération de la Sàrl Horizons au titre du mandat n°1004 ;

en tout état de cause,
- la condamnation de la Sàrl Horizons à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [E] admettent avoir décidé de faire appel à un intermédiaire en vue de la vente de la totalité du Domaine [E], compte tenu des spécificités et de la complexité du marché foncier et afin de bénéficier des conseils et de l’expertise d’un professionnel en la matière.

Ils objectent qu’aucun candidat acquéreur ne leur a été présenté par la Sàrl Horizons et que M. [E] a été contraint de mobiliser son propre réseau.

Ils remarquent qu’au cours des réunions entre les époux [E] et les frères [C], l’expert-comptable des époux [E] a évoqué le risque de blocage de la vente par la SAFER que n’avait pas envisagé la Sàrl Horizons qui, en revanche, a pris le rique de faire signer aux parties le 17 mai 2020 une convention de prix de vente de 3.250.000 euros omettant les procédures d’information et de préemption de la SAFER, pour ensuite ne plus jouer aucun rôle actif jusqu’au terme de son mandat du 31 décembre 2020.

Ils expliquent avoir proposé à titre transactionnel, pour ne pas entraver la vente à venir, étant disposés à renoncer à tout recours en responsabilité à l’encontre de la Sàrl Horizons, la somme de 30.000 euros pour solde de tout compte de sorte qu’ils n’ont pas compris la volonté de la mandataire d’assister à la vente notariée et de faire reconnaître sa rémunération à hauteur de 152.500 euros ht.

Ils font valoir la nulité du mandat n°1004 qui, en infraction à la loi Hoguet, ne mentionne pas de manière très apparente la clause d’exclusivité, la clause pénale ou de résilation.

Ils affirment que la Sàrl Horizons n’a pas exécuté les diligences auxquelles elles’était engagée et a mis la vente en péril :
- elle n’a présenté aucun acquéreur, elle n’a proposé aucun investisseur au premier candidat acquéreur M. [J] ; c’est M. [E] qui a démarché les frères [C] et leur a fait visiter l’exploitation ;
- elle a manqué à son devoir d’information et de conseil et n’a pas permis la purge du droit de préemption de la SAFER ; elle a négligé la procédure SAFER, telle que prévue par l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, en faisant signer le 18 mai 2020 aux époux [E] et à Messieurs [C] un acte de vente ferme sans condition suspensive tenant à la purge des droits de la SAFER, ce qui était de nature à placer les époux [E] en situation de manquement tant vis à vis de la SAFER que vis à vis des acquéreurs si la SAFER avait décidé de préempter ; à ce propos, les époux [E] contestent les comptes rendus des réunions établis par la Sàrl Horizons les 30 mars et 15 avril 2020 qui ne démontrent aucune diligence de la mandataire relativement à la procédure SAFER et font état de la vente totale ou partielle du Domaine [E] les exposant au risque d’une préemption partielle des seules terres agricoles si leur avocat n’avait pas régularisé la procédure par la promesse unilatérale de vente à la SAFER du 5 octobre 2020, ce qui a induit pour eux des coûts importants ; enfin, ils ont critiqué le montage consistant en une cession partielle de parts sociales qui n’écartait pas le risque de préemption partielle.

Ils soutiennent que l’inexécution du mandat leur a causé un préjudice important, en ce quela procédure devant la SAFER a été anormalement longue et complexe, ceci justifiant l’octroi de 30.000 euros de dommages et intérêts.

Ils observent que la rémunération prévue au mandat est manifestement excessive eu égard aux fautes commises par la Sàrl Horizons, alors qu’eux-mêmes sont exempts de toute faute, n’ayant aucunement déclaré que la vente ne se ferait pas mais seulement précisé que plusieurs acquéreurs s’étaient présentés.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier, M. [S] [Y] [C] n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que les demandes aux fins de “donner acte”, constater, retenir, qualifier et autre dire et juger, dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 964 du code de procédure civile, ne feront pas l’objet d’un examen et ne donneront pas lieu à mentions au dispositif.

Sur la validité du mandat de vente

Par mandat exclusif de recherche d’un acquéreur et de négociation n°1004 du 3 mai 2019, M. [M] [E] et Mme [K] [X] épouse [E] ont, “connaissance prise des conditions générales stipulées au verso”, confié à la Sàrl Horizons la vente d’une exploitation agricole, viticole et fruitière avec activité de vente directe, d’une surface de 120 hectares, au prix total de 3.500.000 euros.

1. Sur les clauses essentielles du mandat

Le tribunal relève que l’acte du 3 mai 2019 intitulé “Mandat exclusif de recherche d’un acquéreur et de négociation n°1004”, stipule en caractères gras “connaissance prise, au verso, des conditions générales” et mentionne au verso que sa mission est essentiellement de rechercher un acquéreur, qu’il pourra, en cas d’exercice du droit de préemption, négocier et conclure avec le préempteur, bénéficiaire de ce droit, que la rémunération du mandataire est exigible le jour où la vente sera conclue et constatée par acte écrit après que toutes les conditions suspensives ont été levées.

La clause d’exclusivité et la clause pénale développées au verso sont donc expressément stipulées et mentionnés en caractère très apparents, conformément aux prescriptions du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi du 2 janvier 1970 dite “Hoguet” ; le mandant a expressément affirmé en avoir pris connaissance.

La nullité du mandat n’est donc pas encourue et la demande de ce chef doit être rejetée.

2. Sur la cause du mandat

Les époux [E] reprochent à la Sàrl Horizons ne n’avoir trouvé aucun acquéreur, les candidats successifs ayant été trouvés par eux-mêmes.

En premier lieu, M. [J] s’est finalement retiré du projet faute pour la Sàrl Horizons, sollicitée avec insistance à cette fin, de lui proposer un investisseur.

Le tribunal notera à cet égard que le mandataire ne s’est nullement engagé à fournir des investisseurs aux candidats acquéreurs de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché à la Sàrl Horizons à ce titre.

Les époux [E] affirment que les frères [C] ont été démarchés par M. [E] qui leur a fait visiter personnellement l’exploitation.

Toutefois, il sera relevé que le 7 février 2020, Messieurs [Y] et [H] [C] ont signé un acte intitulé “Présentation de biens - engagement de confidentialité” par lequel ils ont reconnu avoir demandé à M. [N] [P], gérant de la Sàrl Horizons, la présentation du bien objet du mandat n°1004 et se sont engagés à ne négocier et à ne conclure qu’avec le concours de la Sàrl Horizons, de sorte que le bien-fondé des allégations d’inexécution par le mandataire de sa mission principale n’est pas établi.

3. Sur l’obligation d’information et de conseil quant à la procédure de préemption de la SAFER

Les époux [E] reprochent en outre à la Sàrl Horizons d’avoir mis en péril l’opération en ne prévoyant pas une condition suspensive de préemption par la SAFER.

Le mandat prévoit l’éventualité de l’exercice du droit de préemption.

Selon le compte rendu de réunion du 15 avril 2020, en présence des époux [E] qui n’en ont pas jusqu’alors contesté les termes, M. [A], leur comptable, a préconisé de confier la gestion du dossier SAFER à un avocat spécialiste, après que M. [P], gérant de la Sàrl Horizons, a indiqué avoir réalisé divers dossiers en pleine collaboration avec plusieurs départements et ne s’être, à son niveau, heurté à aucune opposition de principe.

C’est ainsi que par courriel du 22 avril 2020, la Sàrl Horizons a adressé à Me [B], du cabinet d’avocats Judicia, le projet de compromis, le compte rendu de la réunion téléphonique du 30 mars définissant le schéma d’ensemble de la vente des parts des deux sociétés et du GFA, le compte endu de la réunion téléphonique du 15 avril, invitant “comme convenu” l’avocat à analyser le dossier puis à la rappeler afin qu’elle puisse répondre aux questions.

Les époux [E] ne versent pas aux débats l’acte de vente ferme sans condition suspensive de la purge des droits de la SAFER qui aurait été signé le 18 mai 2020 par eux-mêmes et Messieurs [C], de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le bien-fondé de leurs allégations.

Le grief de manquement du mandataire à ses obligations d’information et de conseil quant à la procédure SAFER dont la gestion a été confiée à Me [B], avocat, avec l’assistance de la Sàrl Horizons, ce, en accord avec les époux [E], leur comptable et le notaire, n’est donc pas fondé.

4. Sur le prix du bien stipulé au mandat

Le mandat stipule un “prix de base” de 3.500.000 euros, devant être, à la date de la cession et concernant les deux sociétés, augmentées de l’actif circulant et diminué des dettes de toutes sortes.

Il est constant que vendeurs et acquéreur se sont mis d’accord sur le prix de 3.250.000 euros, ce dont il ne saurait être fait grief à la Sàrl Horizons.

Au vu de l’ensemble des motifs ci-dessus développés, il s’impose de rejeter la demande tendant au prononcé de la nullité du mandat n°1004 du 3 mai 2019 et de rejeter la demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui aurait été causé par les fautes commises par la Sàrl Horizons dans l’exécution du mandat.

Sur la rémunération du mandataire

Il ressort des motifs ci-dessus développés que la Sàrl Horizons a dûment exécuté le mandat de vente litigieux, que la vente [E]/[C] a été régularisée par actes notariés des 10 juin, 22 juillet et 4 août 2021 et qu’il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [E] à payer à la demanderesse au principal la somme de 183.000 euros ttc, conformément à leur engagement pris par courriel du 27 mai 2020 et validé le même jour par la Sàrl Horizons.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 6 avril 2021, date de l’avis de réception de la mise en demeure du 31 mars invitant les époux [E] à honorer leurs engagements pour éviter l’introduction d’un contentieux et valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

La Sàrl Horizons ne rapporte pas la preuve d’un préjudice causé par le retard du paiement de sa créance qui ne serait pas indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal capitalisables de sorte que ses demandes en paiement de dommages et intérêts à ce titre ne peuvent être accueillies.

En revanche, les époux [E], d’une part, M. [Y] [C], d’autre part, ont au mépris de leurs engagements respectifs et à dessein caché à la Sàrl Horizons la réalisation de la vente globale du Domaine [E] à laquelle était subordonnée le versement de la rémunération de 183.000 euros ttc, les vendeurs proposant à titre transactionnel d’indemniser leur mandataire à hauteur de 30.000 euros.

Cette attitude dolosive préjudiciable à la Sàrl Horizons, doit donner lieu à une juste indemnisation ; il convient de condamner in solidum les époux [E] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de condamner M. [Y] [C] au paiement dela même somme de 3.000 euros à titre de dommage et intérêts.

Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Tenus in solidum aux dépens, les époux [E], d’une part, M. [Y] [C], d’autre part, seront condamnés in solidum à payer à la Sàrl Horizons une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des époux [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS