TJ 93008, 30 avr. 2025, RG 24/10928

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/10928
N° Portalis DB3S-W-B7I-2ILY

Minute : 490/25

S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Madame [I] [C]
Monsieur [K] [R] [X]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENOIT-GUYOD
Copie délivrée à :
MME [C]
M. [X]
Le 2 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS, dont le siège social est [Adresse 6]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 3]
Non comparante

Monsieur [K] [R] [X], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2022, la société SEQENS a donné à bail à Mme [I] [C] et M. [K] [X], un logement et une place de stationnement n°1033, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 836,03 euros, et des provisions sur charges de 262,33 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 795 euros.

La société SEQENS a requis Me [L] [N], commissaire de justice, qui, le 17 juillet 2024, a constaté sur le site Airbnb une annonce pour une chambre à louer à [Localité 8], agrémentée de plusieurs photographies (chambre, cuisine, la salle de bains) pour un prix de 30 euros par nuitée sur la période du 22 juillet au 26 juillet 2024.

Par procès-verbal de constat en date du 27 septembre 2024, autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de Proximité du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 4 septembre 2024, Me [L] [N], commissaire de justice s'est rendu sur place et a procédé à l'ouverture forcée du logement. Il indique que le séjour est très peu meublé, que les éléments de cuisine sont identiques à ceux visibles sur les photographies de l'annonce telle que constaté le 17 juillet 2024. Il constate également que les équipements de la salle de bain et leur disposition sont identiques à ceux visibles sur l'annonce Airbnb. Il fait ouvrir les deux chambres fermées à clef. Dans la première, il explique que les équipements et leur disposition sont similaires à celle présentée dans l'annonce Airbnb. Il constate la présence de trois valises de voyage, ainsi que de la nourriture et des produits d'hygiène. Il trouve par ailleurs plusieurs documents, dont un passeport, au nom de Mme [T] [W] [U]. Dans la seconde chambre, il constate également la présence de plusieurs valises de voyage et sacs, et la présence d'un stock de nourriture. Plusieurs documents, dont une carte d'électeur, mentionne le nom de M. [H] [Z]/[F].

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la société SEQENS a fait assigner Mme [I] [C] et M. [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
o prononcer la résiliation judiciaire du bail au motif de la sous-location interdite, subsidiairement pour défaut du paiement du loyer et des charges,
o ordonner l'expulsion de Mme [I] [C] et M. [K] [X] ainsi que tous occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
o ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ,
o condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [K] [X], au paiement des sommes suivantes:
? 7343,79 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation et éventuels suppléments de loyers dus, et ceux qui seront dus au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
? 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat et en restitution des fruits civils perçus indûment
" condamner solidairement Mme [I] [C] et M. [K] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et éventuels suppléments de loyer de solidarité, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié jusqu'à la libération effective des lieux loués,
" condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens.

A l'audience du 17 février 2025, la société SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11814,05 €, hors frais, arrêtée selon décompte du 12 février 2025. Elle soutient que Mme [I] [C] et M. [K] [X], ont manqué en leurs obligations contractuelles en sous-louant leur logement en infraction avec les dispositions légales et les stipulations contractuelles. Elle rappelle par ailleurs que Mme [I] [C] et M. [K] [X], malgré les revenus procurés par les sous-locations interdites, ont laissé se constituer une dette de loyers.

Mme [I] [C] et M. [K] [X], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 relative au bail d'habitation, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

L'article 4 du contrat de bail stipule par ailleurs que " le logement est loué nu, à titre de résidence principale, et doit être occupé personnellement par le locataire au moins huit moins par an […]. Le locataire s'interdit de céder son droit même à titre gratuit, de sous louer le logement, en totalité ou en partie, nu ou meublé, d'y substituer toute personne ou de le prêter même temporairement à des tiers. "

Il apparaît à la lecture des constats de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 et 27 septembre 2024, que le local d'habitation consenti à la location aux défendeurs est présenté à la location sur le site Airbnb et fait effectivement l'objet de sous-locations à des tiers au contrat de bail. En effet, aucun effet personnel appartenant à Mme [C] ou M. [X] n'est retrouvé sur place. En outre, les deux chambres du logement sont, au jour du passage du commissaire de justice, fermées de l'extérieur et comportent les effets personnels de tiers qui semblent être de passage au regard de la présence de valises.

La sous-location du bien constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 novembre 2024, date de l'assignation.

Mme [I] [C] et M. [K] [X] sont désormais occupants sans droit ni titre.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [I] [C] et M. [K] [X] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de condamner in solidum Mme [I] [C] et M. [K] [X] au paiement de cette indemnité à compter du 16 novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

En l'espèce, il ressort des pièces du décompte de la créance que la société SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [I] [C] et M. [K] [X], non comparants, ne contestent pas, par définition, le montant des sommes indiquées comme restant dues.

En l'espèce, le décompte inclut des frais de contentieux (157,79 €) qui peuvent selon leur nature être éventuellement qualifiés de dépens. La somme de 157,79 € sera en conséquence déduite des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Mme [I] [C] et M. [K] [X] à payer à la société SEQENS la somme de 7186 euros pour les loyers et charges arrêtés au 18 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société SEQENS demandent que les défendeurs soient condamnés à lui régler des dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat et en restitution des fruits civils indument perçus.

Il est constant que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l'espèce, l'annonce postée sur le site Airbnb fait état d'un tarif à la nuitée de 30 euros. La preuve d'une sous-location effective est apportée par le constat établi par Me [N] le 27 septembre 2024.

Dans ces conditions, Mme [I] [C] et M. [K] [X] seront condamnés à payer à la société SEQENS des dommages et intérêts à hauteur de 1200 euros au titre des fruits civils retirés de la sous-location.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [I] [C] et M. [K] [X] aux dépens de l'instance.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la société SEQENS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS