TJ 93008, 5 mai 2025, RG 25/00656

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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N° RG 25/00656 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2234

Minute : 25/00306

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [J] [V]
Représentant : M. [W] [R] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [J] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Monsieur [W] [R] (Fils), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé sous seing privé du 21 septembre 2020, l'office départemental HLM de la Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a donné à bail à Madame [J] [V] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1563,50 Frs, outre les provisions mensuelles sur charges, et sans versement d'un dépôt de garantie.

Le 1er février 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1705,25 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2024 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.

PROCEDURE

Seine-Saint-Denis Habitat a ensuite fait assigner Madame [J] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner l'expulsion de Madame [J] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Madame [J] [V] au paiement de la somme de 3 995,65 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois d'octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 1er février 2024, date du commandement de payer,
- la condamner par provision à compter du mois de novembre 2024 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
- la condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
- la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d'exécution éventuelles.

A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'elle n'a pas pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée; qu'en outre, alors qui lui a été délivré un commandement de justifier d'une assurance, elle n'a pas non plus produit son attestation d'assurance.

A l'audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4944,18 € arrêtée au terme du mois de février 2025 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que le paiement du loyer courant n'a pas repris au jour de l'audience et s'est opposé à à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la débitrice.

Madame [J] [V], représentée par son fils, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Elle explique percevoir l'allocation adulte handicapé et avoir encore à charge deux enfants majeurs. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer sa dette par des versements mensuels de 150 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Mme [J] [V] a adressé à la juridiction une attestation d'assurance au nom de M. [N] [S] pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Par note en délibéré expressément autorisée, Seine-Saint-Denis Habitat a adressé à la juridiction un décompte réactualisé faisant apparaitre un règlement de 800 euros le 28 mars 2025, et un règlement de 500 euros. Malgré ces règlements intervenus après l'audience, Seine-Saint-Denis Habitat a indiqué rester opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 février 2025 soit plus de six semaines avant l'audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi également par la voie électronique la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 18 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Le bail conclu le 21 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2024, pour la somme en principal de 1705,25 €.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifiée depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2024.

Dans la mesure où la locataire n'a pas repris le paiement du loyer au courant au jour de l'audience et que le bailleur continue de s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire malgré les paiements intervenus après l'audience, il ne peut être envisagé d'octroyer des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à Mme [J] [V].

L'expulsion de Madame [J] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [J] [V] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 2 avril 2024.

Madame [J] [V] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 2 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Seine Saint Denis Habitat produit un décompte indiquant que Madame [J] [V] reste lui devoir la somme de 4944,18 euros selon un décompte arrêté au 21 mars 2025.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Seront également déduits de la somme réclamée les frais de procédure facturés le 30 avril 2024 pour 388,95 €.

Mme [J] [V] sera par conséquent condamnée à verser à Seine Saint Denis Habitat la somme provisionnelle de 4 463,80 € selon un décompte arrêté au 21 mars 2025.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur la demande relative à l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

L'attestation d'assurance transmise en cours de délibéré n'est pas au nom de la locataire et ne comporte pas le numéro d'appartement loué, de sorte qu'il est impossible de faire un lien entre l'attestation d'assurance présentée et la défenderesse.

En tout état de cause, le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n'y a pas lieu d'enjoindre la défenderesse à transmettre une attestation d'assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais engagés dans la procédure non comprise dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,