TJ 33063, 20 mai 2025, RG 25/00403

Du 20 mai 2025

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 25/00403 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2CYC

[Y] [K], [E] [T]

C/

[S], [M], [L] [Z]

- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à Monsieur [Y] [K] et Madame [E] [T]

Le 20/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, Vice Présidente, chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [K]
né le 11 Janvier 1994 à BORDEAUX (33000)
2 Moulin du Bric
33490 SAINT ANDRE DU BOIS

Non présent, représenté par Madame [E] [T] munie d’un pouvoir spécial

Madame [E] [T]
née le 20 Janvier 1987 à BERGERAC (24100)
2 Moulin du Bric
33490 SAINT ANDRE DU BOIS

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [S], [M], [L] [Z]
né le 28 Septembre 1988 à MAISONS LAFFITTE (78600)
36 bis rue de la République
33210 PREIGNAC

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 7 juin 2018 la SCI VICSO a consenti à M. [S] [Z] un bail d'habitation portant sur un logement situé à Preignac, 36 bis rue de la République, moyennant un loyer mensuel de 600 euros révisable.

M. [Y] [K] et Mme [E] [T] ont fait l’acquisition du bien loué à M. [Y] [K] et Mme [E] [T] selon acte notarié en date du 23 décembre 2022.
Par acte du 28 août 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, M. [Y] [K] et Mme [E] [T] a fait commandement à M. [S] [Z] de payer la somme de 1.875,54 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative.

Par acte introductif d'instance du 13 janvier 2025, M. [Y] [K] et Mme [E] [T] ont fait assigner M. [S] [Z] à l’audience du 25 mars 2025 du juge des contentieux de la protection, afin de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit et obtenir:
- l’expulsion de M. [S] [Z] et tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique
- sa condamnation au paiement de la somme de 5.001,44 euros au titre de la dette locative au 9 janvier 2024, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, soit la somme de 625,18 euros à compter du 29 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,
- sa condamnation au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens ;
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 25 mars 2025, M. [Y] [K] et Mme [E] [T], ont maintenu leurs demandes initiales. Ils indiquent que M. [S] [Z] a justifié qu’il est assuré mais qu’il n’a pas régularisé l’arriéré même s’il a effectué des versements couvrant les mois de février et mars.

M. [S] [Z], assigné en personne, n'a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de la décision

Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [S] [Z] assigné en personne, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par M. [Y] [K] et Mme [E] [T], par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 4 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 28 août 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et ses effets
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 28 août 2024 M. [Y] [K] et Mme [E] [T] ont fait délivrer à M. [S] [Z] un commandement de payer la somme de 1.875,54 euros au titre des loyers et charges échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise à la date du 29 octobre 2024 et sera constatée.

L’expulsion de M. [S] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actuel, soit 625,18 euros par mois.

Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour M. [S] [Z] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Il résulte du décompte fourni par M. [Y] [K] et Mme [E] [T] qu’il est dû par M. [S] [Z] la somme de 5.001,44 euros, à la date du 13 janvier 2025, étant précisé que M. [Y] [K] et Mme [E] [T] ont indiqué à l’audience que les échéances de février et mars ont été réglées.
En l’absence de preuve du paiement des loyers et indemnités échus visés par ce décompte, M. [S] [Z] sera condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025, dès lors que les échéances de février et mars 2025 ont été réglées.

Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce M. [Y] [K] et Mme [E] [T] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts indépendant des intérêts de retard au taux légal.

Cependant les éléments du dossier ne permettent pas d’établir que la mauvaise foi de M. [S] [Z] soit seule à l’origine des impayés de loyers. En outre M. [Y] [K] et Mme [E] [T] ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui qui résulte du retard de paiement, réparé par les intérêts légaux selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [S] [Z], qui succombe, sera tenu aux dépens.

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, M. [S] [Z] sera condamné à payer à M. [Y] [K] et Mme [E] [T] la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS