TJ 75056, 20 mai 2025, RG 24/06216

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jano EL HAYEK

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/06216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOL

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]
Madame [J] [B], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Jano EL HAYEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0181

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GOL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 septembre 2008, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Mme [K] [E] épouse [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 218,63 euros outre une provision sur charges.

Mme [K] [E] épouse [C] est décédée le 31 mai 2023.

La famille [C] a sollicité le transfert du bail au début de l'année 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater la résiliation du bail à la date du décès de Mme [K] [E] épouse [C] le 31 mai 2023,ordonner l'expulsion de M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir,dire que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution,supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code de procédures civiles d'exécution,condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers majoré de 30% et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de la date du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C] à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
Appelée à l'audience du 18 novembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux défendeurs de préparer leur défense.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en intervention forcée M. [W] [C] et Mme [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. L'établissement forme les mêmes demandes à leur encontre.

A l'audience du 17 février 2025, les deux affaires ont été jointes.

A l'audience du 17 février 2025, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il maintient les demandes de ses assignations ajoutant solliciter en plus la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 3 216,43 euros au titre de l'arriéré d'occupation arrêté au 17 janvier 2025 ainsi que le rejet des demandes adverses.

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :
débouter PARIS HABITAT-OPH de ses demandes,ordonner le transfert du bail au profit de l'ensemble des défendeurs,subsidiairement,
rejeter les demande de majoration de l'indemnité d'occupation, de suppression du délai de deux mois, d'astreinte, de capitalisation,leur accorder un délai de douze mois pour quitter le logement,écarter l'autorité provisoire,en tout état de cause, condamner PARIS HABITAT-OPH à leur payer la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.Ils ajoutent oralement solliciter le transfert pour tous ou pour un seul des défendeurs et l'octroi de délai de paiement pour s'acquitter de la dette locative, soit une mensualité de 300 euros.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la résiliation du bail
Conformément à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 vient préciser que l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

En l'espèce, Mme [K] [E] épouse [C] est décédée le 31 mai 2023.

S'agissant de Mme [J] [B] il convient de constater que la seule attestation de Mme [M] [E] épouse [A] et la production de bulletin de paie à l'adresse du bien loué et de photographies, ne sont pas de nature à d'établir que Mme [J] [B] aurait été la concubine notoire de Mme [K] [E] épouse [C]. Elle ne peut donc bénéficier du transfert du bail.

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], et M. [W] [C] en tant que descendants, peuvent prétendre au bénéfice du transfert du bail s'ils justifient vivre avec Mme [K] [E] épouse [C] depuis au moins un an à la date du décès, remplir les conditions d'attribution du logement et que le logement est adapté à la taille de leur ménage.

Il convient de relever que les trois attestations de voisins aux termes desquelles il est mentionné que M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B] vivaient avec Mme [K] [E] épouse [C] avant son décès « depuis toujours » sont peu probantes dans la mesure où elles sont peu circonstanciées en outre, elles sont toutes rédigées dans les mêmes termes et par la même personne et uniquement signées par chacun des témoins.

Aucun élément n'étant produit à l'appui de la demande de transfert de bail au bénéfice de M. [H] [C], cette demande sera rejetée.

M. [U] [C] produit un certificat de scolarité pour 2022/2023 à l'adresse du bien loué, et apparaît sur l'attestation d'assurance habitation de Mme [K] [E] épouse [C] au 7 septembre 2023 ces éléments ne permettent pas de démontrer qu'il vivait avec Mme [K] [E] épouse [C] depuis au moins un an à la date du décès de cette dernière soit la période du 31 mai 2022 au 31 mai 2023. La demande de transfert du bail à son bénéfice est rejetée.

Les pièces produites à l'appui de la demande de transfert de bail au bénéfice de M. [W] [C] et M. [F] [C] permettent de justifier qu'ils vivaient avec Mme [K] [E] épouse [C] depuis au moins un an à la date du décès. En effet, il est produit pour M. [W] [C] ses avis d'impôt sur les revenus 2017, 2018, 2019, 2020, 2022 à l'adresse du logement, un avis de classement sans suite du 7 juillet 2020 adressé à cette même adresse, il apparaît sur l'attestation d'assurance habitation de Mme [K] [E] épouse [C] au 7 septembre 2023 et sa carte nationale d'identité délivré le 5 août 2022 comprend cette adresse. Et il est produit pour M. [F] [C] ses avis d'imposition sur les revenus 2021, 2022, 2023 et 2024 à cette adresse, même si ces avis ont été établis en 2024, il apparaît sur l'attestation d'assurance habitation de Mme [K] [E] épouse [C] au 7 septembre 2023 et son passeport délivré le 21 septembre 2021 comprend cette adresse.

PARIS HABITAT-OPH soutient que les défendeurs ne justifient pas de leurs ressources. En effet, M. [W] [C] ne produit pas de justificatifs postérieurs à l'année 2022, sa demande de transfert de bail sera rejetée. En revanche, il ressort de l'avis d'imposition de M. [F] [C] qu'il n'a déclaré aucun revenu pour l'année 2023, il justifie, par ailleurs, avoir perçu le RSA entre janvier et novembre 2024. Cependant, ce dernier étant célibataire et n'ayant pas d'enfant à charge, tel que cela ressort de sa déclaration d’impôt, la taille du logement (5 pièces selon le contrat de bail) n'est pas adaptée à la taille de son ménage. Sa demande de transfert du bail est donc rejetée.

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B] se trouvent ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 mai 2023 à minuit et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Les défendeurs n'apportant pas d'élément de nature à démontrer que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales en l'absence de toute recherche de relogement, la demande de délai doit être rejetée.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai minimal nécessaire pour permettre au défendeur de s'organiser dans cette perspective, il convient d'indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu'un commandement d'avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.

S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B] sont redevables d’une indemnité d’occupation depuis la résiliation du contrat de bail soit depuis le 31 mai 2023.

Il ressort du décompte établi par le bailleur, et non contesté, que la somme due s'élève à 3 216,43 euros (mensualités de décembre 2024 incluse). Cette somme correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B] seront condamnés, in solidum, en tant que coauteur d'un même dommage, au paiement de cette somme.

La capitalisation des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil, est de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera accordée.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il n'est pas justifié des ressources de chacun des défendeurs. Cependant, la condamnation étant prononcée in solidum et certains défendeurs justifiant de peu de revenus, il convient de les autoriser à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B] seront également condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter de l'échéance du mois de janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [H] [C], M. [U] [C], M. [F] [C], M. [W] [C] et Mme [J] [B] devront verser à PARIS HABITAT-OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et apparaît nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,