TJ 75056, 20 mai 2025, RG 22/02789

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me JESSLEN (E0067)
Me SCHAEFFER (D0615)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/02789

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGW7

N° MINUTE : 1

Assignation du :
21 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 20 Mai 2025

DEMANDEURS

S.A.S.U. KRAZY BURGER (RCS de Paris 903 808 483)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Marie-Marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0067

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Wilfried SCHAEFFER de la S.E.L.A.R.L. SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0615

Décision du 20 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/02789 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGW7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 3 août 2021, M. [F] [B] a donné à bail commercial à la S.A.S.U. Krazy Burger, en cours de formation, les lots n°4 et 99 situés dans le bâtiment A d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail a été conclu pour neuf ans à effet du 16 août 2021 au 15 août 2030, moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros en principal.

Les locaux ont été exclusivement destinés à l'activité de « restauration sur place et à emporter ».

Par acte d'huissier du 20 janvier 2022, M. [B] a fait signifier à la S.A.S.U. Krazy Burger un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 12 906,93 euros en principal au titre de loyers impayés.

Ce commandement a été dénoncé à M. [L] [O] au visa de sa qualité de caution solidaire de la preneuse par acte d'huissier du 25 janvier 2022.

Par acte d'huissier du 21 février 2022, la S.A.S.U. Krazy Burger et M. [O] ont assigné M. [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'opposition à commandement.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 18 novembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai.

En dépit de la demande, formulée par message électronique du 11 mars 2025, de voir leur dossier de pièces déposé au SAUJ du tribunal avant le 18 mars suivant au plus tard, le dossier des demandeurs n'a pas été transmis au tribunal à la date du délibéré.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 16 mai 2023, les demandeurs demandent au tribunal de :
« - JUGER que le commandement signifié le 22 JANVIER 2022 n'a pas été délivré de bonne foi,
- EN CONSEQUENCE, DECLARER le commandement est nul et de nul effet,
- JUGER que le bailleur n'a pas respecté l'obligation de délivrance conforme à la destination du bail,
- JUGER que le preneur est fondé à invoquer l'exception d'inexécution,
- ORDONNER à Monsieur [F] [B] d'avoir à exécuter les travaux prescrits par l'architecte de la copropriété dans son courrier du 8 octobre 2021 reproduit dans l'assignation, sous astreinte de 300 € par jour de retard, courant 15 jours après la signification du jugement à intervenir,
- RECEVOIR Monsieur [L] [O] en sa contestation de l'acte de cautionnement solidaire,
- DEBOUTER Monsieur [F] [B] de toutes ses demandes reconventionnelles.

A TITRE SUBSIDIAIRE :
- ORDONNER la suspension de la clause résolutoire,
- ACCORDER aux demandeurs 24 mois de délais pourra se libérer des sommes dues, la première échéance étant payable dans le mois qui suit la signification du jugement à intervenir sous réserves de l'exécution des travaux incombant au bailleur,
- CONDAMNER Monsieur [F] [B] au paiement de la somme de 62 998,43€ à titre de dommages intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles.

EN TOUTE HYPOTHESE :
- CONDAMNER Monsieur [F] [B] au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles,
- Le CONDAMNER aux dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, M. [B] demande au tribunal de :
« A TITRE PRINCIPAL :
- DEBOUTER les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins, et conclusions ;
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 3 août 2021 ;
- CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, liant les parties est résiliée de plein droit le 21 février 2022, date d'effet du commandement en date du 20 janvier 2022;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;

En conséquence,
- DIRE la société KRAZY BURGER occupante sans droit ni titre à compter du 21 février 2022 et,
- ORDONNER son expulsion, et celle toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, dans les 7 jours de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin, l'aide et le concours du Commissaire de Police, de la Force Publique et d'un serrurier,
- CONDAMNER solidairement les demandeurs à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 39 015 € au titre de l'arriéré locatif dû, mensualité de juin 2024 incluse et de la somme de 7 803€ au titre des pénalités de retard, outre le paiement des intérêts au taux légal ;
- CONDAMNER solidairement les demandeurs, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel, et ce à compter du 21 février 2022, date d'effet du commandement de payer, jusqu'à libération complète des locaux loués par le Preneur et remise des lieux dans l'état prévu par le bail.
- CONDAMNER solidairement les demandeurs à payer à Monsieur [B] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER solidairement les demandeurs aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais engagés au titre du commandement de payer délivré le 20 janvier 2022 et l'acte de dénonciation à caution délivré le 25 janvier 2022 ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. »

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu'il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la validité du commandement de payer

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu'en application de ces dispositions, sont privés d'effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En application enfin des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient à la partie qui allègue un fait, et notamment la mauvaise foi de son cocontractant, d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, les demandeurs soutiennent que M. [B] aurait délivré à la preneuse le commandement de payer litigieux de mauvaise foi, arguant que le bailleur avait connaissance d'un défaut de conformité des locaux empêchant leur exploitation.

Force est de constater que les demandeurs ne rapportent aucune preuve de ce qu'ils allèguent, alors que leurs pièces n'ont pas été communiquées au tribunal, en dépit du délai supplémentaire pour ce faire accordé postérieurement à l'audience de plaidoiries.

En conséquence, les demandeurs échouent à démontrer que M. [B] aurait mise en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire stipulée au bail. La demande d'annulation du commandement et de sa dénonciation à caution sera donc rejetée.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Décision du 20 Mai 2025
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Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par ailleurs, selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1728 du même code dispose enfin que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le bail conclu le 3 août 2021 entre M. [B] et la S.A.S.U. Krazy Burger contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux.

Le loyer convenu entre les parties s'élève à la somme de 2 500 euros hors taxes par mois, payable à terme d'avance, TVA en sus, chiffrée à 500 euros par mois. Une provision sur charges de 65 euros par mois a en outre été stipulée au contrat, soit un total mensuel du par la locataire de 3 065 euros tel que prévu à la clause 10 du bail.

Par acte d'huissier du 20 janvier 2022, M. [B] a fait commandement à la S.A.S.U. Krazy Burger de lui payer la somme en principal de 12 906,93 euros, ce commandement reproduisant la clause résolutoire du bail ainsi qu'un décompte locatif.

Selon le décompte versé aux débats par M. [B], l'arriéré n'a pas été apuré dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement.

Les demandeurs se prévalent de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance pour solliciter l'exonération pour la S.A.S.U. Krazy Burger de son obligation de paiement des loyers à compter du mois de septembre 2021 et jusqu'à l'exécution de travaux.

Conformément à ce qui a été précédemment développé, ce moyen ne peut prospérer en l'absence de tout élément de preuve. Leur demande portant sur l'exécution de travaux sera ainsi rejetée.

En conséquence de ce qui précède, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant remplies, le bail a été résilié de plein droit le 20 février 2022 à 24h.

La demande subsidiaire de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais ne peut pas davantage prospérer, les demandeurs ne rapportant aucune preuve de la situation économique et financière de la S.A.S.U. Krazy Burger et donc de sa capacité à apurer la dette dans un délai maximal de 24 mois, loyers, taxes et charges courants en sus.

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La S.A.S.U. Krazy Burger devra, compte tenu de sa qualité d'occupante sans droit ni titre des locaux, quitter ceux-ci dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d'expulsion dans les conditions fixées au dispositif. Il ressort en tout état de cause des pièces que la preneuse a déjà libéré les locaux.

Sur les autres demandes du bailleur

Sur l'indemnité d'occupation

Il est constant que l'indemnité d'occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre –.

En l'espèce, la S.A.S.U. Krazy Burger est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la cessation du bail, soit du 21 février 2022 et jusqu'à la restitution effective des locaux. La demande de M. [B] visant à ce qu'elle soit due jusqu'à la remise des lieux en l'état prévu au bail n'est pas fondée en droit ni contractuellement.

Il est justifié de la fixer au montant du loyer en principal applicable à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus, déduction faite des sommes d'ores et déjà payées.

Sur l'arriéré locatif

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

M. [B] sollicite la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 39 015 euros au titre de l'arriéré locatif de la S.A.S.U. Krazy Burger arrêté au mois de juin 2024 inclus, outre 7 803 euros en application de la clause pénale.

À titre de preuve, M. [B] se contente de verser aux débats un décompte locatif arrêté au 6 février 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 35 241,73 euros.

Ce décompte n'est pas précis s'agissant des sommes portées au débit de la locataire, soit une seule somme par mois.

Il en résulte qu'entre les mois de septembre 2021 et de juin 2022, la somme mensuelle de 3 065 euros a été facturée à la S.A.S.U. Krazy Burger, ce qui correspond au loyer additionné de la TVA et de la provision pour charges, tels que stipulés au bail.

Cependant, à compter du mois d'août 2022, des sommes supérieures ont été facturées à la preneuse (4 964,72 euros à plusieurs reprises, 6 075,72 euros...). M. [B] ne rapporte aucune preuve de leur exigibilité alors que ces sommes ne correspondent pas à la clause 10 du bail et que le caractère lacunaire du décompte ne permet pas de déterminer leur nature.

Par ailleurs, M. [B] n'a pas produit de décompte actualisé lors de la notification de ses dernières conclusions au mois de juillet 2024, alors qu'il expose dans celles-ci que la S.A.S.U. Krazy Burger avait effectué « quelques règlements de l'arriéré locatif » depuis l'établissement du décompte susvisé.

Le calcul contenu dans les écritures du bailleur pour justifier la demande à hauteur de 39 015 euros est au surplus irrégulier puisque la somme mensuelle de 3 200 euros y est retenue, semble-t-il au titre du loyer, taxes et charges, alors que cette somme est là encore supérieure à celle stipulée au contrat.
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Finalement, il résulte de ce qui précède que M. [B] se montre défaillant dans l'administration de la preuve du quantum de sa créance. Il lui revenait de produire à tout le moins un décompte locatif précis et complet, arrêté au mois de juin 2024, permettant au tribunal d'analyser le bien-fondé de sa demande.

À défaut, la demande en paiement de M. [B] ne pourra qu'être rejetée, tout comme celle, subséquente, au titre de la pénalité stipulée au contrat. Par suite, il ne sera pas statué sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts formée par les demandeurs.

De manière surabondante, il sera souligné que M. [B] ne rapporte aucune preuve de l'engagement de M. [O] en qualité de caution de la S.A.S.U. Krazy Burger.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S.U. Krazy Burger, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens comprenant le commandement de payer du 20 janvier 2022. La demande de M. [B] concernant la dénonciation à caution sera rejetée, la qualité de caution de M. [O] n'étant pas démontrée. Il en sera de même de la demande de condamnation solidaire des demandeurs.

La S.A.S.U. Krazy Burger, condamnée aux dépens, devra payer à M. [B] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile que l'équité commande de fixer à 2 000 euros.

Les prétentions des demandeurs sur ces deux mêmes fondements seront rejetées.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS