TJ 13055, 13 mars 2025, RG 24/07054

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :
Le 16 mai 2025
à Me SOULAS Dorothée
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 mai 2025
à Mme [W] [X]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07054 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5WDV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AUGUSTA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [W]
né le 31 Octobre 1996 à [Localité 6] (TURQUIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [X] [W]
née le 25 Mai 2004 à [Localité 5] (TURQUIE), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne et assistée par Madame [D] [I] [E], interprète en langue turque

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er février 2023, la société civile immobilière (SCI) Augusta, a donné à bail à M. [M] [W] et Mme [X] [W] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 2] dans le troisième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 528,38 euros, outre 12,75 euros de provision sur charges.

Le 19 juillet 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Augusta a fait signifier à M. [M] [W] et Mme [X] [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.771,49 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la SCI Augusta, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [M] [W] et Mme [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard (…),
-condamnation solidaire au paiement de la provision de 2.017,01 euros, au titre des loyers et charges impayés comptes arrêtés au 17 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à 661,84 euros,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, outre tous les frais d’huissier exposés.

A l’audience du 9 janvier 2025, un renvoi a été ordonné d’office aux fins de convocation d’un interprète en langue turque pour assister Mme [X] [W], la SCI Augusta faisant état d’une créance actualisée à la somme de 3.336 euros au mois de décembre 2024 et d’une reprise partielle du versement du loyer.

A l’audience du 13 mars 2025, la SCI Augusta représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.342 euros.

Comparant en personne et assistée d’un interprète en langue turque, Mme [X] [W] conteste le montant de la dette avancé en demande. Elle soutient que la dette locative s’élève à une somme d’environ 2.500 euros. Elle indique qu’elle ne souhaite pas rester dans les lieux. Elle demande néanmoins outre des délais de paiement, une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir plusieurs désordres, évoquant une absence de fonctionnement du gaz, des infiltrations en cas de pluie, une absence d’électricité. Elle ajoute que le plafond est sur le point de s’effondrer.

La SCI Augusta s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué ne pas avoir été avisée de désordres par M. [M] [W] et Mme [X] [W].

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Cité à étude, M. [M] [W] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [M] [W] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Augusta justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2023 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.771,49 euros.

Les allégations de Mme [X] [W] relative à l’indécence du logement sont sans incidence en l’absence de tout élément versé au débat de ce chef, aucune contestation sérieuse ne pouvant être caractérisée.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 septembre 2024.

M. [M] [W] et Mme [X] [W] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [M] [W] et Mme [X] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité (article VII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [M] [W] et Mme [X] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 661,84 euros, conformément à la demande, et de condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [X] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [M] [W] et Mme [X] [W] restent devoir la somme de 5.349,19 euros, à la date du 9 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

M. [M] [W] et Mme [X] [W] ne versent aucune pièce au débat et n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

M. [M] [W] et Mme [X] [W] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5.349,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2.017,01 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant, la demande sera rejetée. De même le dernier versement de M. [M] [W] et Mme [X] [W] étant intervenu le 8 octobre 2024, l’octroi d’un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 n’est pas indiqué.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [W] et Mme [X] [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS