TJ 35238, 19 mai 2025, RG 22/00045

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

19 Mai 2025

2ème Chambre civile
30F

N° RG 22/00045 -
N° Portalis DBYC-W-B7F-JRV2

AFFAIRE :

[V] [Y]
E.U.R.L. [W] [Y],

C/

COMMUNE DE [Localité 5], représentée par son Maire en exercice, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Emilie FLOCH, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

E.U.R.L. [W] [Y], inscrit au RCS DE RENNES sous le n° 539 832 428, représentée par M. [W] [Y], gérant et associé unique
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Emilie FLOCH, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 5], représentée par son Maire en exercice, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 30 juin 2008, [V] [Y], a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de débit de boissons, snack, fruits et légumes, dépôt de pain, pâtisserie-crêperie et cave, comprenant un droit au bail mixte portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 5 janvier 2012, [V] [Y] a donné ce fonds de commerce en location-gérance à l’EURL [Y] [W], gérée par [W] [Y], pour une durée indéterminée.

L’immeuble ayant changé de main le 1er mars 2018, la commune de [Localité 5], nouveau propriétaire, a conclu le 12 février 2019 avec [V] [Y], un bail commercial d’une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 2019, pour se terminer au 31 décembre 2028.

Le 4 juin 2021, par acte extrajudiciaire, la commune de [Localité 5] a fait délivrer commandement à [V] [Y] d’avoir à quitter les lieux pour cause de travaux de réhabilitation de l’immeuble, assorti d’une proposition de relogement.

Le 16 juin 2021, la commune a fait signifier au même un congé avec refus de renouvellement pour travaux sans offre d’indemnité d’éviction chiffrée.

C’est dans ce contexte que, le 23 décembre 2021, [V] [Y] et l’EURL [Y] [W] ont fait délivrer assignation à la commune de [Localité 5], d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de la voir condamnée à payer à l’EURL [Y] [W] une indemnité d’éviction d’un montant de 100.000 €, une indemnité de 15.000 € au titre de la perte de son fonds de commerce, une indemnité de 20.000 € au titre de la “gêne occasionnée par les travaux et de l’emprise de fonds de commerce de bar sans attendre la décision de justice”.
L’EURL demanderesse sollicitait par ailleurs l’octroi d’une indemnité de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, et d’une indemnité de même montant par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

***

Par ordonnance du 2 février 2023, la juge de la mise en état a fait interdiction à la commune de [Localité 5] de procéder à l’enlèvement du bungalow qu’elle louait à la société Cougnaud Services, installé à l’arrière du commerce, objet du bail commercial du 12 février 2019, et a ordonné une expertise destinée à fournir au tribunal toutes indications et éléments d’appréciation utiles sur le montant de l’indemnité d’éviction susceptible d’être due.

L’expert ainsi désigné a clôturé son rapport le 3 décembre 2023 et l’a déposé au greffe de la 2ème chambre civile le 20 juin 2024.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [V] [Y] et l’EURL [Y] [W] sollicitent à titre principal la condamnation de la commune de [Localité 5] à payer au premier une indemnité d’éviction de 47.407 €, une indemnité de remploi d’un montant de 3.650 €, une indemnité de 1.673,28 € pour trouble commercial, toutes assorties de l’intérêt légal à compter de l’assignation jusqu’à complet paiement, outre une indemnité de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 36.500 € et d’une indemnité pour trouble commercial de 956,16 €, assorties de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait règlement.

**

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la commune de [Localité 5] dit avoir été animée de l’intention de redynamiser le commerce de centre bourg, en délivrant congé à [V] [Y] et explique que le défaut d’offre d’indemnité chiffrée n’était pas destiné à l’en priver car il lui était rappelé dans l’acte extra-judiciaire qu’il pouvait en réclamer le bénéfice en justice.

Elle sollicite le rejet de toute demande d’indemnisation de la part de l’EURL [Y] [W], faute d’intérêt à agir.

La commune se reconnaît débitrice d’une indemnité d’éviction vis-à-vis de [V] [Y], seul, qui ne doit pas dépasser la somme de 10.500 €.

Elle conclut au rejet de la demande de 15.000 € au titre de la perte de fonds de commerce.

À titre subsidiaire, la commune sollicite une nouvelle expertise destinée à estimer la valeur marchande du fonds telle que déterminée par les usages de la profession.

Elle sollicite la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 12 puis 19 mai 2025.

MOTIFS

La commune de [Localité 5] sollicite du tribunal qu’il constate l’absence de tout droit à indemnité de l’EURL [Y] [W], faute d’intérêt à agir de celle-ci dans le cadre de la présente instance, pour… l’en débouter au fond !

Bien que l’orthodoxie procédurale eût voulu que le moyen fût soulevé devant le juge de la mise en état, avant son dessaisissement par l’ordonnance de clôture, il n’en reste pas moins que l’inadvertance du demandeur devra, en opportunité, et pour des raisons d’efficacité être palliée par l’examen de sa prétention au fond, même si l’article 789 du Code de procédure civile n’y trouve pas son compte...

Cela étant, à l’évidence, la qualité de locataire-gérante du fonds de commerce de la société EURL [Y] [W] ne lui ouvre ni droit au renouvellement du bail, faute d’en être propriétaire, ni a fortiori au bénéfice de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires.

La seule hypothèse prévue par la loi, en l’occurrence à l’article L. 145-46 du Code de commerce, dans laquelle le locataire-gérant d’un fonds de commerce peut prétendre lors de son départ à une indemnité spéciale, est celle où il a réalisé des améliorations matérielles apportant une plus-value, avec le consentement exprès du propriétaire du fonds et des murs, à condition toutefois que murs et fonds soient détenus par la même personne, ce qui n’est pas.

Il convient, en conséquence, de débouter l’EURL [Y] [W] de toutes ses demandes et de ne trancher que celles soutenues de concert par [V] [Y].

A cet égard, il est acquis aux débats que la commune propriétaire a, par acte extrajudiciaire du 16 juin 2021 notifié à son locataire qu’elle n’entendait pas renouveler le bail à la prochaine échéance triennale et a donné congé à [V] [Y] pour le 31 décembre 2021, tout en lui notifiant que s’il entendait demander le paiement d’une indemnité d’éviction, il devait saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé lui était donné.

La commune, en reconnaissant le principe du droit de son locataire au bénéfice de l’indemnité d’éviction, il convient d’en arbitrer le montant, faute d’accord inter partes, ainsi que celui des deux indemnités accessoires sollicitées.

L’expert, [X] [Z], a émis l’avis suivant :
- valeur du droit au bail : 23.105 €,
- indemnité principale d’éviction : 36.500 €,
- indemnité de remploi : 3.650 €,
- indemnité pour trouble commercial : 956,16 €,
- indemnité mensuelle d’occupation : 274,41 € /mois.

1/ Sur l’indemnité d’éviction

[V] [Y] se base sur les ventes hors taxes de l’exercice comptable 2019, auxquelles il applique le pourcentage usuellement admis pour son type de commerce, soit 55.469 € x 80 % = 44.735 €, ainsi qu’un multiple 3 de l’EBE, qui était de 16.813 €, l’année de référence, soit 16.813 x 3 = 50.439 €, dont il fait la moyenne, pour parvenir à un montant réclamé de 47.407 €, incluant la demande de 15.000 € initiale distincte au titre de la “perte du fonds de commerce”.

La commune, en réplique, admet que les années 2020 et 2021, affectées par la crise de la Covid 19 ne sont pas les plus probantes.
Elle soutient que la référence pertinente est celle des années 2015 à 2019, pendant lesquelles le chiffre d’affaires moyen a été de 35.000 €.
En outre, elle relève que [V] [Y] n’a, par sa propre industrie, apporté aucune plus-value à son fonds de commerce, acquis au prix de 30.000 € en 2008, se décomposant en 23.500 € pour les éléments incorporels et 6.500 € pour les éléments corporels.
Elle soutient que sa proposition de 10.500 €, somme qu’elle a déjà consignée, est de nature à constituer une juste indemnisation.

En l’espèce, c’est à la date la plus proche du paiement de l’indemnité d’éviction que celle-ci doit, selon une jurisprudence constante de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, se calculer par rapport à la valeur de remplacement du fonds de commerce dont le locataire est évincé.

L’article L. 145-14 du Code de commerce définit l’indemnité principale comme la valeur marchande du fonds telle qu’elle est déterminée suivant les usages de la profession, sans se référer au coût d’achat du fonds de commerce, qui à vrai dire, ici, n’aurait pas grande signification, puisqu’il remonte à plus de 13 ans.

Au cas présent, faute d’indication de la part des parties sur un éventuel déplacement du fonds de commerce, il convient de raisonner en termes de valeur de remplacement, l’indemnité d’éviction devant être dans ce cas, égale à la valeur marchande du fonds du locataire évincé.

Il est de droit positif constant qu’il convient de tenir compte de la valeur du droit au bail des locaux occupés, sans que pour autant cette valeur puisse être indemnisée séparément, puisqu’elle est nécessairement incluse dans l’évaluation globale, telle qu’elle résulte de l’application des méthodes habituelles.

La pratique de l’expertise de valeur des fonds et la jurisprudence dominante admettent couramment le recours, soit à la méthode du chiffre d’affaires, soit à celle des résultats d’exploitation, voire à la moyenne des deux.

L’expert [Z] a raisonné en termes d’exploitation en panachant chiffre d’affaires et EBE.

Il est ainsi parvenu, par l’application d’un pourcentage (80 %) sur une seule année de chiffre d’affaires, 2022, considérant que 2020 et 2021 n’étaient pas représentatifs, à un montant de 38.246 €.

Par l’application d’un multiple 3 à l’EBE 2022, retraité en intégrant la rémunération chargée du gérant, l’expert est parvenu à un montant de 34.791 €.

Faisant la moyenne de ces deux approches, l’expert a proposé de fixer l’indemnité d’éviction à 36.500 €.

L’expert a, par ailleurs confronté cette approche à l’évaluation par comparaison de la valorisation du droit au bail à 23.105 €, effectuée à partir de valeurs de référence situées sur les communes de [Localité 5], [Localité 4] et [Localité 6].

Le raisonnement suivi par l’expert, n’est à vrai dire, pas sérieusement discuté par la commune, laquelle se borne à soutenir que son évaluation est exagérée, dans la mesure où elle ne tient pas compte de l’état de “délabrement du bien” faute d’entretien, et de l’observation depuis de nombreuses années, même avant la crise due la Covid 19, de la baisse régulière du chiffre d’affaires.

Le moyen du défaut d’entretien manque en fait, dans la mesure où il est contredit par les planches photographiques figurant dans le rapport d’expertise judiciaire, et où il ne dépasse pas le stade de la pétition de principe, tout en étant expressément contredit par l’expert judiciaire, page 18/187 de son rapport qui décrit comme “correct l’état d’entretien des lieux, compte tenu de la vétusté”.

Il manque également en droit, dans la mesure où il n’est soutenu par aucune demande reconventionnelle en dommages-intérêts fondée sur un manquement du locataire à son obligation de conservation du bien en bon état d’entretien.

Au vu de l’ensemble des éléments débattus ci-dessus, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour arrêter à 35.000 € le montant de l’indemnité principale d’éviction, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une nouvelle expertise, celle de monsieur [Z] étant suffisamment complète.

2 / Sur les indemnités accessoires

[V] [Y] réclame également une indemnité de remploi, d’un montant de 3.650 €, excipant de la nécessité d’engager des frais pour l’achat d’un nouveau fonds de commerce.

L’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit que l’indemnité principale est augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation payés pour un fonds de commerce de même valeur.

L’expert a retenu un taux de 10 % de la valeur de l’indemnité d’éviction proposée, soit 3.650 €.

La commune ne conteste pas le principe de cette indemnité.

Faute de précisions de la part du demandeur sur ses projets de reconversion et les éventuelles dépenses inhérentes, on retiendra une indemnité de 35.000 € x 8 % = 2.800 €.

[V] [Y] réclame ensuite une indemnité de trouble commercial d’un montant de 1.673,28 €, que la commune conteste, tant dans son principe que son montant, au motif que le bail prévoit que le locataire supporte la gêne pendant les travaux, et qu’elle a tout mis en œuvre pour concilier la réalisation des travaux et sa poursuite d’activité.

Cela étant, c’est la société locataire-gérante, ainsi que l’occupant du logement, [W] [Y], qui ont pu être troublés dans la jouissance du fonds, et non [V] [Y].

Dans la mesure où celui-ci, seul habile à agir, ne justifie pas qu’il a été contraint de diminuer ou de suspendre la redevance de location-gérance pendant le temps des travaux, ce chef de demande ne peut être accueilli.

En résumé, il convient d’allouer à Monsieur [V] [Y] une indemnité globale, toutes causes confondues, d’un montant de 37.800 €.

3/ Sur le point de départ de l’intérêt légal

[V] [Y] sollicite le bénéfice de l’intérêt légal sur les indemnités à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait règlement.

Par application de l’article 1231-7 du Code civil, l’indemnité d’éviction ne produit normalement d’intérêts moratoires qu’à compter du jugement, sauf pour son créancier à démontrer des éléments de préjudice antérieurs.

Au cas particulier, le demandeur ne fournit aucune indication sur sa situation de fait à compter du congé.

Le rapport d’expertise, malgré ses 187 pages est également muet sur la poursuite, la suspension, voire l’interruption de l’exploitation et de l’occupation du logement de fonction, postérieurement à l’assignation.

Par ailleurs, la commune n’élève aucune prétention concernant une éventuelle indemnité d’occupation, ni demande d’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, ce qui laisserait à supposer que les lieux ont été libérés, au moment où le tribunal statue.

Faute néanmoins de faits établis et constants sur la période correspondant à l’instance, aucun élément d’appréciation ne permet de considérer que le cours de l’intérêt légal devrait prendre effet au 23 décembre 2021.

Dans ces conditions, il convient de débouter [V] [Y] de sa demande de prononcé du cours de l’intérêt légal à compter de la date de son exploit introductif d’instance.

Succombant, la commune de [Localité 5] et l’EURL [Y] [W] supporteront, chacun pour moitié les entiers dépens d’instance, qui comprendront les frais et honoraires d’expertise de monsieur [Z].

L’équité commande que la commune de [Localité 5] verse à [V] [Y] la somme de 2.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La même équité conduira la société EURL [Y] [W] à verser à la commune de [Localité 5] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS