TJ 77284, 7 mai 2025, RG 25/00717

Min N° 25/00420
N° RG 25/00717 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3AQ

S.A. CLESENCE

C/
M. [C] [S]
Mme [W] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]

comparant

Madame [W] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me François MEURIN

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 11 juillet 2022, avec prise d'effet au 12 juillet 2022, la SA CLESENCE a consenti un bail d'habitation et par contrat de bail du 12 juillet 2022 un emplacement de stationnement à Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] sur des locaux situés [Adresse 2] (appartement n°210 au 2ème étage et stationnement n°1.9911.991.001.0027 sur le parking aérien) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 717,16 euros et 69,34 euros de provision sur charges, ainsi qu'un loyer mensuel de 20 euros pour l'emplacement de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CLESENCE a, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer et de produire le justificatif d'assurance visant les clauses résolutoires des contrats de bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la SA CLESENCE a ensuite fait assigner Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux d'habitation et de stationnement,ordonner leur expulsion,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6.159,90 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2025.

A l’audience, la SA CLESENCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.585,53 euros arrêtée au 4 mars 2025. Elle précise renoncer à sa demande de résiliation pour défaut d'assurance, le justificatif ayant été produit par les locataires avant l'audience. Elle précise être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] comparaissent en personne et reconnaissent le principe mais pas le montant de la dette locative, indiquant avoir effectué un versement d'une somme de 1.800 euros la veille de l'audience. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l'arriéré.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 6 mars 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la bailleresse a confirmé le versement avancé par les locataires à l'audience. Elle a produit un décompte actualisé de la dette locative d'un montant de 4.385,53 euros arrêté au 5 mars 2025 (échéance de février 2025 incluse), confirmant son accord pour des délais de paiement de 122 euros par mois sur 35 mois avec solde à l'issue sur le versement de la 36ème mensualité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever, à titre liminaire, que les bailleurs ne maintiennent pas leurs demandes relatives à la résiliation du bail pour défaut d'assurance, le justificatif ayant été produit par les locataires avant l'audience.
Il y donc lieu de constater le caractère sans objet de cette demande.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SA CLESENCE produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] restent lui devoir, frais déduits (270,09 euros de frais de poursuite), la somme de 4.115,44 euros à la date du 5 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

Les contrats de bail d'habitation et de stationnement comportent chacun une clause de solidarité concernant le paiement des sommes dues par les locataires (article 1) d)).

En conséquence, Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4.115,44 euros au titre de l'arriéré locatif dû au février 2025 (échéance du mois février 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique avec accusé de réception les 10 septembre 2024 et 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 juillet 2022, avec prise d'effet au 12 juillet 2022, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.117,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation (article 2)f)) et de celle contenue dans le contrat de stationnement (article 2)e)) étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est favorable à l'octroi de délais de paiement.

A l'audience, Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] demandent à ce que leur soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SA CLESENCE a dû accomplir, Monsieur [C] [S] et Madame [W] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,