TJ 06088, 20 mai 2025, RG 24/01576

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 24/01576 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3X7
du 20 Mai 2025

N° de minute 25/818

affaire : [W] [R]-[C], [J] [D] épouse [R]-[C]
c/ S.A.S. [Adresse 8]

Grosse délivrée à

Me Philippe CAMPS

Expédition délivrée à

Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO

le
L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Août 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [W] [R]-[C]
[Adresse 6]
[Localité 7] - PRINCIPAUTE DE MONACO
Rep/assistant : Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

Mme [J] [D] épouse [R]-[C]
[Adresse 6]
[Localité 7] - PRINCIPAUTE DE MONACO
Rep/assistant : Me Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. [Adresse 8]
[Adresse 5]
C/O SOGEDOM
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 01 Avril 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, M.[W] [R]-[C] et Mme [J] [R]-[C] née [D] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS [Adresse 8].

Dans leurs dernières conclusions déposées à l’audience première avril 2025, M.[W] [R]-[C] et Mme [J] [R]-[C] née [D] représentés par leur conseil, demandent:
- la condamnation de la SAS [Adresse 8] à leur livrer les biens immobiliers situés à [Adresse 10], cadastré AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 2] et AE[Cadastre 3] correspondant aux lots 18, 19, 43 et 56 et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard courant à compter de la signification de la décision
- le rejet des demandes adverses
-la condamnation de la SAS [Adresse 8] à leur payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Ils font valoir qu’ils ont fait l’acquisition auprès d’une jeune société de promotion immobilière la SAS [Adresse 8] d’un appartement et de deux parkings, que la vente a été signée en l’état futur d’achèvement le 27 janvier 2022 moyennant le prix de 1 550 000 € TTC et que le contrat stipulait que la livraison devait intervenir au plus tard le 31 mars 2023. Ils précisent qu’en raison d’une gestion catastrophique du chantier, le promoteur a accusé d’importants retards, que plus d’un an après la date limite, le bien n’est toujours pas livré et qu’ils lui ont adressé une mise en demeure le 12 février 2024 de leur payer la somme de 184 602,63 € au titre du préjudice subi et de livrer les biens immobiliers sans délai Ils ajoutent que le chantier est enfin terminé, que le maître d’œuvre a dressé une attestation de remise des clés au promoteur le 22 mai 2024, que ce document démontre que le bien est prêt à être livré, qu’un rendez-vous a été fixé pour la livraison du bien mais que la défenderesse s’y est opposé tant que le solde du prix n’était pas réglé ce qui est contraire aux règles applicables en la matière.

Ils ajoutent subir un important préjudice financier dont il sollicité l’indemnisation et que leur demande de livraison des lots ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, que le solde est payable lors de la mise à disposition du local et peut être consigné en cas de contestation sur la conformité après les prévisions du contrat, que l’immeuble est bien achevé puisque l’appel de fonds de l’achèvement a été émis et que le vendeur ne peut exiger le paiement du dernier appel de fonds portant sur 5 % du prix, qu’une fois la livraison effective. En réponse à la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 29 218,50 € au titre des travaux complémentaires, ils font valoir que des contestation sérieuses s’y opposent, car ils ne peuvent pas vérifier si les travaux ont été effectués dans leur ensemble et ce conformément aux règles de l’art et que l’assignation délivrée à leur encontre devant le juge du fond par le promoteur le 24 février 2025 soit plusieurs mois après la saisine du juge des référés, repose sur une procédure déloyale.

La SAS [Adresse 8], représentée par son conseil, sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :
- le rejet des demandes
- à titre reconventionnel, la condamnation des époux [R] à lui payer la somme provisionnelle de 29 218,50 € au titre des travaux commandés réalisés mais non soldés

- les condamner au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Elle fait valoir que les époux [R] sont en partie responsables du retard sur la livraison de leurs lots car ils ont demandé une multitude de travaux additionnels et des modifications après avoir sollicité pas moins de 50 devis pour la plupart refusés, qu’ils lui ont imputé la responsabilité de ce retard en invoquant un préjudice financier important mais que de nombreuses contestations font obstacle à leur demande, aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’étant de surcroît démontré. Elle indique que les demandeurs ont signé dix devis de travaux supplémentaires pour un total de 62 779,69 €, que la pose du jacuzzi a entraîné des travaux importants de renforcement de la chape et de la structure de l’immeuble et que l’achèvement des travaux est intervenu avec du retard avec levée des dernières réserves le 6 novembre 2024. Elle soutient qu’ils demeurent recevables de la somme de 29 218 € au titre des travaux outre dusolde de 5 % payable à la livraison et remise des clés pour un montant de 77 500 € soit un total de la somme de 106 718,50 euros mais que ces derniers se prévalant du retard de livraison auquel ils ont pourtant contribué, se prévalent à tort d’une créance à son encontre de 186 602 € sans tenir compte des causes objectives de retard du chantier liées à des défaillances d’entreprises sous-traitantes notamment d’une placée en liquidation judiciaire et des nombreuses modifications exigées par leurs soins.

Elle ajoute qu’ils cherchent à se faire remettre les clés de l’appartement sans solder le prix de vente ni payer le solde des travaux complémentaires pourtant réalisés sur la base de devis acceptés, qu’elle leur a proposé une pré visite le 2 août 2024 afin que dans un deuxième temps la remise des clés intervienne en contrepartie du règlement puis une nouvelle proposition le 23 décembre 2024 en vain. Elle explique que lassée des caprices permanents des époux [R], elle les a faits assigner devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir la résolution du contrat de vente et que cette instance est actuellement pendante devant la deuxième chambre civile car suite à la délivrance de sa sommation de payer cette dernière est demeurée infructueuse. Elle fait valoir ainsi que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes qui relèvent d’une analyse au fond, qu’il n’ont jamais versé de chèques de banque ni proposer de consigner entre les mains d’un tiers les sommes restant dues et que les demandes devront être en conséquence rejetées. Elle ajoute que sa demande reconventionnelle en paiement de la somme restant due au titre des travaux complémentaires ne se heurte à aucune contestation sérieuse suite à la levée des réserves intervenue le 6 novembre 2024

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de livraison des lots formée par les époux [R]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 261-12 du code de la construction et de l’habitation, dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

Selon l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 27 janvier 2022, les époux [R]-[C] ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec la SAS [Adresse 8] portant sur des biens immobiliers situés à [Adresse 10], soit les lots 18 19 43 et 56 au prix de 1 550 000 € TTC.

Il ressort du contrat, que la livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard le 31 mars 1023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Constituent notamment des causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries le retard résultant de la liquidation des biens ou de du redressement ou de la liquidation judiciaire des entreprises, la défaillance d’une entreprise, les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante ainsi que des retards provenant d’anomalies du sous-sol...

Il est prévu que la somme de 465 000 € serait payée comptant au jour de la signature de l’acte et que le surplus du prix de vente soit la somme de 1085 000 € serait payée au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement prévu, le solde de 5 % devant être réglé à la livraison soit la somme de 77 500€.

Il est également prévu en cas de défaillance de l’acquéreur dans son obligation de payer la partie du prix stipulé payable à terme le vendeur à la faculté un mois après une sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de se prévaloir d’office et sans formalité de la résolution du contrat

Il est constant que les travaux ont pris du retard.

Par un courrier du 12 février 2024, les époux [R] ont mis en demeure la société défenderesse de leur payer la somme de 184 602,63 € au titre du préjudice financier subi et de leur livrer les biens immobiliers sans délai. Ils y indiquent que la société a engagé sa responsabilité contractuelle et qu’elle doit les indemniser du préjudice financier subi comprenant le montant total des loyers et des frais payés à leur bailleur d’un montant de 83 369,90 € à laquelle s’ajoutent les intérêts entre le 1er avril 2023 le 5 mars 2024 ainsi que l’assurance de leur prêt.

Le 27 mars 2024, le conseil de la SAS [Adresse 8] leur a répondu contester sa responsabilité contractuelle et la somme réclamée à titre de dommages-intérêts en faisant état de l’existence d’un cas de force majeure caractérisé par le changement de position de la commune de [Localité 9] qui nonobstant l’octroi du permis de construire est intervenue sur le chantier afin de les stopper et exiger une modification de la voie d’accès, de la découverte de grottes et de fissures situées sous la partie constructible nécessitant d’importants travaux de consolidation et de la défaillance de la société Enedis et de l’entreprise de plomberie placée en liquidation judiciaire.

Il ressort d’une attestation du maître d’œuvre d’exécution du 27 mars 2024 que les parties communes et les appartements ont été achevés à cette date et d’une seconde attestation du 22 mai 2024 que les clés ont été remises au maître d’ouvrage.

Le 23 mai 2024, la SAS [Adresse 8] justifie avoir adressé l’appel de fonds de 77 500 € correspondant à 5 % du solde dû à la remise des clés aux époux [R]-[C] en leur demandant de prendre contact avec elle afin d’organiser le rendez-vous de livraison et remise des clés.

Il est cependant constant qu’un différend est intervenu entre les parties, les demandeurs refusant de régler le solde de 77 500 € au motif que le paiement ne pouvait intervenir avant la livraison du bien mais seulement à la livraison. En outre, ces derniers se sont opposés au paiement du solde des travaux supplémentaires commandés au motif qu’ils n’avaient pas pu vérifier leur bonne réalisation.

Il ressort cependant des éléments versés en défense et notamment de l’ attestation de défaillance de l’entreprise ENERGIE SERVICE, que cette dernière qui était en charge du lot plomberie, a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce d’Antibes du 12 septembre 2023 et que le maître d’œuvre dans un courrier du 21 septembre 2023 a informé la SAS [Adresse 8] que cette défaillance engendrera de lourdes répercussions sur la finalisation des travaux .En outre, il ressort d’une attestation de défaillance de la société ENEDIS que le raccordement de l’électricité n’a pas pu être effectué dans les délais prévus pour la livraison de l’opération.

En outre, la défenderesse justifie que les demandeurs ont sollicité des travaux supplémentaires lors de l’opération pour un prix de 62 779,69 €, suivant un tableau récapitulant les neuf devis validés en ce sens, de surcroît produits aux débats et justifie que la somme de 28 969,50 € n’a pas été réglée au titre des travaux supplémentaires en dépit de sa demande.

Le 2 août 2024, la défenderesse a indiqué au conseil des demandeurs qu’elle refusait toute livraison et remise des clés sans garantie de paiement en raison des trop nombreuses difficultés rencontrées sur ce dossier avec les époux [R] et leur a transmis une proposition de pré-visite en raison notamment des nombreux travaux supplémentaires commandés afin qu’ils puissent constater que les biens étaient conformes à leurs attentes et qu’une réception avec remise des clés en contrepartie du règlement ou de la preuve d’une consignation soit effectuée.

Les époux [R] ne justifient pas y avoir répondu.

Il est établi que le 12 novembre 2024, la SAS [Adresse 8] leur a adressé une mise en demeure portant sur le paiement de la somme de 106 718,50 € correspondant au solde du prix de vente de 77 500 € et des travaux supplémentaires de 29 218 50 €.

La SAS [Adresse 8] verse une attestation d’achèvement du lot 56 faisant état de la levée de la dernière réserve qui a eu lieu le 6 novembre 2024 par l’entreprise AST 06.

Elle justifie avoir effectué une relance en ce sens le 23 décembre 2024 et leur avoir proposé une nouvelle visite date le 13 janvier 2025 en vain.

Le 4 février 2025, la SAS [Adresse 8] a fait assigner les époux [R]- devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de résolution de la vente et de condamnation à leur payer la somme de 155 000 € à titre de dommages-intérêts outre la somme de 29 218,50 € au titre des travaux commandés réalisés mais non soldés.

Il ressort ainsi des éléments susvisés que les parties ne sont pas parvenues à s’entendre, nonobstant l’achèvement des travaux, sur une date de livraison des biens, que les époux [R]-[C] alléguent subir un préjudice financier de 184 602,63 € qui est contesté par la société défenderesse, que ces derniers ne justifient pas avoir procédé à la consignation des sommes dues au titre notamment du solde des travaux payables à la livraison du bien nonobstant les demandes qui ont été faites par la SAS [Adresse 8] et ses propositions de pré-visite des lieux et que de son côté la défenderesse a saisi le juge du fond en vue d’obtenir la résolution de la vente et l’octroi de dommages-intérêts, cette dernière se prévalant d’une créance contre ces derniers de 106 718,50 € au titre du solde du prix de vente de 77 500€ et des travaux supplémentaires de 29 218 50 €.

Dès lors, bien que les demandeurs arguent du fait que le solde du prix ne doit être payé qu’au jour de la livraison et ne peut être réclamé avant, ce qui est exact puisque le solde est payable lors de la mise à disposition du local à l’acquéreur, force est cependant de relever, qu’ils ne justifient pas de leur intention de verser le solde du prix de vente lors de la livraison, puisqu’ aucun chèque de banque ni justificatif de consignation de la somme due n’est produit, que s’agissant des travaux supplémentaires, ils ont également refusé de les régler et qu’ils alléguent avoir subi un préjudice financier causé par le retard de livraison qui devra être indemnisé.

En outre, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se prononcer sur les causes du retard du chantier et de la livraison des biens afin de déterminer si elles constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison, qui relèvent de la seule compétence du juge du fond, ce dernier étant de surcroit saisi d’une demande de résolution de la vente formée par la SAS [Adresse 8].

En conséquence, il convient de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments que des contestations sérieuses font obstacle à la demande de livraison sous astreinte des biens formée à l’encontre de la SAS [Adresse 8].

Il n’y a donc pas lieu à référé et la demande sera rejetée

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 29 218,50 € au titre des travaux commandés réalisés mais non soldés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il convient au vu des éléments susvisés et pour les mêmes motifs de rejeter la demande provisionnelle formée à titre reconventionnel par la SAS [Adresse 8] visant le paiement de la somme de 29 218.50 euros au titre des travaux supplémentaires commandés par les demandeurs, dans la mesure où les parties font chacune état de l’existence de créances , nécessitant une analyse au fond qui excède les pouvoirs du juge des référés, le juge du fond étant d’ailleurs déjà saisi de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige les demandeurs garderont à leur la charge les dépens.

Pour les mêmes motifs, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées

PAR CES MOTIFS :