TJ 95500, 5 mai 2025, RG 24/00993

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

05 Mai 2025

N° RG 24/00993 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NTIY
Code NAC : 50G

[W] [M]
[D] [Y] épouse [M]
C/
S.C.I. SCI KAMIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 24 Février 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [U] [C].

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DEMANDEURS

Monsieur [W] [M], né le 05 Août 1935 à [Localité 4] (28), demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [Y] épouse [M], née le 04 Avril 1937 à [Localité 3] (95), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI KAMIL, immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 912 308 301 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Olivier TOUCHOT, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par acte sous seings privés du 4 avril 2023, Monsieur [W] [M] et Madame [D] [M] ont conclu un compromis de vente avec la SCI KAMIL concernant leur maison d’habitation située [Adresse 2] pour un prix de 265 000 euros.

Le gérant de la SCI KAMIL est Monsieur [F] [H], de nationalité pakistanaise.

Ce compromis comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt avec une échéance au 15 juin 2023. Le montant du prêt à solliciter était de 256 200 euros avec un taux maximum de 3% par an sur 25 ans.

Un avenant signé entre les parties a prorogé la condition suspensive au 3 juillet 2023 et la signature de l’acte authentique au 24 juillet 2023.

La condition suspensive n’a pas été levée et la SCI KAMIL n’a pas justifié auprès des vendeurs du refus du prêt malgré les mises en demeure des 7 août 2023, 19 septembre 2023 et 2 janvier 2024 restées sans réponse.

Procédure :

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Monsieur [W] [M] et Madame [D] [Y] épouse [M] ont donné assignation à la SCI KAMIL (procès-verbal de recherches infructueuses) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamnée à leur verser le montant de la clause pénale prévue au contrat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, Monsieur [W] [M] et Madame [D] [Y] épouse [M] demandent au tribunal de :
- vu les articles 1231-1 et 1231-5 du code civil ;
- condamner la SCI KAMIL à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 26 500 euros sur le fondement de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de l’assignation, et avec le bénéfice de l’anatocisme,
- condamner la SCI KAMIL à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SCI KAMIL aux dépens.

Se fondant sur les termes de l’article 1231-5 du code civil, les vendeurs rappellent que le compromis comporte une clause pénale de 26 500 euros. Faute de justificatif de refus de prêt par l’acquéreur, ils considèrent que la condition est réalisée. La situation a empêché les vendeurs de faire l’acquisition d’un nouveau bien pour se rapprocher de leur enfant. Les vendeurs estiment que les éléments fournis lors de la procédure par la SCI KAMIL sont insuffisants à remettre en cause cette analyse : un courriel du 17 avril sans les documents joints, un refus oral qui aurait été fait par la banque, un courriel émanant d’un Monsieur “[G] [P]” sans lien avec la SCI KAMIL et enfin, un courriel d’un agent immobilier postérieur aux dates d’échéance tant de la condition suspensive que de la signature de l’acte authentique, demandant le refus formel de la banque. Les vendeurs estiment que tout cela manifeste une grande légèreté dans le traitement du dossier et que cela leur a généré un préjudice en lien avec l’immobilisation du bien.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, la SCI KAMIL demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :
- vu les articles 1231-1 et 1231-5 du code civil,
- rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes des consorts [M],
- condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [W] [M] à payer la somme de 2 000 euros à la SCI KAMIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les consorts [M] aux entiers dépens.

La SCI KAMIL se fonde sur les termes du compromis pour rappeler que ce dernier ne prévoit aucune condition particulière par rapport au prêt à solliciter : ni montant, ni taux d’intérêt, ni nombre d’établissements bancaires à solliciter, etc. Elle précise s’être conformée au contrat, ajoutant que le gérant Monsieur [F] [H] est de nationalité pakistanaise et peintre en bâtiment de profession, n’ayant pas le vocabulaire juridique en français. Dès le 17 avril 2023, il a sollicité un prêt couvrant le montant de la transaction, adressant un courriel à Madame [S] [B], conseillère LCL avec les documents nécessaires. Par téléphone, il s’est vu opposer un refus. Il s’est tourné vers Monsieur [I] [J] de l’agence immobilière Century 21 pour obtenir un écrit en ce sens, agence qui avait réalisé le compromis de vente. Malgré sa demande, Madame [S] [B] n’a pas répondu. L’agence immobilière étant l’intermédiaire des deux parties, l’acquéreur aurait pensé que ses vendeurs étaient au courant du refus de la banque. Il précise que les mises en demeure sont arrivées lors de ses voyages et qu’il était de bonne foi, pensant les vendeurs informés par l’agence immobilière.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 janvier 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 24 février 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 5 mai 2025.

MOTIVATION

1. Sur la non réalisation de la condition suspensive de prêt :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce et bien que le compromis de vente soit produit avec les pages dans le désordre et en caractères minuscules, ce dernier précise :
- en page 9, que l’acquéreur, la SCI KAMIL dont le gérant est Monsieur [F] [H] et l’associée Madame [K] [E] épouse [H], finance l’acquisition du bien à hauteur de 256 200 euros “à l’aide d’un ou plusieurs prêts bancaires”, le taux maximal d’intérêt étant fixé à 3% et la durée du prêt à 25 ans et ce auprès de “tout organisme bancaire”.
- en page 10, que cette clause est une condition suspensive avec une date d’échéance au 15 juin 2023 à 18 heures. Il est également prévu : “En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’ACQUÉREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre.”

Selon les déclarations de la SCI KAMIL, cette dernière aurait fait une seule demande de prêt auprès de la banque LCL par courriel du 17 avril 2023. Or, ce courriel a été adressé par un dénommé “[G] [P]” dont le lien avec la SCI KAMIL est inconnu. Aucune pièce jointe annoncée n’y est présente. S’il est question de la SCI KAMIL, il n’est indiqué nulle part qu’il s’agit de la demande de prêt répondant aux engagements contractuels ni même des pièces nécessaires à la constitution du dossier de prêt. Il pourrait s’agir de tout autre chose.
Le fait que la SCI KAMIL ait fait appel, après que les dates d’échéance pour la réalisation de la condition suspensive et la signature de l’acte authentique, pourtant prorogées, à l’agence Century 21 pour obtenir un document relatif au refus de crédit n’est pas non plus probant.

En conséquence, aucun élément ne permet de justifier de l’existence d’une demande de prêt répondant aux critères arrêtés entre les parties, et encore moins d’un refus à cette éventuelle demande.

Il résulte également des pièces transmises que la SCI KAMIL a été peu active, déposant peut-être une seule demande de prêt dont on ignore les caractéristiques, n’obtenant aucun document de refus alors que les banques sont habituées à en fournir lors de prêts immobiliers, ne répondant pas aux sollicitations des vendeurs et ne réalisant aucune autre démarche pour la bonne réalisation de la condition suspensive.

En conséquence, l’acquéreur a traité son dossier de prêt avec une grande passivité, de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie au bénéfice des vendeurs. La vente n’a pas pu intervenir par la faute de l’acquéreur lequel doit indemnisation aux vendeurs.

2. Sur la clause pénale prévue au compromis :

L’article 1231-5 du code civil prévoit : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, le compromis prévoit :
“IX CLAUSE PÉNALE
En application de la rubrique “RÉALISATION” et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti [17 juillet 2023 prorogé au 24 juillet 2023], qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais des poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut pourra percevoir de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : 26 500 euros”.

En l’espèce, la condition suspensive de prêt est défaillie du fait de l’acquéreur, la non réalisation de la vente lui étant imputable.

Néanmoins, compte tenu de la nationalité du gérant de la SCI KAMIL, lequel a vraisemblablement du passer par des intermédiaires et du temps d’immobilisation du bien dont on ignore la durée exacte (aucun acte de vente n’étant produit), la prorogation d’une faible durée, le montant est manifestement excessif. En conséquence il y a lieu de réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 20 000 euros.

Compte tenu du caractère forfaitaire prévu contractuellement, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal ni d’accepter le mécanisme de l’anatocisme. Ces demandes sont rejetées.

3/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI KAMIL succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SCI KAMIL partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [W] [M] et à Madame [D] [Y] épouse [M] la somme de 3 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS