TJ 95500, 5 mai 2025, RG 24/04098

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

05 Mai 2025

N° RG 24/04098 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N2UT
Code NAC : 50G

[C] [H]
[O] [B] épouse [H]
C/
[E] [I] [A]
[L] [J] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 24 Février 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

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DEMANDEURS

Monsieur [C] [F] [H], né le 26 Janvier 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [R] [B]épouse [H], née le 22 Février 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Caroline GRIMA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [P] [I] [A], né le 09 Décembre 1967 à [Localité 5] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO) , demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [L] [J] [V], née le 21 Décembre 1976 à [Localité 5], (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO) demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par acte du 31 août 2023, Monsieur [C] [H] et Madame [O] [B] épouse [H] ont consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [E] [I] [A] et Madame [L] [J] [V] portant sur leur maison d’habitation située [Adresse 1] pour un prix principal de 1 210 000 euros.

Maître [M] [Y], notaire à [Localité 7] (93), notaire des bénéficiaires, a dressé et reçu cet acte avec la participation à distance de Maître [U] [X], Notaire à [Localité 4], assistant le promettant.

Seules les conditions suspensives de droit commun ont été prévues à l’acte, en faveur du bénéficiaire, la réalisation de la vente devant intervenir avant le 1er décembre 2023 à 16h00.

Les parties ont établi une indemnité d’immobilisation de 121 000 euros forfaitaire ; la somme de 60 500 euros devait être versée par les bénéficiaires au plus tard le 20 septembre 2023 sur un compte séquestre ouvert en la comptabilité du notaire.

Ce versement n’a pas eu lieu dans le délai prévu et malgré les relances du notaire en septembre, octobre et novembre 2023, les bénéficiaires ne se sont pas exécutés. Malgré l’expiration de la promesse, les bénéficiaires arguant d’un problème d’arrivée des fonds, les promettants ont patienté.

Les promettants ont fait délivrer une sommation de se présenter chez le notaire pour procéder à la réalisation de la vente ou au versement de l’indemnité d’immobilisation avec attribution de dommages-intérêts le 5 février 2024. Le 12 février 2024, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Les démarches amiables et notariales restant vaines, les promettants ont saisi la juridiction du présent litige.

Procédure :

Par exploit de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Monsieur [C] [F] [H] et Madame [O] [R] [B] épouse [H], ont fait délivrer assignation à Monsieur [E] [P] [I] [A] et Madame [L] [J] [V] (tous deux par procès-verbal de remise à étude) d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :
- vu les articles 1103, 1104 et 1304-6 du code civil,
- condamner solidairement [E] [I] [A] et Madame [L] [J] [V] à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [O] [H] :
* la somme de 121 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;
* la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- juger que l’exécution provisoire est de droit ;
- condamner Monsieur [E] [I] [A] et Madame [L] [J] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline GRIMA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs se fondent sur le contrat, loi des parties, rappelant les engagements des bénéficiaires notamment quant au versement de l’indemnité d’immobilisation dont le montant a été scindé en deux. Aucune somme n’a été versée par les bénéficiaires et les conditions suspensives de droit commun ont toutes étaient réalisées. Ainsi, l’acte authentique n’a pas pu être réitéré du fait de la défaillance des bénéficiaires qui sont donc débiteurs de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.
Concernant le montant de l’indemnité d’immobilisation, les promettants précisent qu’il s’agit du “prix de l’exclusivité”, que cela ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation et à ce titre ne peut recevoir de réduction comme une clause pénale d’autant plus que le bénéficiaire n’a pas manifesté son refus d’acquérir de manière anticipée. Ils rappellent que le caractère forfaitaire de l’indemnité est précisé au titre du contrat et que la totalité de la somme leur est donc due.
Concernant la demande de dommages et intérêts, les promettants rappellent que les bénéficiaires n’ont pas respecté leurs engagements de payer le prix ni de verser l’indemnité d’immobilisation ce qui constitue une double violation. Ils les estiment de mauvaise foi dans la mesure où ils avaient assuré disposer des fonds nécessaires pour payer la somme de 1 335 200 euros correspondant au prix de vente, aux frais et à la commission. De leur côté les promettants ont libéré le bien et engagé des frais pour respecter leurs engagements et ont écarté d’autres candidats compte tenu de l’engagement de paiement comptant sans recours à un prêt. Ils ajoutent qu’ils disposaient d’un potentiel autre acquéreur pour un prix plus élevé. En conséquence, ils soutiennent avoir subi un préjudice distinct de la seule immobilisation du bien. Leur patience à l’égard des bénéficiaires arguant de problématiques passagères a généré un préjudice moral réparable. Ils subissent en outre la baisse du marché. Leurs préjudices sont à la fois financiers et moraux et chiffrés à hauteur de 25 000 euros.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie à l’assignation susvisée, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024 ; puis une ordonnance de clôture modificative a été rendue le 21 novembre 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 24 février 2025 et le conseil de la partie constituée a été informé que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 5 mai 2025.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’assignation délivrée à étude après vérification de la présence des noms sur la boîte aux lettres, l’interphone et de la vérification de la domiciliation des défendeurs auprès du gardien, est régulière et recevable en la forme.

1. Sur l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dans le temps imparti au titre de la promesse unilatérale de vente signée le 31 août 2023 :

La promesse unilatérale de vente du 31 août 2023 prévoit une indemnité d’immobilisation de 121 000 euros correspondant au 10% du prix de vente du bien immobilier dont la somme de 60 500 euros devait être versée sous 21 jours soit avant le 20 septembre 2023, le solde devant être réglé dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse (notamment pour le cas de défaillance du bénéficiaire dans la signature de la vente) (p10).
La promesse ajoute : “Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut d’approvisionnement du compte séquestre”. (p10)

“CARENCE
La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.” (page 7)
“En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai
Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation [1er décembre 2023 16h00], il sera de plein droit déchu du bénéficie de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir”.

Il résulte des pièces produites que :
- aucun versement n’a été fait dans le temps imparti,
- aucune condition suspensive de prêt n’était prévue à la promesse,
- dans le procès-verbal de carence du 12 février 2024, le notaire confirme la bonne réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte, de sorte qu’à part la carence des bénéficiaires dans le paiement de l’indemnité d’immobilisation et du prix de vente avec ses accessoires, rien ne s’opposait à la réitération de la vente,
- les bénéficiaires ont été relancés plusieurs fois, expliquant en des termes peu clairs que les fonds ne pouvaient pas transiter en temps utiles,
- le notaire a adressé des mails et des lettres reprenant les clauses de la promesse pour attirer l’attention des bénéficiaires sur les conséquences de l’absence de versement des fonds et de l’arrivée du terme de la promesse,
- les promettants ont satisfait à toutes leurs obligations découlant du contrat.
-aucune des pièces produites ne donne une explication claire relative au problème de déblocage des fonds, aucun courrier d’une banque ou d’un organisme ou autre élément ne permet de justifier le non-respect des délais prévus.

En conséquence, l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, tout comme l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation sont le fait des uniques bénéficiaires. Ils sont donc déchus de tout droit au titre de la promesse, que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation dans les délais impartis soit volontaire ou par simple négligence.

2/ sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation :

La clause y relative prévoit (page 10) : “Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

Il résulte des développements précédents que la vente n’a pas pu être réalisée du fait de la défaillance des bénéficiaires, de sorte que cette somme de 121 000 euros doit revenir à Monsieur [C] [H] et à Madame [O] [B] née [H].

Au titre des dispositions de l’article 1231-5 du code civil : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Bien que dite forfaitaire au titre du contrat, cette somme s’analyse judiciairement en une clause pénale qui vise à sanctionner un manquement aux obligations contractuelles. En conséquence, le juge a la faculté de la modérer ou de l’augmenter.

En l’espèce, la pénalité représente 10% du prix de vente ce qui est excessif compte tenu :
- du temps d’immobilisation : la promesse devait être réitérée au plus tard le 1er décembre 2023 et le procès-verbal de carence date du 12 février 2024 soit 2 mois et demi d’immobilisation indue ;
- de l’attitude des bénéficiaires : bien que défaillants, ils ont écrit des mails tentant d’expliquer avec des phrases confuses leur retard ; 
- de l’attitude du promettant : il indique lui-même avoir patienté, ce qui résulte donc d’une volonté personnelle ;
- de l’absence de preuve de la possibilité de conclure la vente à un prix plus avantageux : le promettant fait indiquer au notaire dans le procès-verbal de carence qu’il aurait eu une offre supérieure à laquelle il n’a pas pu donner suite ; or, il ne précise rien quant aux dates et conditions de cette possible acquisition et n’en justifie nullement ; dès le 1er décembre 2023, passé 16h, il lui était tout à fait loisible de remettre le bien à la vente et de concrétiser le projet avec cet autre éventuel acquéreur ; si une vente sans condition de prêt présente des avantages, elle nécessite de vérifier davantage encore la solvabilité effective des candidats ; aucun élément n’est produit à ce titre.

Ainsi, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de réduire l’indemnité d’immobilisation à la somme de 70 000 euros.

En conséquence, Monsieur [E] [I] [A] et Madame [L] [J] [V] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [C] [H] et à Madame [O] [B] épouse [H], la somme de 70 000 euros sur la somme de 121 000 euros prévue au contrat et non séquestrée que ce soit en tout ou en partie.

3. Sur la demande au titre de dommages et intérêts :

Chiffrée à 20 000 euros dans le procès-verbal de carence du 12 février 2024, Monsieur [C] [H] et Madame [O] [B] épouse [H], sollicitent une indemnisation de leurs préjudices financiers et moraux à hauteur de 25 000 euros désormais.

Or, le fait pour les bénéficiaires de ne pas avoir versé l’indemnité d’immobilisation et le prix de vente dans les délais est déjà sanctionné par l’allocation de l’indemnité d’immobilisation, ci-avant explicitée.

Le fait que les promettants aient décidé de prendre un bien en location dès le 10 septembre 2023 avec prise de jouissance au 1er octobre 2023 pour libérer les lieux, alors qu’aucun des délais n’était encore expiré (20 septembre pour le versement de l’indemnité d’immobilisation et 1er décembre pour la réitération de la vente), ne saurait être considéré comme un préjudice imputable aux bénéficiaires. Il s’agit d’un choix des promettants sans lien avec l’inexécution de la promesse postérieurement à cette prise de décision. De la même façon, leur décision d’emménager à nouveau dans leur bien en vente au 28 février 2024 est un choix personnel alors même qu’ils énoncent l’existence d’autres candidats à l’acquisition du bien.
En conséquence, ce préjudice financier justifié ni en son principe ni en son quantum ne saurait être accueilli.

Le choix fait au niveau des candidats à l’acquisition et de l’attente relèvent également de leur propre responsabilité sans pouvoir être imputé à la défaillance postérieure des bénéficiaires. Il n’y a là aucun préjudice moral.

En conséquence, aucun préjudice distinct n’étant démontré, leur demande à ce titre sera rejetée.

4/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [E] [I] [A] et Madame [L] [J] [V] succombent à l’instance et seront condamnés solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline GRIMA, avocat au barreau du VAL d’OISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [E] [I] [A] et Madame [L] [J] [V], parties condamnées aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [O] [B] épouse [H] la somme de 3 000 euros.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS