TJ 02691, 19 mai 2025, RG 24/00025

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN
[Adresse 32] - [Localité 2]

MINUTE N° : CIV
DOSSIER N° : N° RG 24/00025 - N° Portalis DBWJ-W-B7I-CX3D

EXP délivrée le :
GROSSE délivrée le :
à
Me Franck DERBISE
Me Sonia MONFRONT

copie dossier

JUGEMENT DU 19 MAI 2025

DEMANDERESSE

Mme [T] [R] veuve [S]
née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 31]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 28]

représentée par Me Loïc RUOL, avocat au barreau de VALENCIENNES (plaidant) et par Me Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant)

DÉFENDERESSE

OFFICE NOTARIAL [B]
Prise en la personne de Me [P] [B], enregistré sous le n° SIREN [N° SIREN/SIRET 14],
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 3]

représentée par Me Franck DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 24 Février 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Rose-Marie HUNAULT, Présidente, agissant en qualité de juge rapporteur, en présence de Jean-Charles SANSGASSET, juge et assistés de Céline GAU, Greffier, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l'article 871 du Code Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Rose-Marie HUNAULT, Présidente après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue 28 avril 2025, prorogé au 19 mai 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,
Tiphaine LEMEE, Juge,
et de Jean-Charles SANSGASSET, Juge ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [R] et [D] [S] se sont mariés le [Date mariage 5] 1984 à [Localité 28] (02) sans contrat de mariage.

De leur union est issu :
- M. [U] [S], né le [Date naissance 10] 1987 à [Localité 27].

Par acte authentique du 26 février 2016, les époux ont adopté le régime de la communauté universelle de biens meubles et immeubles.

Par acte notarié du 1er juillet 2016 reçu par Maître [I] [N], notaire à [Localité 29] (59), les époux ont procédé à une donation entre vifs en avance de la part successorale revenant à leur fils, de la nue-propriété des biens suivants :
- un ensemble immobilier dénommé « Le vénus » situé [Adresse 17] à [Localité 26], cadastré section CI n°[Cadastre 15], Lieudit « [Adresse 16] » d’une surface de 00 ha 09 a 78 ca, lot numéro 08 : un appartement au premier étage,
- un ensemble immobilier dénommé « Les pervenches » situé au [Adresse 19] à [Localité 26], Lieudit « [Adresse 18] », d’une surface de 00 ha 90 a 08 ca, lot numéro 178 : au deuxième-sous-sol, un garage portant le numéro 44,
- une maison d’habitation et le fonds en dépendant située [Adresse 7] à [Localité 28], cadastré section A, numéro [Cadastre 20], lieudit « [Adresse 33] », d’une surface de 00 ha 02 a 06 ca,
- une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 28], cour, jardin et dépendances, cadastrée :
*section A numéro [Cadastre 24] Lieudit [Adresse 34], d’une surface de 00 ha 04 a 13 ca,
*section A numéro [Cadastre 25] Lieudit [Localité 30], d’une surface de 00 ha 05 a 05 ca,
d'une surface totale de 00 ha 09 a 18 ca.

[D] [S] est décédé le [Date décès 11] 2019.

Le 14 février 2020, l’office notarial [B] pris en la personne de son représentant légal, Maître [P] [B], a établi une attestation notariée de décès et dévolution de la succession, de l’option du conjoint survivant ainsi qu’une attestation de propriété immobilière.

Constatant des manquements dans la liste des immeubles désignés dans l’attestation de propriété, Mme [R] est entrée en contact avec le notaire instrumentaire qui ne lui a pas répondu.

Par courrier recommandé du 13 juin 2022, Mme [R] a mis en demeure le notaire instrumentaire de rectifier les erreurs identifiées et elle a également reproché au notaire une mauvaise gestion immobilière dans le mandat confié pour gérer ses biens.

En l’absence de réponse du notaire, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, Mme [R] a assigné le notaire aux fins d’engager sa responsabilité professionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 novembre 2024, Mme [R] demande au tribunal, de :
- ordonner à Maître [P] [B], notaire, de procéder à l’attestation de propriété rectificative en y faisant apparaître les biens immobiliers suivants :
- un ensemble immobilier situé [Adresse 16] à [Localité 26], cadastré section CI n°[Cadastre 15],
- des garages situés parcelle N°[Cadastre 23] et adressés fiscalement [Adresse 34] à [Localité 28],
- un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 28], cadastré section ZM n°[Cadastre 21],
- un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 13] à [Localité 28], cadastré section ZM n°[Cadastre 21],
- condamner Maître [P] [B], notaire, à lui payer les sommes suivantes :
. 10 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,
. 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- le condamner aux dépens.

En premier lieu, Mme [R] demande la rectification de l’acte instrumenté le 14 février 2020, affirmant qu’en sa qualité de rédacteur, le notaire instrumentaire a manqué de diligences en omettant de nombreux lots de biens dans l’attestation notariée rédigée le 14 février 2020 alors que, selon elle, les biens était énumérés dans l’acte antérieur de changement de régime matrimonial du 1er juillet 2016. Elle réclame par conséquent d’enjoindre au notaire de rectifier l’acte litigieux. Elle réfute l’argument du notaire selon lequel son étude était désorganisée au moment de la rédaction de l’acte.

En second lieu, Mme [R] formule une demande indemnitaire globale à hauteur de 10 000 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle et contractuelle du notaire. D’une part, elle considère qu’en ayant manqué de diligences dans la rédaction de l’acte du 14 février 2020, les conditions de la responsabilité délictuelle sont remplies. D’autre part, Mme [R] entend voir engager la responsabilité contractuelle du notaire qui agissait en tant que mandataire pour gérer ses biens. En particulier, elle affirme que le notaire n’a pas effectué un suivi comptable rigoureux des revenus fonciers, qu’il n’assurait pas consciencieusement le recouvrement des impayés et ne s’assurait pas de la solvabilité des locataires. Elle prétend que cette absence de suivi a entraîné des préjudices, tels que l’absence de remboursement des impayés de loyers, ou encore des travaux de remise en état de ses immeubles pour 40 000 euros.

Sur ce point, elle affirme que le notaire ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la parfaite exécution du mandat qui lui était confié. Elle réfute en outre avoir attendu 2022 pour reprocher au notaire sa mauvaise gestion locative des immeubles. Elle sollicite la somme de 10 000 euros – et non pas de 40 000 euros – pour réparer son préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 janvier 2025, l’office notarial [B] pris en la personne de son représentant légal, Maître [P] [B], demande au tribunal, de :
- constater qu’il s’engage à procéder à l’établissement d’une attestation de propriété immobilière rectificative,
En conséquence,
- débouter Mme [R] de l’ensemble de ces demandes,
- statuer ce que de droit sur les dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Lebègue Derbise, avocat aux offres de droit.

En défense, le notaire affirme qu’en raison de l’état de santé de sa collaboratrice, il n’avait pas identifié les omissions répertoriées par Mme [R]. Pour autant, il indique s’en rapporter à justice et affirme s’engager à établir l’attestation de propriété rectificative, en versant deux projets modifiés en pièces 01 et 02.

Concernant sa responsabilité délictuelle et contractuelle, le notaire réfute tout manquement. Il prétend que Mme [R] a attendu l’année 2022 pour émettre les premiers griefs sur sa prétendue gestion fautive. Il ajoute que c’est à Mme [R] de démontrer une faute, ce qu’elle ne fait pas, Mme [R] étant également dans l’incapacité selon lui, d’expliquer son préjudice dont le quantum n’est en rien justifié. Au contraire, affirme le notaire, les pièces sur lesquelles s’appuie Mme [R] démontrent qu’il a toujours répondu à ses sollicitations.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 janvier 2025 par ordonnance rendue le même jour du juge de la mise en état.

L’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 avril 2025, date du présent jugement.

Le délibéré de la décision a été prorogé au 19 mai 2025.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

A titre liminaire, le tribunal précise qu’il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de "déclarer que" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer Mme [R] recevable et de la déclarer bien fondée.

Sur la demande de rectification de l’acte instrumenté le 14 février 2020

Le notaire est tenu d’une obligation de vérification des actes dont il assure la rédaction.

En l’espèce, si le notaire explique dans un premier temps que son étude était désorganisée, il produit malgré tout les actes litigieux en pièce 01 et 02 et il explique dans le corps de ses conclusions « s’en rapporter à justice. »

D’ailleurs, il ne conteste pas ne pas avoir mentionné la désignation des lots manquants tel que cela a été décelé par Mme [R].

Dès lors que les omissions relevées sont reconnues par le notaire dans l’acte instrumenté le 14 février 2020, la faute du notaire sur le plan délictuel sera retenue.

Le notaire instrumentaire verse en pièce 01 le projet d’« attestation notariée complémentaire » répertoriant les immeubles suivants :
- des garages situés à [Localité 28] :
. section A, n°[Cadastre 22], situé à l’adresse « [Localité 30] » et d’une contenance de 06 a 35 ca,
. section A, n°[Cadastre 23], situé à l’adresse « [Adresse 34] » et d’une contenance de 02 a 25 ca,
- une propriété d’habitation située à [Localité 28] [Adresse 34] section ZM, n°[Cadastre 1], d’une contenance de 36 a 90 a, et comprenant :
. une maison d’habitation située au [Adresse 12],
. une seconde maison d’habitation située au [Adresse 13],
- un appartement (lot 20) dans un immeuble en copropriété dénommé « Le Vénus », situé au [Adresse 17] section CI, d’une contenance de 09 a 78 ca,

Il verse également une déclaration de succession complémentaire reprenant les immeubles nouvellement répertoriés dans son attestation notariée complémentaire. L’actif net calculé par le notaire instrumentaire s’établit alors à 613 605,79 euros, dont 245 442 euros pour le conjoint survivant (sa pièce 02).

Il convient donc d’enjoindre le notaire de délivrer une attestation notariée rectificative et une déclaration de succession rectificative.

Sur la responsabilité civile du notaire

Mme [R] formulant une demande indemnitaire globale de 10 000 euros, en s’appuyant sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et sur la responsabilité contractuelle du notaire, il convient d’étudier respectivement ces deux fondements.

Concernant la responsabilité délictuelle
Les obligations du notaire qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle (1re Civ., 6 juin 2018, pourvoi n° 17-13.975).

De plus, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Seul ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.

Ce lien causal entre le préjudice invoqué et la faute doit être prouvé par le demandeur.

En l’espèce, si Mme [R] s’appuie sur la responsabilité délictuelle pour réclamer la condamnation du notaire, force est de constater qu’elle indique seulement ne pas avoir eu de « visibilité sur la gestion de ses biens ». Or, cet argument ne constitue pas un dommage qui puisse être réparé, d’autant plus que le notaire a été enjoint de rectifier l’acte qu’il avait instrumenté.

Dès lors, il n’y a pas lieu de de condamner le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle du notaire.
Concernant la responsabilité contractuelle
Lorsque le notaire est chargé de missions plus larges que celles auxquelles il est contraint par la loi pour son client, c’est-à-dire lorsqu’il agit non pas en qualité d’officier ministériel, mais de mandataire, alors sa responsabilité est contractuelle (Cass. 3e civ., 29 oct. 2015, n°14-17.469).

En présence d’un mandat confié au notaire, ce dernier est « tenu d'assurer les diligences qu'il a reçu mandat d'accomplir, doit, sauf s'il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l'accomplissement des démarches nécessaires, dont le client, quelles que soient ses compétences personnelles, se trouve alors déchargé » (1re Civ., 22 septembre 2011, pourvoi n 09-15.991).

Enfin, s’agissant d’un fait juridique, la preuve se fait par tout moyen.

Sur le mauvais suivi comptable
Mme [R] reproche en premier lieu au notaire un mauvais suivi comptable de la gestion locative de ses immeubles.

Sur ce premier grief, Mme [R] ne s’appuie sur aucune pièce précise.

Ce premier grief n’est donc pas établi.

Sur l’absence de sauvegarde des investissements locatifs
En second lieu, Mme [R] reproche au notaire de ne pas avoir veillé à la sauvegarde de ses investissements locatifs, de ne pas avoir assuré consciencieusement le recouvrement des impayés et de ne pas s’être assuré de la solvabilité des locataires avant le début de l’entrée en location. Elle soutient que les négligences du notaire ont eu pour conséquence la dégradation de ses biens.

Sur ce grief, Mme [R] s’appuie spécifiquement :
- sur sa mise en demeure pour défaillance du 10 avril 2022 adressé au notaire,
- deux autres courriers du 13 juin 2022 et du 15 décembre 2022 adressés au président de la chambre des notaires de Picardie,
- des échanges courriels entre elle et l’étude notariale [B], entre le 29 janvier 2019 et le 24 juillet 2021, s’agissant de la seule gestion locative de l’immeuble situé au [Adresse 13],
- des courriels ultérieurs adressés au notaire en 2022.

Enfin, Mme [R] reproche aussi une mauvaise gestion locative du logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7]. Elle s’appuie sur l’ordonnance rendue le 03 novembre 2020 par le juge des contentieux et de la protection de Saint-Quentin dans laquelle la résiliation du bail est constatée. Le juge y indique notamment :
- que ce bien a été abandonné par ses occupants,
- qu’elle Mme [R] a elle-même délivré le 10 septembre 2020 des mises en demeure aux locataires, par voie d’huissier de justice, qui n’ont pas été suivi d’effets,
- que l’inventaire contenu dans le procès-verbal de l’huissier fait état de biens n’ayant pas de valeur marchande, et que ces biens ont été abandonnés,
- que la dette loyers et charges impayés est de 7366 euros, sur un loyer initial de 550 euros outre les charges.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que :
- Mme [R] ne produit pas le mandant ayant confié la gestion de ses biens immobiliers au notaire,
- il n’est pas possible déterminer la portée des obligations du notaire dans le cadre de l’exécution de son mandat,
- concernant le bien de [Localité 28], les échanges qu’elle produit sont insuffisants pour démontrer un mauvais suivi locatif en l’absence de la connaissance des engagements du notaire,
- concernant le bien situé au [Adresse 7], la seule pièce produite, en l’espèce l’ordonnance du 03 novembre 2020, permet d’affirmer que les loyers n’ont pas été payés pendant plus de 13 mois, et que ce bien a été laissé à l’abandon. Pour autant, cette seule ordonnance du 03 novembre 2020 ne permet pas d’affirmer que le notaire est responsable de cet abandon.

Mme [R] sera donc déboutée de sa demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Il n’y a donc pas lieu à condamner le notaire à lui payer des dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Concernant les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [R] succombe partiellement à l’instance. Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Concernant les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de débouter Mme [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :