TJ 50147, 12 mai 2025, RG 23/01062

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

MINUTE N°

DU : 12 Mai 2025

AFFAIRE : N° RG 23/01062 - N° Portalis DBY6-W-B7H-DNXX

JUGEMENT RENDU LE 12 Mai 2025

ENTRE :

S.C.I. PAD immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 448 416 370
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par : Maître Amélie MARCHAND-MILLIER de la SELARL DAMECOURT FOUCHER MARCHAND, avocats au barreau de COUTANCES substitué par Me FOUCHER-RONGERE, avocat au barreau de COUTANCES

ET :

S.A.R.L. NAM AN
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par : Maître Laurent MARIN de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Katia CHEDIN, vice présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile ,

Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier lors des débats et des opérations de mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 04 février 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 avril 2025 prorogé au 12 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

En présence de [F] DELARUE, attachée de justice

le :
copie exécutoire à :
Maître [Z] [C] de la SELARL BOBIER-DELALANDE-[C]
Maître Amélie MARCHAND-MILLIER de la SELARL DAMECOURT FOUCHER MARCHAND

copie conforme à :
Maître [Z] [C] de la SELARL BOBIER-DELALANDE-[C]
Maître [O] [Y] de la SELARL DAMECOURT FOUCHER MARCHAND
+ dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 août 2021, la société SCI PAD a donné à bail commercial à la société NAM AN une parcelle de terrain d’une surface d’environ 126 m2, située sur une partie de la parcelle cadastrée section CX numéro [Cadastre 1], au [Adresse 2].

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2021 pour se terminer le 31 août 2030, moyennant un loyer mensuel de 600 euros Hors Taxes.

Il a été convenu que le preneur ne pouvait utiliser le bien loué qu’à usage commercial et pour l’activité de tous commerces à l’exception des activités commerciales ayant un rapport avec l’automobile.

A partir du mois de février 2022, la société NAM AN a cessé de régler les loyers.

Par LRAR du 9 janvier 2023, le bailleur a sollicité du locataire le paiement des arriérés de loyer.

En réponse, le locataire a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception le 6 février 2023 à la société SCI PAD, en lui indiquant qu’elle n’entendait pas honorer son obligation de paiement et que le bail devait être annulé compte-tenu du fait qu’elle n’avait pas obtenu certaines autorisations d’urbanisme.

La SCI PAD a fait signifier un commandement de payer à la société NAM AN le 23 février 2023, visant la clause résolutoire, et resté sans effet.

Par exploit du 1er août 2023, la SCI PAD, a assigné la société NAM AN aux fins d’obtenir la résiliation du bail et le remboursement des loyers impayés.

Suivant ses dernières écritures signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, la SCI PAD, en demande, sollicite du Tribunal de céans :

« CONDAMNER la société NAM AN à payer à la société SCI PAD la somme de 12.960 euros TTC correspondant aux loyers dus depuis le 1er mars 2022 au 1er août 2023 majoré de 10 % et assortie des intérêts au taux légal majoré de 8 points ;PRONONCER la résiliation du bail commercial aux torts de la société NAM AN ;ORDONNER l’expulsion de la société NAM AN, et de tout occupant de son chef, du bien immobilier en cause visés dans le bail, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’aide de la force publique ;CONDAMNER la société NAM AN à payer à la société SCI PAD une somme de 720 euros TTC au titre des loyers du entre le 1er septembre 2023 et la résiliation effective du bail commercial ;CONDAMNER la société NAM AN à payer à la société SCI PAD une somme de 720 euros TTC majoré de 10% à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation effective du bail jusqu’à la libération effective du bien immobilier donné en location ;DEBOUTER la société NAN AN de l’intégralité de ses demandes ;CONDAMNER la société NAM AN à payer à la société SCI PAD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNER la société NAM AN aux entiers dépens.ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».
Elle soutient, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, que la société NAM AN reconnaît ne pas avoir honoré les loyers et a donc manqué gravement à ses obligations de sorte que le contrat doit être résilié et la preneuse condamnée au remboursement des loyers impayés.

En réplique au moyen tiré de l’inconstructibilité du terrain donné à bail pour justifier le non-paiement des loyers soulevé par la société NAM AN, la SCI PAD explique qu’elle ne connaissait pas l'étendue du projet de la preneuse au moment de la conclusion du bail. Elle ajoute que cette dernière n’a pas exigé du notaire rédacteur une quelconque condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme conforme à son projet.

Elle fait valoir que la zone d’urbanisme, et la configuration dans laquelle se trouve la parcelle, permet à la société NAM AN de modifier son projet de construction afin qu’il soit conforme aux règles d’urbanisme, de sorte que le bail ne peut pas être qualifié de nul.

Elle soutient encore, sur le fondement de l’article 145-1, I, 2° du code de commerce, que la nature commerciale du bail, ayant pour objet une parcelle nue, est parfaitement valable puisqu’il a été expressément prévu l’édification d’une construction. Le terrain est donc constructible et le statut des baux commerciaux peut s’appliquer. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, les parties ont volontairement souhaité se soumettre au statut des baux commerciaux s’agissant de la location du terrain litigieux de sorte que le bail n’est pas nul.

Suivant ses dernières écritures, communiquées par RPVA le 27 septembre 2024, la société NAM AN, en défense, sollicite du tribunal de Céans de bien vouloir :

« Prononcer la nullité du bail commercial signé le 27 août 2021 entre la SARL NAM AN et la SCI PAD ;En conséquence,
Débouter la SCI PAD de ses demandes en paiements que ce soit au titre des loyers impayés ;La débouter de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation ;La condamner à restituer à la SARL NAM AN la somme de 5640 € au titre des loyers payés et de la caution.Condamner la SCI PAD à payer une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC ;La condamner aux entiers dépens ».
Elle soutient qu’un terrain nu ne peut pas faire l’objet d’un bail commercial, de sorte que le bail litigieux est nul.

Elle expose qu’elle a commis une erreur lors de la conclusion du bail puisque l’accès à la parcelle par la voie publique empêche l’exploitation commerciale de cette dernière, tel que cela ressort du règlement du PLU de la ville de [Localité 7].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du même jour, puis mise en délibéré au 22 avril 2025, prorogé au 12/05/2025.
MOTIFS :

Sur la demande en nullité du bail commercial :
Aux termes de l’article 145-1, I, 2° du code de commerce, les statuts des baux commerciaux s’appliquent : « aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire »

En l’espèce, le bail conclu entre la société NAM AN et la société SCI PAD, prévoit expressément, avec l’accord du bailleur, l’édification d’une construction en page 8 : « Le bailleur déclare que le preneur aura le droit d’édifier des constructions sur le bien». (Pièce n°2 SCI PAD). Ainsi, les dispositions du code de commerce sont applicables et le bail commercial n’est pas nul.

La société NAM AN ne rapporte pas la preuve d’avoir porté à la connaissance de la SCI PAD, l’ampleur des travaux qu’elle envisageait au moment de la conclusion du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort de l’arrêté du 31 mars 2022, refusant le permis de construire déposé par la société NAM AN, que « L’accès projeté sur la voie de paris ne permet pas d’assurer la sécurité des usagers notamment ceux utilisant les circulations douces », et qu’une partie du projet empiète sur le domaine public. (Pièce n°1 NAM AN). Contrairement à ce qu’allègue la société NAM AN, ce n’est pas l’accès à la parcelle par la voie publique qui rend le projet de construction impossible, mais l’accès envisagé par cette dernière au terme de son projet de construction dont une partie empiète sur la voie publique. Ainsi, il ne ressort pas de cet arrêté que la construction de distributeurs sur la parcelle est impossible, il appartenait à la société NAM AN de présenter un projet en conformité avec les règles d’urbanisme pour que son projet aboutisse.

Il convient en conséquence de débouter la société NAM AN de sa demande en nullité du bail commercial.

Sur la demande en paiement des loyers par la SCI PAD :
Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la société NAM AN ne conteste pas avoir cessé d’honorer les loyers depuis le 1er mars 2022. Elle reconnait d’ailleurs, aux termes d’un courrier du 6 février 2023, entendre ne pas donner suite au règlement. (Pièce n°4 SCI PAD).

La SCI sollicite que la société NAM AN soit condamnée à une majoration de 10 % ainsi qu’à des intérêts légaux majorés de 8 points. La majoration de 10 % est prévue au contrat de bail en cas de non-paiement des loyers au paragraphe « modalités de paiement » page 5, et a vocation à réparer le préjudice né du retard apporté au paiement par le débiteur. (Pièce n°2 SCI PAD). Les intérêts légaux ont également vocation à réparer ce même préjudice de sorte que ces deux sanctions ne peuvent se cumuler.

Il convient en conséquence de condamner la société NAM AN, à payer à la SCI PAD la somme de 12.960 euros TTC correspondant aux loyers dus depuis le 1er mars 2022 au 1er août 2023 majorée de 10 %.

Il convient également de la condamner à régler à la SCI PAD la somme de 14.208 € euros TTC, majorée de 10 %, au titre des loyers dus entre le 1er septembre 2023 et la résiliation effective du bail commercial, à savoir la date du présent jugement.

Il convient enfin de la condamner à régler à la SCI PAD une somme de 720 euros TTC, majorée de 10%, par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation effective du bail, à savoir à la date du présent jugement, jusqu’à la libération effective du bien immobilier donné en location.

La demande ayant pour objet des intérêts au taux légal majoré de 8 points doit être rejetée.

Sur les autres demandes :
L’équité commande de condamner la société NAM AN, qui succombe, à payer à la SCI PAD la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner la société NAM AN, qui succombe, aux dépens.

PAR CES MOTIFS :