TJ 14118, 15 mai 2025, RG 24/03198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 3]
[Adresse 9] -
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03198 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I6J7

Minute : 2025/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[H] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT
Me Zeynep ARSLAN - 122
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

S.A. PARTELIOS HABITAT RCS de Caen n°626 150 106
dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 6]

reprézsenté par [P] [C], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 10]

assisté de Me Zeynep ARSLAN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025
Date des débats : 13 Février 2025
Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2014, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [Y] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 325,91€ augmenté des charges locatives d'un montant de 127€.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mars 2024, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 426,22€, arrêtée au 12 mars 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, remis à étude, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :

- Constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

- Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [H] [Y], ainsi que de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamner Monsieur [H] [Y] à payer :

* la somme de 1.163,49€ au titre des loyers et charges impayés à la date du 25 juillet 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant la recevabilité et décompte qui seront fournis lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 1231-6 du Code Civil ;

* la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les frais et dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation ;

Le 16 octobre 2024, Monsieur [H] [Y] a saisi la Commission de surendettement des particuliers du Calvados.

Le 4 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Calvados déclarait recevable le dossier déposé par Monsieur [H] [Y].

Par conclusions en date du 12 février 2025 déposées le 13 février 2025, Monsieur [H] [Y] sollicite de :

- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- Autoriser Monsieur [Y] à s’acquitter de sa dette locative en 36 mensualités

- A titre subsidiaire, accorder à Monsieur [Y] un délai de deux ans pour libérer le logement en application de l’article L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution

- En tout état de cause, dire que les mesures prises par la commission de surrendettement s’imposent au bailleur

- Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens

Au soutien de ses conclusions, Monsieur [H] [Y] rappelle qu’il habite dans le logement depuis 2014 avec son fils. Jusqu’au commandement, il a toujours réglé son loyer. Il a repris le paiement des loyers courant depuis août 2024. Il n’a aucune solution de relogement en l’absence de toute garantie financière. Il ajoute que son fils mineur a été mis à sa charge ; la mère étant dans l’incapacité de s’en occuper. Enfin, il précise qu’il a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable et, qu’en vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, cette décision emporte notamment la suspension automatique et l’interdiction des procédures d’exécution, l’interdiction faite au débiteur de régler les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité et que le Juge doit en tenir compte. Il communique plusieurs pièces, dont notamment des éléments sur sa situation et le jugement en assistance éducative du 7 janvier 2025 renouvelant le placement de [K] [Y] chez son père.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [P] [C], dûment habilitée, qui a précisé que la dette s’élevait à la somme de 1.482,51€ et que le loyer représentait la somme de 510,26€. Les allocations logement ont été suspendues. Il y a eu reprise des loyers depuis septembre 2024. Un dossier a été déposé à la Commission de surendettement des particuliers du Calvados. Elle est d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [Y] a comparu, assisté par son Conseil, Maître Zeynep ARSLAN, Avocat au Barreau de CAEN, qui a précisé que son client avait retrouvé un travail depuis août et qu’une demande de rappel d’APL avait été faite qui avaient été suspendues en raison de l’absence de démarches pour retrouver un emploi. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, étant rappelé que le dossier de Monsieur [H] [Y] est instruit par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectué le 22 mars 2024, reçu le 12 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 19 mars 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme totale de 426,22€, arrêtée au 12 mars 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :
- la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;
- une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;
- la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;
- un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si la locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que la locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.445,51€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 mai 2024 et de condamner Monsieur [H] [Y] au paiement de la somme de 1.445,51€, suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes, et plus particulièrement dans le cadre du 1°, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, Monsieur [H] [Y] a bien déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers du Calvados le 16 octobre 2024, qui l’a déclaré recevable le 4 décembre 2024, étant précisé que la locataire a bien repris le paiement du loyer courant à hauteur de 100 euros par mois.

Par conséquent, au vu de la procédure devant la Commission de surendettement des particuliers du Calvados et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder d’office à Monsieur [H] [Y] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette locative par le versement d'une mensualité de 60€ par mois pendant 24 mois, le solde étant payé lors de la dernière échéance, outre le paiement du loyer courant, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision, et étant précisé que ces délais pourront, le cas échéant, se substituer à ceux finalement imposés par la Commission de surendettement des particuliers du Calvados.

Si Monsieur [H] [Y] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, le locataire pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique, si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [H] [Y] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A d'HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [Y], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT une indemnité d'un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS